Melyik lakást nehezebb eladni, mekkora drágulás várható?

A lakáspiaci borúlátást továbbra is az iroda- és szállodaépítés, az ipari és kereskedelmi létesítmények bővítése ellensúlyozza.
NAPI Online, 2007. október 19. péntek, 11:59

Az Ecostat 2007. III. negyedévi ingatlan-barométerének az év második negyedévi értékéhez viszonyított 3,4 százalékpontos elmaradása az ingatlan-beruházó és ingatlan-forgalmazó vállalkozások pesszimizmusát, összességében az ingatlanpiaci kilátások romlását mutatja. Az egy évvel ezelőtti felméréshez képest viszont kis mértékű javulás történt, de továbbra is a lakások építésére vagy vásárlására vonatkozó lakossági várakozások megítélése a legpesszimistább.


Idei mélyponton a lakáspiac

Úgy tűnik, hogy az átadott lakások második negyedévi növekedése egyszeri tényező hatásaként jelentkezett, ráadásul még mindig sok az értékesítésre váró lakás. Az év további részében a lakásépítés lendülete csökken, 2007-ben előreláthatóan 32 ezer új lakásra adnak ki használatbavételi engedélyt. Ezen belül a természetes személyek által létesített és finanszírozott 18 ezer lakás idén is felépül.
A nagyfokú körbetartozás miatt a lakásépítésben érdekelt kis- és közepes vállalkozások forgótőkéje kimerülőben van, ebben a piaci szegmensben a létesítések, beruházások visszaesésével számol az Ecostat. A korábbi tapasztalatok, átfutási idők alapján valószínűsíthető, hogy a megépített és használatba vett új lakások száma tartósan a jövő év elejétől fog növekedni.
2008-tól a beruházók építési hajlandósága erősödik, a befektetők, kivitelezők kapacitásaik lekötésére törekednek. A csak lassan élénkülő kereslet és a kis- és középvállalkozások finanszírozási nehézségei azonban arra utalnak, hogy az élénkülés időben elnyújtva megy végbe.
Úgy tűnik, a lakosság ingatlanok iránti kereslete valószínűleg az új és a használt lakások piacán is elérte mélypontját. A továbbiakban az ingatlanpiac stabilizálódására, majd lassú élénkülésére számíthatunk.

Mekkora árnövekedés várható?

Az ingatlanpiac szereplői 2007-ben majd minden területen az előre jelzett inflációnál magasabb árnövekedést várnak, de az év harmadik negyedében is elég széles skálát (3,2-12 százalék) adtak meg. Most a skála alsó értéke magasabban kezdődik, az önkormányzatok a telekárak növekedését 3,2 százalékra teszik. A skála legmagasabb értéke viszont alacsonyabb, mint a három hónappal ezelőtti. Itt a beruházó vállalkozások az építőanyagok árainak növekedését vélik 12 százalék körülinek.
A kivitelezők várakozásai szerint az új lakások ára éves átlagban 5-7 százalékkal, azaz az inflációt közelítő mértékben emelkedik. A legkeresettebb, nagyméretű és jó felszereltségű lakások akár 10 százalékkal is drágulhatnak, a rosszabb minőségű tömeglakások árnövekedése az 5-7 százalékos áremelkedést sem érik el.
Összességében legnagyobb mértékű átlagos árnövekedést az építőanyag-áraknál (9,4 százalék), az építési-szerelési tevékenységeknél (8,2 százalék) és a tervezési díjaknál (7,8 százalék) prognosztizálnak. A munkaerőköltségek átlagosan 7,4, a telekárak 6,9 százalékkal haladhatják meg a 2006. évi szintet.


5,5 millió forint az átlaghitel

A megszorításokkal járó erőteljes reálbércsökkenés érzékelteti hatását a lakáshitel-piacon, a korábbinál lassabban bővül a hitelállomány. A tavaly ilyenkor mért 6,2 százalékos növekedést követően január-márciusban csak 3,3 százalékkal nőtt. A kedvezőbb kamatfeltételek és az enyhébb kötöttségek miatt a lakossági hiteleket majdnem teljes egészében devizában, azon belül is szinte kizárólag svájci frankban veszik fel. A piaci alapú hitelek átlagos nagysága 5,5 millió forint ingatlanonként.

Megállt a telekárak csökkenése

Az üdülők és üdülőtelkek piaca évek óta stagnál, a jövőbeni kilátások kismértékben javultak. Az üdülőtelkek piacának struktúrája az éven belüli hullámzás ellenére fokozatosan átalakul, jórészt a bővülő belföldi turizmus igényeihez igazodik. A telekárak csökkenése megállt, a turisztikai fejlesztési tervek tükrében lassú áremelkedéssel lehet számolni.

Élet a lakáson kívül

A lakáspiac szerényebb teljesítményét továbbra is az iroda- és szállodaépítés, az ipari és kereskedelmi létesítmények bővítése ellensúlyozza.
Az irodapiaci kereslet meghatározó hányada tartósan Budapestre koncentrálódik, a fejlesztések több mint egy évtizede magas szinten folytatódnak. A felmérések és az ingatlanforgalmazók nyilatkozatai szerint a kereslet és az új létesítés idén is élénk lesz, viszonylag alacsonyabb kihasználtság mellett is. Az új fejlesztések a korábbiaknál korszerűbbek, jobb parkolási lehetőségekkel létesülnek. A már piacon lévő, kevésbé korszerű irodahelyiségek üresedési rátája várhatóan emelkedik.
Az üzlethelyiség-piacon határozottan romlottak a várakozások, de a rendkívül erős kiskereskedelmi verseny ezt a részpiacot sem hagyja "leülni". Növekedés jellemzi a logisztikai ingatlanpiacot, ez lehet rövid távon a magyar ingatlanpiac legdinamikusabban fejlődő szegmense.

Gyengébb a kihasználtság

Budapesten az irodák átlagos kihasználtsága 80 százalék körüli, szemben a környező országok fővárosaiban mért 90 százalékkal. Az előrejelzések szerint az év végéig mintegy 400 ezer négyzetméter új iroda-területet adnak át a beruházók. E terület felét adták eddig bérbe, a többire még nincs bérleti szerződés. Rövid távon a minőségi irodák kínálata inkább rontja, mint javítja az irodák kihasználtságát. E területen is egyre jobban érvényesül az ingatlanpiac más területén már nyomon követhető jelenség, hogy a jó helyen lévő, színvonalasan megépített és kiváló szolgáltatást nyújtó irodák bérleti díja jobban nő, mint a rosszabb minőségűeké. A kevésbé korszerű irodák bérleti díja akár csökkenhet is. A kínálat differenciált növekedésével az irodák, a logisztikai, az ipari és a kereskedelmi épületek bérleti díjának árollója egyre szélesebbre nyílik.
Vidéken az irodák iránti igények - néhány nagy ipari és kereskedelmi központot kivéve - a fővárosinál lényegesen kisebbek, az ellátottság kielégítő.

HOZZÁSZÓLÁSOK