Egy éven belül látványos borulások lehetnek a lakóingatlan-beruházók között - jósolja Bartucz Tamás, az Ingatlanbank-PetroCartel franchise-igazgatója. A szakember szerint a piac öntisztulása, a csődök ugyanakkor várhatóan tisztességes vállalkozókat is magukkal rántanak majd. A vevőknek is meg kell még fizetniük a tanulópénzt, ám remélhetően óvatosabbá válnak majd; jelenleg ugyanis túl sok ingatlanberuházó épít a vásárlók hiszékenységére, jogi informálatlanságára.

Utánanézni, tájékozódni!

A szakértők szerint fontos a megfelelő körültekintés illetve az, hogy ne a vonzóbb ár legyen a mindent eldöntő tényező.
Bartucz szerint a legkockázatosabb a tervezőasztalról lakást venni - azt tanácsolja a potenciális vevőknek, hogy gyűjtsenek információkat az építő cégről és a mögötte álló tulajdonosi struktúráról, előéletükről, referenciájukról, szakmai múltjukról. "A Google a jóbarátod" - fogalmazott a szakember, aki hozzátette, nem biztos, hogy mikor egy lakás legalább tízmillió forintba kerül, célszerű egy hárommillió forint alaptőkéjű kft.-vel szerződni. További iránytű lehet a társaság megbízhatóságát illetően a cégbíróságtól megszerezhető mérleg és az, hogy vajon rendelkezik-e megfelelő vagyoni fedezettel.
Varjasné Székely Éva, a Magyar Lakásépítők Országos Szövetségének (Malosz) elnöke emellett azt tanácsolja, hogy a vevő a földhivatalban járjon utána, kinek a nevén van a telek és az épülő ingatlan, és próbálja megtudakolni a társaság által korábban épített házaknál, mennyire elégedettek a vevők a portékával. Hozzáteszi: az olyan társaságokat, amelyek a felépítendő ház nevét viselik vagy az utca-házszám kombinációra "hallgatnak" - vagyis egyértelműen projektcégek - jobb elkerülni.

Ügyvéd, közjegyző, kötbér

Bartucz Tamás azt tanácsolja a vevőknek, hogy a legelső okirat aláírása előtt kérjenek külső segítséget, és már az előszerződést is nézessék át ügyvéddel.
Szerinte jó megoldás egy ingatlanos ügyekben tapasztalt közjegyző bevonása is. A biztonság érdekében egyébként a szakember jónak tartaná, ha a közjegyzőnél letétbe helyeznék a vevők az előleget és a befizetéseket, a beruházó pedig a szerződésben foglaltak teljesítése után jutna a vételárhoz. Igaz, jelenleg nem valószínű, hogy ezt az ötletet bármelyik beruházó lelkesen fogadná - véli a szakember.
Feleslegesnek tartja ugyanakkor a közjegyző bevonását Varjasné Székely Éva. Szerinte egyrészt az tovább drágítja a procedúrát, másrészt a banki finanszírozással épülő ingatlanok esetében a vevők befizetései - a foglaló kivételével - az esetek túlnyomó többségében, precíz szerződési környezet mellett úgyis zárolt számlára kerülnek.
Bartucz szerint célszerű beleilleszteni a szerződésbe a kötbérfizetési kötelezettséget, azaz a vevőnek meghatározott összeg jár, ha csúszik a lakás átadása. Ha ezt vállalja a beruházó, lényegében azt jelenti, vállalja a felelősséget a munkájáért és a határidőkért. A kötbér minden valamire való cég szerződésében benne van - húzza alá Varjasné.

Futás előre

Bartucz szerint nem ritka a lakásépítők körében az a fajta előre menekülés, amelyben az épp futó projekt pénzügyi lyukait egy következő, nagyobb beruházás indításával, az ott befolyó pénzekkel tömködik be. E lyukakat - amik ráadásul a következő beruházásban is megvannak - okozhatja a projekt rossz tervezése (a vevők számára nem elég vonzó lakások, kedvezőtlen elhelyezkedés, elfogadhatatlan ár/érték arány), illetve az, ha a beruházó biztos, ami biztos alapon már az elején zsebre teszi az elvárt nyereséget, tekintet nélkül arra, milyen egyenleggel zárul a beruházás. Ilyen, veszélyes spirálba torkolló zsonglőrködésre a kisebb és a nagyobb, akár külföldi hátterű, ismert cégek között is van példa - állítja Bartucz, aki szerint viszont ez a játszma addig nem derül ki, amíg sikerül belevágni újabb és újabb fejlesztésekbe.
Az előre menekülésre nem csak a költségek alulbecslése miatt kényszerülhet a beruházó, hanem a lakások értékesítésének lelassulása okán is - véli a Malosz elnöke, aki szerint a nyereség idő előtti kivételének problémáját a projektcég fogalmának és gyakorlatának megjelenése hozta magával.
Miután egy projekt teljes időtartama az előkészítéstől, a telekvásárlástól, a tervezéstől kezdve az építésen át az eladásig több év, és ez alatt sokminden változhat, még a tapasztalt, megbízható cégek is veszíthetnek. Felelős gazdálkodással, a hibaismétlés elkerülésével azonban ki lehet keveredni helyzetből feltéve, hogy valóban ezt akarja a cég - véli Bartucz.

Spirálban az alvállalkozók

Az alvállalkozók nem ritkán találják magukat olyan helyzetben, hogy a megrendelő csak akkor fizeti ki egy korábbi munkájukat vagy munkáikat, ha újabbakat is elvállalnak. Ha nemet mond, búcsút inthet a jogosan követelt pénzének. Ráadásul ez még kedvezőbb annál, amikor a beruházó eleve úgy kalkulál, hogy nem fizeti majd ki az alvállalkozóit. Utána az özönvíz, a lakás felépítésére létrehozott cég bedőlhet, a tulajdonos pedig egy másik kft. alapítása után előről kezdheti ugyanezt a játszmát. Varjasné Székely Éva szerint az alvállalkozóknak az előzetes tájékozódás, a megfelelő szerződés jelentheti a védelmet, illetve az, ha nem száll be a spirálba, és a megbízó első nem fizetése után nem vállal el felé több munkát.

Társasház-építés, önerő nélkül?

Ma Magyarországon 0-10 százalék önerővel bele lehet vágni egy társasház építésébe úgy, hogy gyakorlatilag csak a marketingra kell pénz - véli Bartucz. Példája szerint az "ügyes" építő cég opciós szerződést köt a telekre, és elkezdi értékesíteni a még csak a terveken szereplő lakásokat, majd a vevők befizetéseit a finanszírozó banknak saját erőként mutatja be. Vesztenivalója nincs, az elvárt nyereséget már az elején zsebre teszi, legfeljebb a végén bukik az üres cég. "Ez nem korrekt, ez szerencsejáték" - véli Bartucz. Varjasné Székely Éva szerint viszont egyre nehezebb így trükközni, szigorodott ugyanis a hitelintézetek gyakorlata, és immár csak úgy kezdik el a finanszírozást, ha legalább a lakások 30 százalékára már van vevő.

Szigorúbb szabályozást sürgetnek

Bartucz szerint szükség volna arra, hogy a bizonyítottan nem megbízható - azaz a vevőkre és az alvállalkozókra is veszélyes - vállalkozókat jogszabály tiltsa el az ingatlan-biznisztől, bár ez a megoldás strómanokkal üzemeltetett cégekkel kijátszható lenne. Jobb megoldás lehet egy pozitív lista, amelyen a megbízható cégeket tartanák nyilván.
Bartucz az utazási irodák példáját említi, ott ugyanis komoly letét és biztosíték kell ahhoz, hogy valaki belevágjon az üzletbe, míg az ingatlan-építési piacon nincs ilyen követelmény. Varjasné a cégtulajdonosok megfelelő szakképzettségére vonatkozó előírás hiányát emeli ki, azaz jelenleg bárki alapíthat ingatlafejlesztő céget, szemben például egy pékséggel, vagy egy gyógyszertárral.
QP | Quality Placement