Mi lesz az ingatlanárakkal? Megjött az új elemzés

A 2012-es második felmérés során tapasztalt mélypont és a 2015-ös első felmérés között folyamatosan és számottevően nőttek a GKI ingatlanpiaci indexei. Októberben ez a lendület megtört, hiszen érdemben sem a fővárosra, sem az ország egészére vonatkozó jelzőszám nem változott a fél évvel ezelőttihez képest.

A derűlátás a piaci szereplők körében fennmaradt, csak nem erősödött tovább - hangsúlyozzák az elemzők. A hat hónappal ezelőttihez képest jelentősen csökkentek az irodapiaci indexek. A lakás- és a kereskedelmi ingatlanpiacot jellemző indexek lényegében stagnáltak, enyhén javultak a fővárosi logisztikai szektort érintő várakozások. A lakásárak Budapesten és a nyugati országrészben erőteljesebben, a keleti régióban csak jelképesen emelkedhetnek a következő egy évben. Az üzleti ingatlanok bérleti díjai esetében a közeljövőben a stagnálás lehet a meghatározó tendencia.

A gazdaság és az üzleti élet legfrissebb hírei az Economx.hu hírlevelében.

Budapesten és környékén a kihasználtság folyamatosan javul, a fél évvel ezelőttihez képest minden vizsgált szegmensben emelkedett. Kelet-Magyarországon a fél évvel ezelőtti 67 százalékos kihasználtság nem változott, de Nyugat-Magyarországon a hat hónappal ezelőtti 69 százalékos telítettség 75 százalékra nőtt.

A közelmúltban erősödött a bérlői aktivitás, a relatíve sok üres terület viszont gátolja az új beruházásokat. Az irodapiaci index a fővárost és az ország egészét illetően is 6-6 ponttal csökkent a fél évvel ezelőttihez képest. A korábbi jelentős mértékű kilátás-javulás után a mostani negatív korrekció akár természetesnek is mondható, s összességében még így is elég erős a derűlátás az irodapiacon - állapítja meg a GKI.

Erősödő kiskereskedelem forgalom (2014-ben 4,1, 2015 első nyolc hónapjában 6 százalékkal bővültek az eladások) és kedvező kilátások uralják az üzlethelyiség-piacot (2015-ben 5, igaz 2016-ban már csak 2 százalékos növekedés várható), mérsékelt fejlesztési kedvvel társulva. Vannak ugyanis negatív tényezők is, köztük a túlfejlesztettség, az ellenséges törvényi és szabályozói környezet, az online kereskedelem terjedése.

A fővárosra és környékére vonatkozó üzlethelyiség-piaci index értéke (amely az ingatlanos cégek és a keresleti oldal képviselői, azaz a vállalatok várakozásait sűríti egyetlen számba) azonos a fél évvel ezelőttivel és az országos mutató is csak hibahatáron belül változott. A két index között korábban kialakult különbség 2015 októberére eltűnt, azaz az "olló" bezárult". A kiskereskedelmi forgalom élénkülése egyelőre nem javítja az ingatlanpiaci várakozásokat.

A logisztikai ingatlanpiacon - az utóbbi időszak kedvező folyamatai ellenére - továbbra is bőven található üresen álló kapacitás. A korábbinál is gyakoribbak a felújítások, korszerűsítések, a bérlői igények rugalmasabb kiszolgálására alkalmasabb területek kialakítása, különösen népszerűek az EU-forrásokból megvalósuló kisebb beruházások.

Az országos raktárpiaci index (ami az ingatlanos cégek és a vállalatok várakozásait sűríti egyetlen számba) az előző felméréshez képest nem változott. A fővárosi index 4 százalékponttal növekedett s ezzel nyolcéves csúcsára ért. Az ingatlanokkal foglalkozó cégek várakozásai a vidéki régiókban gyakorlatilag nem változtak az áprilisi megkérdezéshez képest, viszont a fővárosra és környékére vonatkozóan egyértelműen javultak.

A telekpiacon a várakozások a fél évvel ezelőttihez képest nem sokat változtak, a fővárosban és környékén fennmaradt a viszonylagos derűlátás. A vállalatok kilátásai áprilishoz képest óvatosabbak lettek, országos átlagban stagnáló keresletet vetítenek előre.

A budapesti lakáspiaci index (ami az ingatlanos cégek és a lakosság várakozásait foglalja össze egyetlen számba) októberben 1,5 ponttal emelkedett a fél évvel ezelőttihez képest, míg az országos mutató stagnált. A lakáspiaci indexek 2012 eleje óta lényegében folyamatosan és számottevően erősödnek, ebben most egy kis megtorpanás következett be.

A válaszadó ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások a következő 12 hónapban a maihoz képest Budapesten és a keleti országrészben enyhén javuló, míg a nyugati régióban stagnáló piaci helyzetet várnak. A nyugat-magyarországi kilátások mindazonáltal számottevően kedvezőbbek a kelet-magyarországiaknál.

Budapesten pozitív irányú elmozdulás a pesti belvároson kívüli területeken várható, de ezek azért még nem zárkóznak fel a belváros keresleti piacához. Komoly kilátás-javulás érezhető a panellakások esetében is.

Kelet-Magyarországon a nem panel társasházi lakások piacán következhet be némi élénkülés, a panelekén valamivel kisebb. A nyugati országrészben csak a panellakások esetében csökkent a derűlátás.

A 2015. októberi felmérés eredményei szerint a lakásépítésre és vásárlásra vonatkozó lakossági várakozások az első negyedéves enyhe romlás után lényegében stagnáltak. A következő egy évre 15 ezer háztartás jelezte biztosra, 50 ezer valószínűre a lakásvásárlást vagy építést. A lakásfelújítást és korszerűsítést biztosan tervezők aránya érdemben emelkedett, a felújítást, korszerűsítést biztosra jelző 37 ezer háztartás hatéves csúcsot jelent, az ezt valószínűsítő 182 ezer háztartás stagnálást jelez az előző negyedévhez képest.

Az új építésű lakások ára vidéken a várakozások szerint stagnálni fog, a fővárosban inkább az emelkedést várók kerültek többségbe. A számszerű prognózisok Budapesten és a nyugati országrészben viszonylag erőteljes jövőbeni áremelkedésre utalnak.

A használt lakásoknál a válaszadók többsége (budapesti átlagban 65, a keleti régióban 70, a nyugati országrészben 55 százalékuk) a következő 12 hónapban stagnáló árakat vár. Kivételt jelent ez alól a budai zöldövezet és a pesti belváros, itt többen illetve ugyanannyian várnak áremelkedést, mint stagnálást. Budapesten egyetlen válaszadó sem vár árcsökkenést és a nyugati országrészben is csak a családi házak esetében volt néhány erre utaló válasz.

A válaszadók döntő többsége szerint az üzleti ingatlanok bérleti díjai a következő 12 hónapban várhatóan nem változnak és az összesített prognózisok is csak kismértékű lehetséges változásokra utalnak.