Lakáspiac - figyelmeztetés érkezett

Könnyen lehet, hogy a 2018-as lakáspiac év még a 2017-es rekordokat is felülírja - állapítja meg az OTP Budapesti Újlakás Értéktérképe, a 2019 utáni kínálatot azonban alaposan megcsappantja majd a potenciálisan jelentősen emelkedő áfaszint.
Szepesi Anita, 2018. február 12. hétfő, 17:36
Fotó: Pixabay

Tavaly a második félévében 4800, az év során összesen 9100 új társasházi lakást adtak el Budapesten. Utoljára 2003-2006 között volt ilyen magas szinten a kereslet, amikor az eladások száma éves szinten meghaladta a tízezret. A 2012-es mélypont idején viszont mindössze 1500 ingatlan talált gazdára - emlékeztet elemzésében a Budapesti Újlakás Értéktérkép.

A látványos robbanás 2016-ban indult, amikor egy év alatt 56 százalékos növekedéssel, 6400-ra nőtt az értékesített új lakások száma. Ezt a bővülést sikerült majdnem tavaly is megismételni, az élénkülő keresletet a megemelt csok, illetve az 5 százalékos áfa fűti.

A legtöbb lakást, közel 2700-at a XIII. kerületben adták el tavaly, amit a XI. kerület követ 1600 ingatlannal. A XI. kerület 900-as darabszámával együtt ez a három városrész adta az összes értékesítés közel 60 százalékát.

Az idei átadások ugyanezt a sorrendet követik, a tavalyi eladásokhoz nagyon közeli volumenekkel. A közel 9000, várhatóan megépülő új budapesti ingatlan több mint kétszerese a tavalyinak, s már most tízezer feletti a 2019-ben megépülő lakások száma, addig tehát mindenképpen kitart a lakásépítési lendület - jósolja Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci elemzője.

Kérdés ugyanakkor, hogy mi lesz a 2016-ban eredetileg négy éves időtávra bevezetett ösztönzőkkel. Ha 2020-tól újra 27 százalékra emelkedik az új lakások áfája, az további áremelkedést generál, s félő, hogy ez a mostani keresleti boom végét jelentené, s mindjobban a lakásbérlet felé terelné az embereket.

Lenne hol és mit építeni

Fejlesztési potenciál pedig bőven van Budapesten. Az OTP Jelzálogbank adatbázisában jelenleg 72 olyan beruházás szerepel, 14 ezer lakással, amelyek megépítését a sajtóban vagy honlapjukon már bejelentették a beruházóik. Nagy részük átadásával azonban csak 2019 után lehet számolni, s értékesítésük sem kezdődött még el. Ha az áfa marad 5 százalékon, s a kereslet is kitartana a mostani szinten, ezek hamar "aktivizálódhatnának" majd. Itt is a XIII. kerület viszi a prímet, ahol 17 helyszínen 5100 lakás építése áll előkészítés alatt, s az önkormányzat tervtanácsa elé az elmúlt bő egy évben további mintegy 2500 lakás került. A XI. kerületben 9 projekt keretében 3500 lakás van "betárazva", s ezer feletti lakásszám várható még a IX. és a X. kerületekben is.

A jelenleg értékesítés alatt álló, kétlakásosnál nagyobb projektekből közel 440-et tartalmaz az OTP adatbázisa, s ebből 170 értékesítése tavaly indult el. A rögtön költözhető készlet ugyanakkor mindössze 280 lakást számlál főváros szerte, s ez rekord alacsony szintet jelent; nyolc éve nagyjából egyenletesen csökken az akkori 3800-as értékről - összegez Valkó Dávid.

Épülőfélben lévő lakások közül 4900 keresi tulajdonosát, s további 3 ezret lehet tervasztalról, építési engedéllyel rendelkező projektben megvásárolni. A piacon lévő, építés alatt álló, illetve tervasztalról árult készlet évek óta bővül, ugyanakkor a kereslet élénkülése egyelőre meghaladja ezt. Így egyelőre nem lehet túlkínálatról beszélni.

A piaci önszabályozás jele, hogy 2017-ben például 32 kisebb-nagyobb beruházás értékesítése állt le még az építés megkezdése előtt, melyek keretében a tervek szerint közel ezer lakás épült volna fel. Itt a beruházók egy része az előértékesítési tapasztalatai alapján felismerte, hogy azon a telken, az általa kalkulált áron nem tudná eladni az ingatlanokat, így még időben kiszállt. Volt olyan eset is, amikor a fejlesztő nem tudott leszerződni időben és vállalható áron kivitelezővel, így még ha addig hozta is az előértékesítési terveket, kockázatosnak látta a 2019 végéig garantált alacsony áfatartalom melletti befejezést, és inkább behúzta a féket. Olyan is előfordul azonban, hogy az eredetileg megállapított - és az elszálló költségekhez képest túl alacsonynak bizonyuló - lakásárak felülvizsgálatáig áll az értékesítés, s a keresett területeken sok esetben ilyenkor is sikerül emelt árszinten újra indítani a beruházást.

Minőségi problémákat hoz a munkaerőhiány

Az eredetileg meghirdetett átadási dátumhoz képest, elsősorban az építőipari kapacitáshiány miatt egyre több épület átadása késik. Az OTP Jelzálogbank adatbázisában nagyjából a beruházások 80 százalékában kellett a két frissítés között eltelt fél év alatt legalább negyed évvel kitolni az átadás dátumát. Egyre több esetben hallani arról is, hogy a növekvő építőipari költségek mellett a beruházók és kivitelezők tapasztalatlansága, illetve a 2019 végi dátum miatti kapkodás minőségi problémákat eredményes. Érdemes tehát alaposan tájékozódni vásárlás előtt, és utánanézni mind a beruházó, mind - ha már ismert - a kivitelező cégnek.

A körültekintés a folyamatosan emelkedő árak miatt is indokolt, az eddig nagyjából 550 ezer forintos négyzetméterenkénti budapesti átlagár után az idei átadású új lakások átlagára 620 ezer forintra, 2019-re pedig már a 660 ezer forintra emelkedhet. A fővárosi I., II., V. és XII. kerületekben keresők pedig már hét számjegyű képzeletbeli árcédulákkal találkozhatnak a vevők.

Képünk forrása: Pixabay

HOZZÁSZÓLÁSOK