Oldódik a múlt év végi stressz az üzlethelyiség-piacon

Nagy árat hajlandók fizetni a bevásárlóközpontok bérbeadói a mágnesbérlők megszerzéséért. Egyedi megállapodások, új stratégiák és növekvő kompromisszumkészség határozza meg az év üzlethelyiség-piacát. .
Szepesi Anita, 2009. február 23. hétfő, 09:00
Fotó:

A Napi Gazdaság cikke

Tavaly a jelentős befektetői aktivitásnak köszönhetően a modern kiskereskedelmi üzlethelyiség-állomány elérte az 1,6 millió négyzetmétert, ennek a fele Budapesten és az agglomerációban - foglalja össze a 2008-as eredményeket a DTZ elemzése. A kínálat 2008-ban megközelítőleg 200 ezer négyzetméterrel nőtt, a bővülés 50 százaléka strip mall típusú kiskereskedelmi egység volt.

A bérleti díjak az év során nem változtak jelentős mértékben, a sikeres budapesti bevásárlóközpontok bérleti díjai a 80-100 eurót is elérhetik. Idén a budai Skála helyén épülő 46 ezer négyzetméteres Allee és a 35 ezer négyzetméteres Corvin Atrium lép be kiskereskedelmi piacra. A 60 ezer négyzetméteres KÖKI 2009-es átadására  a jelenlegi helyzetben nincs túl sok esély. 

2009-ben várhatóan több fejlesztő lesz kénytelen halasztani vagy kivárni a finanszírozási nehézségek miatt. Nagyfokú rugalmasságra lesz szükség a bérbeadók oldaláról ahhoz, hogy vonzóvá tegyék ingatlanjaikat a potenciális bérlők számára, sőt a jelenlegi ügyfeleik megtartásához is vélhetően engedményeket kell tenniük.

A következő három évben a finanszírozási és engedélyezési nehézségek ellenére várhatóan 1 millió négyzetméter összterületű kiskereskedelmi ingatlant adnak át az országban. A tervek szerint ezeknek a fele Budapesten és az agglomerációban valósul meg.

Pál Erika, a Jones Lang LaSalle kereskedelmi divíziójának vezetője az első egy-két hónap tapasztalatai alapján úgy ítéli meg, hogy valamelyest oldódott a piacon az elmúlt év végi stressz. Mind a bérbeadók, mind a bérlők rákényszerültek, hogy új stratégiákat dolgozzanak ki és hosszabb távon próbáljanak együtt élni a kialakult helyzettel. A kereskedelmi láncok a korábbinál lényegesen óvatosabban, megfontoltabban terjeszkednek, nemcsak a forgalom és a fogyasztás visszaesése miatt, hanem azért is, mert az új üzlethelyiségek nyitását sokan hitelből finanszírozták. 

Az új helyzetben sem a kereskedők, sem a bérbeadók nem kerülhetik el a kompromisszumokat, egyre inkább felismerik ugyanis, hogy az akár komoly áldozatok árán tető alá hozott megállapodások is nagyobb hasznot hajtanak, mint ha nem kötnek üzletet - hangsúlyozza Pál Erika. A kompromisszumok sorában természetesen a bérleti díjakkal kapcsolatos tárgyalások állnak az első helyen, előtérbe került a lépcsőzetes díjfizetési rendszer vagy a forgalomarányos tarifa struktúrájának kialakítása.
 
Pál Erika szerint ezekre a könnyítésekre leginkább a mágnesbérlők számíthatnak, a legnagyobb rugalmasságra az ilyen szerződéseknél hajlandóak a bérbeadók, tudva, hogy egy H&M vagy egy C&A úgyis behozza a vásárlókat a központba. A két idei átadású bevásárlóközpont közül az Alle bérbeadása egyébként már 90 százalék fölötti, leginkább a szerződések véglegesítése, finomítása zajlik, a sokkal később piacra került Corvin Atrium foglaltságáról a küszöbönálló megállapodások függvényében heteken belül nyilatkozik a bérbeadó. Ugyan a belvárosi üzlethelyiség-piacot sem kerülte el a válság, azonban itt olyan korlátozott a kiadható terület nagysága, hogy a krízis általi érintettsége sokkal kisebb, mint a nagy központokban. Átlagos bérleti díjakról ma már nem lehet beszélni - mondja a szakértő -, a tarifa egyedi megállapodások során alakul ki.

Érezhető lassulást tapasztal a bérbeadásokban a Cushman & Wakefield üzlethelyiség-piaci vezetője, Szabó Viktória is. Az óvatos expanzió mellett kiemeli, hogy a szerződésekben a bérlők több kiugrási lehetőséget próbálnak elérni az eddigieknél, például felmondási opciókat kötnek ki. A kiépítési hozzájárulás iránti igény előtérbe kerülése is a válság következménye, a mágnesbérlők elérhetik, hogy a szerkezetkész helyiséget a bérbeadó költségén hozzák kulcsrakész állapotba.

Átlagosan 10 százalékos bérletidíj-csökkenést prognosztizál az üzlethelyiség-piacon az Eston. Elemzésük szerint a csökkenő piacon a nagyobb szereplők növelni fogják részesedésüket. A határozott idejű szerződések helyét egyre inkább a határozatlan időre szóló megállapodások veszik majd át. A szélsőségek prosperálásával számolnak az Eston szakértői, vagyis továbbra is jól működik majd a prémium szegmens és a diszkonthálózatok, egyes keresleti szegmensek - így például a banki hálózati akvizíciós tevékenység - azonban teljesen megszűntek.

HOZZÁSZÓLÁSOK