Négyszázezer forint alatt nem lehet lakást építeni

Lassulás, kivárás, bizonytalanság hatja át ma az ingatlanpiacot, fejlesztők és közvetítők azonban egyaránt abban bíznak, hogy a megtorpanás átmeneti jelenség.
Szepesi Anita, 2008. május 19. hétfő, 08:54
Fotó:

Kedvezőtlen gazdasági mutatókkal, csökkenő fizetőképes kereslettel és bizonytalansággal ugyanúgy meg kell küzdeniük ma az ingatlanpiaci szereplőknek, mint a visszafoghatatlan belső fejlődés generálta igényekkel - összegezte röviden a fejlesztők előtt álló kihívásokat Futó Gábor, a jelenlegi legnagyobb közép-európai városrehabilitációs projektet, a Corvin sétányt fejlesztő Futureal csoport vezérigazgatója, aki szerint az egyes területekre eltérően hat a jelenlegi gazdasági és politikai környezet.

Az irodapiacon szinte egyidejűleg jelentkezik a lassulás és a fejlődés. Mivel nem a hatékonyságjavítás, a fundamentumok indukálták a példátlan irodafejlesztési boomot, hanem a befektetési termékpaletta szűkössége, így a lassulást is a változó tőkepiac okozza - hangsúlyozza a szakember. Drágult a finanszírozás, a vevői tőke elapadt, ma már nem "állnak sorban" a befektetők az irodaházakért, vége a koordinálatlan projektindítások korának, most már a bérbeadásra kell koncentrálniuk a fejlesztőknek. Nincs szó összeomlásról, de a megváltozott körülményekhez alkalmazkodniuk kell a szereplőknek.

A kereskedelmi projektek túlzásba vitelének a fejlesztési lehetőségek korlátozott volta szab határt, nem a tőkepiac vagy a gazdaság lassulásából fakadó fogyasztás-visszaesés, amely viszont a lakáspiacon érezteti leginkább a hatását. A megélhetési bizonytalanság, a reálbérek csökkenése közvetlenül hat a lakáspiacra, ahol szintén lehet lassulással számolni, bár van olyan projekt, ahol ez nem érezhető - tette hozzá Futó Gábor.

A kevesebb megrendelés miatt jobb árakon lehet ma építeni, mint korábban, ám egyúttal markáns költségnövekedéssel is számolni kell. Drágultak a telkek, az építőipari árak, a finanszírozás, a szállítási költségek, így a lakásárak emelkedése dacára meg kell barátkozni a fejlesztői profit szűkülésével. A vas, az acél, az olaj árának drámai drágulása is mindenképpen megjelenik a lakások árában, ezért Futó néhány évig inflációt meghaladó áremelkedésre és a profit csökkenésére számít.

Határozott árnövekedéssel kalkulál Aradi Ferenc is, az Autóker Holding lakásfejlesztési üzletágának igazgatója. Számításai szerint a ma induló projekteknél még a legalsó kategóriában sem lehet 400 ezer forint alatti négyzetméterárral piacra lépni, az ezalatti áron kínált lakások telkeit évekkel ezelőtt vásárolták, és korábbi árakon szerződtek a kivitelezőkkel. Ilyenkor azonban nagy a veszély, hogy azokon a kivitelezési árakon már nem lehet felépíteni a lakásokat, így vagy menet közbeni drasztikus módosításra kényszerül a beruházó, vagy a minőség rovására kénytelen fájdalmas engedményeket tenni.

Aradi szerint a megváltozott viszonyokhoz való alkalmazkodás jelei egyértelműen mutatkoznak a piacon, még a nagy, évente 3-400 lakást építő beruházók is jóval megfontoltabbak lettek, 20-30 százalékos előértékesítettség és hosszú, körültekintő, megalapozott bevezetés, magas szintű marketing után indítják csak el a projekteket. Látható, hogy sokan, ameddig csak lehet, nem véglegesítik a beruházási koncepciót, hogy a lehető legtöbb információt begyűjtsék a piac alakulásáról. A kivitelezői árak emelkedésének érvényesítése immár nem kérdés - mondja az Autóker vezetője.

Számítások szerint az átlagos lakás négyzetmétere ma nettó 160 ezer forint körül állítható elő, csakhogy ebben nincsenek benne a közös területek. Ha a lépcsőház, a folyosók, egyebek költségeit is hozzáadjuk, akkor legkevesebb 250 ezer forintos bruttó építési árral kalkulálhatunk, ehhez jön a telek, a tervezés és az építési piacon elfogadott 15-20 százalékos profit. Hogy mindezt elfogadja-e a piac, persze más kérdés, aki viszont olcsóbban épít, ott komoly minőségi kifogásokra lehet számítani.

Az emelkedő árak mellett a keresletre az egyelőre beláthatatlanul alakuló belpolitikai helyzet, az esetleges kormányváltás nyomán megingó árfolyamok miatt bedőlő hitelek rémképe, vagy csak a "simán" dráguló kölcsönök is negatívan hatnak. Érezhetően visszavetette a befektetési célú vásárlásokat az év eleji adóváltozás, sokan nem is értették, mit jelentenek a módosítások - teszi hozzá Aradi Ferenc.

HOZZÁSZÓLÁSOK