Lakáspiac: csak a bizonytalanság a biztos

2019-ben véget ért a lakáspiac száguldása. Míg az elmúlt években a Takarék Index értéke a 2014 első negyedéves mélypontról 2019 második negyedévéig összesen több mint 120 százalékkal emelkedett, vagyis a lakások értéke több mint a duplájára nőtt, addig 2019 a folytatást illetően számos bizonytalanságot hozott - olvasható a Takarék csoport friss elemzésében.
Szepesi Anita, 2019. december 31. kedd, 06:40
Fotó: Getty Images

Az év eleje még erősen indult a hazai lakáspiacon, a tranzakciószámok még csak kevéssé estek vissza az első negyedévben. Közben az árak ismét jelentősen, több mint 7 százalékkal nőttek. A második negyedév azonban már egy erősebb megtorpanást hozott, különösen Budapesten, ahol a szinte lefeleződő adásvétel szám együtt járt azzal, hogy országos szinten megállt a drágulás.

Budapesten - a jelentős tranzakciószám csökkenés ellenére - azért még növekedtek az árak, illetve szintén drágultak a nyugati régiók, az ország más részein, különösen a kistelepülések esetében még kissé vissza is fordultak a tipikus négyzetméterenként fizetendő összegek a második negyedévre az első három hónaphoz képest.

A harmadik negyedévről egyelőre még meglehetősen kevés az információ. Egyelőre annyit látni, hogy a tranzakciószámok nagyon alacsonyak voltak a nyáron, és ugyan szeptember-október hónapokban látszott némi élénkülés, novemberben ismét az elmúlt éveknél alacsonyabb számban köttettek adásvételek.

A nagyobb, jobb munkaerőpiaccal rendelkező településeken nőttek jobban az árak, különösen a fővárosban, míg a leszakadó kistérségekben sokkal kevésbé változtak.

Az idei év első 9 hónapjában meglepő módon valamivel több építési engedélyt adtak ki, mint 2018 azonos időszakában. A növekedés nem számottevő, mindössze 2,7 százalékos országosan, Budapesten azonban 22 százalékos volt a bővülés, ami már egy jóval drasztikusabb emelkedés, és ami a 2020 január 1-től ismét megemelkedő áfakulcs mellett még érdekesebb a Takarék csoport elemzői szerint.

Természetesen az építési engedély megszerzése még nem jelenti az építkezés elindítását, ami annál is inkább így lehet, mivel pont az elindított építkezések értéke jelentősen csökkent az első 9 hónap során az EBI Építésaktivitási Jelentés szerint, bár Budapesten még itt is növekedés volt tapasztalható.

A fővárosban, ahol a legjelentősebb a társasházi lakások aránya, vélhetően a gyorsan elindított projektekkel a fejlesztők még az idei alacsonyabb áfakulcsot igyekezték kihasználni, minél magasabb előlegek befizetésére ösztönözni 2019-ben a vevőiket. Az újlakás-piacon a Budapesti Lakáspiaci Riport alapján is mérséklődött a lendület, az újonnan piacra dobott lakások száma 72 százalékkal esett vissza a tavaszhoz képest a nyári időszakra, és az értékesített lakások száma is apadt.

Nagy kérdés, hogy a lakáspiac második negyedéves gyengébb teljesítményének hátterében milyen okok állhatnak, hiszen több tényező befolyásolhatta a piaci fejleményeket. Egyrészt a MÁP+ piacra lépése erre az időszakra tehető, másrészt a családvédelmi intézkedések július elejétől bővültek, köztük például a szinte nulla kamatozású babaváró hitellel, ami indokolhatott bizonyos kivárást.

A családvédelmi intézkedésekkel összefüggésben elhalasztott kereslet később azonban ismét a piacra léphet. Ez utóbbit támaszthatja alá talán a tranzakciók szeptemberi és októberi élénkülése.

A nagyobb kérdés, hogy a befektetők a jövőben mennyire "szeretik" majd a lakáspiacot. Az alacsony kamatkörnyezetben sokan választották a lakást alternatív befektetési lehetőségként a megtakarításuk elhelyezésére, amely most kapott egy erős, kockázatmentesnek nevezhető versenytársat a szuperállampapírral. Az állampapír vásárlása és eladása lényegesen egyszerűbb egy ingatlanhoz képest, hiszen sokkal likvidebb eszköz és majdnem 5 százalékos hozamával abszolút versenytársa az ingatlannak. Nem csoda tehát, ha befektetési célú lakásvásárlók elbizonytalanodtak. Az ingatlanhálózatok információ szerint az arányuk csökkenése a vevői csoportban az őszi nagyobb tranzakciószámokat hozó időszakban is tetten érhető volt.

Idei trend, hogy az újonnan épülő lakások egyre nagyobb hányada alkalmaz modern technológiai megoldásokat, közeledik ugyanis a 2021-es energetikai szigorítás határideje. Vagyis akik jelenleg válogatnak a szabad lakások között, azok egyre nagyobb eséllyel vásárolhatnak már közel nulla energiaigényű lakást.

A 2019 első negyedéves adatok szerint, az épülő projektben található, értékesítés alatt álló lakások 45 százaléka esetében a legalább BB minősítés megszerzését tűzték ki célul a beruházók. A 2019 elején 2019-es céldátummal rendelkezők lakások 35 százalékos arányához képest, az akkori várható befejezések szerint 2020-ban átadott lakások között a megújuló energiát használó lakások aránya már 64 százalékosra növekedett, míg a 2021 vagy utána elkészülőek esetében az arány a szabályozás szigorodásából fakadóan is 100 százalékra bővül - írják az elemzésben.

HOZZÁSZÓLÁSOK