Nem érdemes további árcsökkenésre várni

Rekordmennyiségű eladatlan új lakás a fővárosban, csökkenésből inkább stagnálásba váltó árak, szigorodó hitelezési feltételek, illetve a mérséklődő illetékterhek miatt minimálisan bővülő forgalom jellemzi a 2010-es fővárosi lakáspiacot az Otthon Centrum prognózisa szerint.
NAPI, 2010. március 8. hétfő, 10:28
Fotó:

Márciusban lépett életbe az a kormányrendelet, amely tovább szigorítja a hitelfelvételt, maximalizálva a hitelfedezeti arányt. Ennek következtében szűkül a hitelképesek köre, a jövedelemmel nem rendelkezők, az alacsony vagy egyáltalán nem bejelentett foglalkoztatottak kiszorulnak a hitelfelvételből és ugyanez vár a falun, kistelepülésen élőkre. Éppen ezért arra számítunk, hogy idén kisebb területű és olcsóbb lakások iránt nő majd a kereslet, ugyanakkor a hitelszigorítás nem hoz drasztikus keresletcsökkenést, hiszen nagy számban vannak még jelen a készpénzes vásárlók, emellett a lakosság amúgy is óvatosabbá vált hitelfelvételkor -  mondja Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója.
 
Tetőző eladatlan lakáskészlet
 
Az Otthon Centrum 2010. év eleji felmérése szerint idén tetőzhet az eladatlan készlet a budapesti újlakás-piacon. Míg a tavalyi év során alig valamivel több, mint 1600 újépítésű társasházi lakást értékesítettek Budapesten, amely talán évtizedes negatív rekord, addig az eladatlan lakások száma a már átadott beruházásokban most először haladta meg a háromezret; 2010. elején 3.800 körül alakult. Ehhez jön hozzá az épülő projektekben 3000 lakás, tehát összesen közel 7.000 új lakás közül választhat az, aki most keres új lakást.
 
A kínálat nem esett vissza, köszönhetően annak, hogy még mindig kitart a beruházói lendület, és a már megkezdett építkezéseket befejezik a fejlesztők. Idén azonban jelentős visszaesés várható; a piacra kerülő lakások számában akár 50 százalékos csökkenésre is számíthatunk, ezáltal megindulhat az eladatlan készlet felszívódása - mondta Valkó Dávid.
 
2010-ben kb. 4.500-ig bővülve tetőzhet az átadott lakáskészlet; a vevőknek az általánosan jó alkupozíció, az illetékcsökkenés és beruházói akcióknak köszönhetően most érdemes lakást vásárolni, mert ha beindulnak az új építések, mindenképpen magasabb árakkal kell kalkulálni.
 
Új vevőcsalogató konstrukció
 
A beruházok által eddig használt vevőcsalogató megoldások (garázs fél áron, konyhabútor vagy plazmatévé az árban) már nem mindig érik el az új lakást vásárlók ingerküszöbét; a fő probléma, hogy a potenciális vásárlók nem mernek, vagy nem tudnak hitelt felvenni. Ezért egyre több fejlesztő áll elő a mostani hitelfelvétel nehézségeit kiküszöbölő értékesítés-ösztönző módszerekkel.
 
Ilyen az egyre terjedő konstrukció, amikor a lakásár 15-20 százalékának befizetésével, illetve opciós vásárlást biztosító előszerződés aláírását követően a vevő beköltözhet a lakásba. A lakás fennmaradó árát a következő egy-két évben törleszti, aminek mértéke úgy van meghatározva, hogy a fel nem vett „elméleti" hitel havi törlesztőrészleténél alacsonyabb összegről legyen szó. Tulajdonossá azt követően válunk, hogy az előszerződésben meghatározott időszak után végszerződést kötünk, a lakás teljes vételárát kifizetve. Az addig fizetett havi részletek beszámításának lehetősége a lakás árába beruházó-függő. Ha a vevő egy-két év után eláll a szerződéstől, akkor természetesen elveszíti a foglalót.
 
Kis jelenbeli pénzügyi tehervállalással juthatunk hozzá, tehát olyan lakáshoz, amelyet egyébként nem tudnánk megvenni. A konstrukciónak emellett számos előnye van a vevők számára: elég, ha csak egy-két év elteltével vesznek fel hitelt, várhatóan a mainál kedvezőbb feltételekkel; az illetéket a végszerződést követően kell csak megfizetniük; ha sürgősen költöznének, de nem tudták eladni korábbi lakásukat, akkor ezzel a megoldással haladékot kapnak, hogy legyek elég idejük vevőt találni - sorolja Valkó Dávid.
 
Az árak és a forgalom várható alakulása
 
Az árak alakulása átlagosan a kereslet változásaitól függ, ennek megfelelően csökkenő tendencia indult el 2009 második félévétől (panellakásoknál már tavaly egész évben ez látszott). Idén, a januári adatok szerint ez a csökkenés megállni, de mindenképpen lassulni látszik. Kivételt képeznek a panellakások, ahol még idén januárban is estek az árak a tavalyi szinthez képest. Az Otthon Centrum 2010-re összességében stagnálásra számít árakban, bár a tömeges kényszerértékesítések még nem indultak el, s ezek megjelenése a piacon újból csökkenést eredményezhet.
 
A lakáspiac 2009-ben érte el a mélypontot, s a tavalyi 30-40 százalékos forgalmi visszaesés után idén - optimistán - minimális, kb. 5 százalékos bővülésre számítunk A lakásvásárlási hajlandóság 2010. II. félévétől indulhat erősödésnek, de a 2008-as ingatlanpiaci helyzet így is leghamarabb csak 2011. közepére térhet vissza - tette hozzá Kühne Kata.
 
Befagyott a fejlesztési telkek piaca
 
Továbbra is tetszhalott a fejlesztési telkek piaca, ahol a kereslet minimálisnak mondható. A készleten lévő lakások számának, illetve a kiadatlan irodaterület bővülése, valamint a szállodai és kiskereskedelmi forgalom visszaesése miatt a végfelhasználói oldalról hiányzik a hatás, ami érdemlegesen változtatna ezen a helyzeten. Ugyancsak ezt a helyzetet erősíti, hogy a bankok többségénél projektfinanszírozási stop van hatályban.
 
Kétféle vevő típus van a piacon; a kisebb, régóta a piacon lévő, szinte kizárólag magyar fejlesztők, akik saját erőből, vagy szakaszos vevői befizetésekből finanszírozzák az építkezést, valamint a nagyobb beruházók, akik hosszú távú fejlesztési céllal vásárolnak telkeket.
 
A piaci helyzet továbbra is megnehezíti a tényleges telekértékek meghatározását. Bizonyos területeken (pl. tömegpiac) nincs is adásvétel, így az árváltozást nem lehet mihez viszonyítani. Ezeken a részeken jelenleg a válság előtti ár 40-50 százaléka vált ki egyáltalán vevői érdeklődést.   
 

HOZZÁSZÓLÁSOK
 

nemnem, 2010.03.10 06:33

"Nem érdemes további árcsökkenésre várni" De igen, csak ezt a legnagyobb közvetítőiroda elemzője mégsem mondhatja, mert egyetlen lakástulajdonos sem merné őket megbízni értékesítéssel...

"mert ha beindulnak az új építések, mindenképpen magasabb árakkal kell kalkulálni"
Igen, mert ha bővül a kínálat, felmennek az árak. Esszük még az ingatlan meséjét? Vagy rájövünk, hogy lufi fújódott?
A hozzászólások csak a Felhasználó véleményét tükrözik. Fórum moderációs elveinket itt olvashatja: https://www.napi.hu/info/adatvedelem.html