Meddig tart a robbanás a lakáspiacon? - Kimarad a magyarok kétharmada

Összességben lassan újra likvid piaccá válik a magyarországi lakáspiac, az éves tranzakciószám egy fenntartható volumenhez közelít, de ebből a növekedésből az ország 60 százaléka nemigen érez semmit. Lendületbe jött az új lakások építése is, a kétezres évek rekordjai azonban valószínűleg nem köszönnek vissza - véli Petz Raymund, a GKI ügyvezetője, aki a lakáspiaci kilátásokat fejtegette lapunk kérdésére.
Szepesi Anita, 2016. október 17. hétfő, 07:09
Fotó: Napi.hu

Erre az évre 9-10 ezer, jövőre 13-15 ezer, 2018-ra 17-18 ezer új lakás építését prognosztizálja a GKI. Míg az új lakásépítés számaiban meredek a növekedés, a használt lakáspiacon már megjelent a lassulás, a prognózis 2016-ra nem számol növekedéssel (a KSH tavaly 134 ezer eladást regisztrált összesen),  2017-ben 2-3 százalékos lehet az emelkedés.

A növekedés leállása egyáltalán nem baj, a piac már ma is nagyjából likvid (likvid, ha a lakásállomány 4 százaléka egy év alatt gazdát cserél), a jövőre prognosztizált kismértékű bővülést az új lakáspiac erősödése fogja generálni.  A használt lakáspiacon azonban a jelenleginél lényegesen nagyobb forgalom nem várható, ez a szint viszont hosszabb távon is fenntartható - mondja Petz Raymund.


Forrás: KSH
A teljes képért kattintson!

A szakember tartósnak véli az óriási területi differenciáltságot is. Az a pörgés, ami most a fővárosban és a nyugati országrész nagyvárosaiban, illetve egy-két keleti nagyvárosban (Debrecen, Miskolc, Szeged) tapasztalható, várhatóan nem terjed tovább a kisebb városokra és községekre, ahol viszont semmit nem érezni az élénkülésből.

A fellendülés az ország lakáspiacának mintegy 40 százalékát érinti, a maradék 60 százalék teljes mértékben kimarad belőle  - véli Petz. Bár Budapestet is a pörgő hányadhoz soroljuk, azonban a fővárosi lakáspiac is differenciált, a keleti, déli, délkeleti peremkerületi, kertvárosi ingatlanok eladói ugyanúgy kínlódnak az értékesítéssel, mint korábban.

Arra a kérdésre, hogy vajon milyen távon marad a jelenlegi boom, mennyire lesz tartós a fellendülés, azt mondja: ha a boomon azt értjük, hogy nincs pangás, akár évekig is eltarthat ez az időszak. Mivel azonban a magyar lakáspiac nagyon erősen függ az állami intézkedésektől, ez nehezíti az előrelátást.

Lakáseladás 2007-2016
Forrás: KSH
A teljes képért kattintson!

Tény, hogy most sok olyan vevő szabadult rá a piacra, aki a válság alatt elhalasztotta a vásárlást, de ha ez a kör "jóllakik", jöhet egy kis visszaesés, akár a csok-hatás kifulladásával - fogalmazott a GKI ügyvezetője.  Ugyanakkor, ha a választások előtt kiszélesítik a csok igénylők körét, az még hozhat egy nagyobb növekedést. Az is kérdés, mi lesz, ha az áfa visszaemelkedik 27 százalékra és megugranak az árak.

Nem hagyható figyelmen kívül a demográfiai folyamatok hatása, mindig jönnek olyan új fiatalok, akiknek szükségük lesz lakásra. Összességében mégis arra lehet számítani, hogy ha a piac nincs kitéve olyan durva rángatásnak, mint volt a válság, az árfolyamok hullámzása idején, 150-170 ezer adásvétel körül maradhat az éves tranzakciós nagyságrend.

Maradnak a befektetők?

A szakértő úgy látja, a jelenlegi monetáris politika, a tartósan alacsony kamatszint a tőzsde és az ingatlanbefektetés közötti választásra készteti a befektetőket, s egyre többen az ingatlanvásárlás mellett döntenek. A közvetítők becslése szerint az első 8 hónapban 37 százalék volt a befektetési célú vásárlások aránya, Petz prognózisa a jelenlegi kamatkörnyezetben továbbra is ezzel az aránnyal kalkulál.

A magyar lakáspiaci befektetők jelentős része azonban nem tekinthető klasszikus befektetőnek - jegyzi meg Petz Raymund. Jellemzően kevés pénzzel és hitellel azért vágnak bele a vásárlásba, hogy  gyerekeiknek teremtsenek majdan lakhatást, de hogy addig se álljon üresen a lakás (ami akár a 10 évet is meghaladhatja), kiadják. Ez is egy olyan kör, amelyik egészen addig jelen van a piacon, amíg meg nem jelenik valamilyen alacsony kockázatú, nagyobb hozamot kínáló befektetés.

Ha újra beindul a kamatemelkedés, az korlátozni fogja a befektetési célú ingatlanszerzést. Szintén a lakáspiaci befektetések ellen hat, hogy a magyar jövedelmek egy része nem teljesen legálisan képződik, ezért rizikós ilyen látható vagyontárgyba tenni az így keletkezett bevételeket  - figyelmeztetett a szakértő.

Mi lesz az árakkal?

A GKI árprognózisa 2017-re a használt piacon 2-3 százalékos, az új lakásnál 3-4 százalék drágulással számol - az ingatlanfejlesztők az áfacsökkenést Petz szerint egyértelműen lenyelték -, markáns területi eltérésekkel. A divatos helyszíneken ennél lényegesen nagyobb lehet az áremelkedés, máshol akár csökkenés is elképzelhető.

Jönnek a kóklerek?

Az is nagy kérdés, hogy a mostani építési boom hoz-e minőségi változást a kétezres évek építési hullámában tapasztalthoz képest. Akkoriban nagyon jövedelmező volt a lakásépítés, a keresleti dömping és a kedvező projektfinanszírozás miatt boldog-boldogtalan projektcéget alapított és épített, az újsütetű fejlesztők munkálkodása pedig máig tartó perek, napi életet megkeserítő minőségi problémák, behajthatatlan garanciális követelések dömpingjét hozta.

A lendület most is sokakat csábított a piacra, ugyanakkor a szabályozásban új elemek is megjelentek. Létrehozták a teljesítésigazoló szakértői szervezetet az alvállalkozók védelmében, szigorodott a cégbíróságok törlési gyakorlata, bevezették az e-naplót és az építési minőség uniós direktívái is változtak. Hogy mindez elég-e a ahhoz, hogy ne ismétlődhessen meg a válság előtti gagyidömping, csak később fog kiderülni, az azonban biztos, hogy továbbra is nagyon hiányzik egy olyan, szakmailag megalapozott lakáskoncepció, amivel a minőség megbízhatóan és hosszabb távon javítható és fenntartható - hangsúlyozta Petz Raymund.

Varga Dénes gazdaságkutató nemrégiben elkészített építési piaci prognózisa a GKI előrejelzéséhez hasonló adatokról tanúskodik. Az elemzés szerint a 2015. végi lakáspolitikai intézkedéscsomag a 2001-es támogatási rendszer bevezetésével gerjesztett konjunktúrát ismételheti meg - fele akkora volumenben, kevesebb mint fele annyi ideig. A prognózis a konjunktúra csúcsán, 2018-19-ben közel 20 ezer lakással számol, ez a legjobban reagáló térségben fajlagosan, azaz ezer lakosra vetítve közelít a 3 új lakáshoz, majd 2020-ra már visszaesik 2,4-re. 2020-ra már nem számol többel, mint 15 ezer körüli új lakással.

 

HOZZÁSZÓLÁSOK
 

troll, 2016.10.17 14:33

az ingatlanáremelkedés csak annak jó, aki eladni akar, aki venni, annak viszont nagyon rossz.
A hozzászólások csak a Felhasználó véleményét tükrözik. Fórum moderációs elveinket itt olvashatja: https://www.napi.hu/info/adatvedelem.html