Business Talks '24

Üzleti konferencia

Ne maradjon le az év
üzleti konferenciájáról!

Szerezze be
jegyét most.
Kedvezőtlen gazdasági mutatókkal, csökkenő fizetőképes kereslettel és bizonytalansággal ugyanúgy meg kell küzdeniük ma az ingatlanpiaci szereplőknek, mint a visszafoghatatlan belső fejlődés generálta igényekkel - összegezte röviden a fejlesztők előtt álló kihívásokat Futó Gábor, a jelenlegi legnagyobb közép-európai városrehabilitációs projektet, a Corvin sétányt fejlesztő Futureal csoport vezérigazgatója, aki szerint az egyes területekre eltérően hat a jelenlegi gazdasági és politikai környezet. Az irodapiacon szinte egyidejűleg jelentkezik a lassulás és a fejlődés. Mivel nem a hatékonyságjavítás, a fundamentumok indukálták a példátlan irodafejlesztési boomot, hanem a befektetési termékpaletta szűkössége, így a lassulást is a változó tőkepiac okozza - hangsúlyozza a szakember. Drágult a finanszírozás, a vevői tőke elapadt, ma már nem "állnak sorban" a befektetők az irodaházakért, vége a koordinálatlan projektindítások korának, most már a bérbeadásra kell koncentrálniuk a fejlesztőknek. Nincs szó összeomlásról, de a megváltozott körülményekhez alkalmazkodniuk kell a szereplőknek. A kereskedelmi projektek túlzásba vitelének a fejlesztési lehetőségek korlátozott volta szab határt, nem a tőkepiac vagy a gazdaság lassulásából fakadó fogyasztás-visszaesés, amely viszont a lakáspiacon érezteti leginkább a hatását. A megélhetési bizonytalanság, a reálbérek csökkenése közvetlenül hat a lakáspiacra, ahol szintén lehet lassulással számolni, bár van olyan projekt, ahol ez nem érezhető - tette hozzá Futó Gábor. A kevesebb megrendelés miatt jobb árakon lehet ma építeni, mint korábban, ám egyúttal markáns költségnövekedéssel is számolni kell. Drágultak a telkek, az építőipari árak, a finanszírozás, a szállítási költségek, így a lakásárak emelkedése dacára meg kell barátkozni a fejlesztői profit szűkülésével. A vas, az acél, az olaj árának drámai drágulása is mindenképpen megjelenik a lakások árában, ezért Futó néhány évig inflációt meghaladó áremelkedésre és a profit csökkenésére számít. Határozott árnövekedéssel kalkulál Aradi Ferenc is, az Autóker Holding lakásfejlesztési üzletágának igazgatója. Számításai szerint a ma induló projekteknél még a legalsó kategóriában sem lehet 400 ezer forint alatti négyzetméterárral piacra lépni, az ezalatti áron kínált lakások telkeit évekkel ezelőtt vásárolták, és korábbi árakon szerződtek a kivitelezőkkel. Ilyenkor azonban nagy a veszély, hogy azokon a kivitelezési árakon már nem lehet felépíteni a lakásokat, így vagy menet közbeni drasztikus módosításra kényszerül a beruházó, vagy a minőség rovására kénytelen fájdalmas engedményeket tenni. Aradi szerint a megváltozott viszonyokhoz való alkalmazkodás jelei egyértelműen mutatkoznak a piacon, még a nagy, évente 3-400 lakást építő beruházók is jóval megfontoltabbak lettek, 20-30 százalékos előértékesítettség és hosszú, körültekintő, megalapozott bevezetés, magas szintű marketing után indítják csak el a projekteket. Látható, hogy sokan, ameddig csak lehet, nem véglegesítik a beruházási koncepciót, hogy a lehető legtöbb információt begyűjtsék a piac alakulásáról. A kivitelezői árak emelkedésének érvényesítése immár nem kérdés - mondja az Autóker vezetője. Számítások szerint az átlagos lakás négyzetmétere ma nettó 160 ezer forint körül állítható elő, csakhogy ebben nincsenek benne a közös területek. Ha a lépcsőház, a folyosók, egyebek költségeit is hozzáadjuk, akkor legkevesebb 250 ezer forintos bruttó építési árral kalkulálhatunk, ehhez jön a telek, a tervezés és az építési piacon elfogadott 15-20 százalékos profit. Hogy mindezt elfogadja-e a piac, persze más kérdés, aki viszont olcsóbban épít, ott komoly minőségi kifogásokra lehet számítani. Az emelkedő árak mellett a keresletre az egyelőre beláthatatlanul alakuló belpolitikai helyzet, az esetleges kormányváltás nyomán megingó árfolyamok miatt bedőlő hitelek rémképe, vagy csak a "simán" dráguló kölcsönök is negatívan hatnak. Érezhetően visszavetette a befektetési célú vásárlásokat az év eleji adóváltozás, sokan nem is értették, mit jelentenek a módosítások - teszi hozzá Aradi Ferenc.