Robbanásig fúvódott az ingatlanlufi

A kínai ingatlanpiac súlyos zavarai más gondokhoz, például a tőzsdék óriási hullámveréseihez hasonlóan, strukturális bajokat fednek, amelyek orvoslása alááshatja az államkapitalista egypártrendszer legitimációját. Nem csoda, hogy a kormány csak a felszíni kezelésre vállalkozik.
Napi.hu, 2016. október 18. kedd, 19:07
Fotó: Reuters

Éppen egy évvel ezelőtt a kínai tőzsdék megingása hozta a rá a frászt a közgazdászokra, míg idén az ingatlanpiac alakulása okoz idegességet belföldön és külföldön egyaránt - kezdi elemző cikkét a The Economist.

Az ingatlanágazat adja a világ második legnagyobb gazdaságában a kereslet negyedét, így összeomlásának katasztrofális hatása nem állna meg az ázsiai ország határainál. A kormány mégsem kezd hozzá a bajt megelőző gazdasági reformokhoz, mert az ingatlanpiacon felfúvódó buborékok húzzák a GDP-t, amire szüksége van a politikai hatalom stabilitásának fenntartásához.

Vészfékezés

A jó hír az, hogy a bajt sokan felismerték. Nehéz lett volna persze nem észrevenni, hogy az ingatlanárak elszálltak. Sanghajban, Sencsenben és Nankingban például 30 százalékkal nőttek egy év alatt. Még a pekingi jegybank vezető elemzője is figyelmeztetett az "árbuborék" kialakulására.

Van Csien-lin, Kína leggazdagabb embere - maga is ingatlanbefektető - a történelem legnagyobb eszközbuborékáról beszélt. Az idegességet csak fokozta a jelzáloghitelek brutális bővülése: júliusban és augusztusban az új kölcsönöknek csaknem 80 százalékát adták.

A kormány "vette a lapot", az utóbbi két hétben számos helyen szigorította a lakásvásárlási szabályokat, például megemelte a lakáseladások esetén fizetendő előleg arányát az árhoz képest.

Sőt úgy tűnik, tanultak abból, hogy tavaly a tőzsdék elszállásához az is hozzájárult, hogy sokan hitelből vettek részvényeket. Ennek jegyében megakadályozták, hogy az önkormányzatok mellett működő árnyékbankok kölcsönt adjanak a vevőknek a lakásvásárlási előlegekre.

Ingatlanéhség

Az ingatlanpiac szinte megállíthatatlan nekilendülését elsősorban az elképesztő kereslet magyarázza. A Fitch hitelminősítő becslése szerint Kínában 2030-ig évente 800 millió négyzetméter új lakásterületre lenne szükség ahhoz, hogy kiszolgálják a városba áramló lakosság igényeit. (Ez megfelel nagyjából Szingapúr területének.) Az országban az elmúlt időszakban évi egymilliárd négyzetméternyi új otthon épült, ami több az előbbinél, de azért a 800 millió is iszonyatos nagyság

Torzítások

A nagyobb gond azonban nem a puszta mennyiséggel van, hanem a kormány politikájának olyan elemeivel, amelyek károsan befolyásolják a piacot.

Ezek sorában az első mindjárt az, hogy nem ott épülnek a lakások, ahol szükség lenne rájuk. Mivel fékezni akarják a nagyvárosok bővülését, korlátozzák az építési telkek kijelölését. A hiány miatt nőnek az árak: a fejlesztők és a jövendő lakók is nagy prémiumot fizetnek azért, hogy ott építsenek, illetve lakjanak, ahol akarnak.

Eközben a kisebb városokban még mindig óriási eladatlan lakáskészletek vannak, aminek egy másik - az előzővel éppen ellenkező - piaci torzulás van a hátterében. Nem a kereslet és a kínálat szabályozza az építkezéseket, hanem az, hogy a helyhatóságok egyik pénzforrása az építési telkek eladása.

További torzítások

Torzítják az ingatlanpiacot a pénzügyi rendszer korlátozásai is. A tőkekontroll miatt a kínai befektetők nem tudják legálisan külföldön kamatoztatni a pénzüket, az állami bankok alacsonyan tartják a betéti kamatokat, a tőzsdei árak kiszámíthatatlanul hullámzanak. Mindez kívánatossá teszi az ingatlanbefektetéseket. Felmérések szerint a lakásvásárlások ötöde befektetési célú.

Ehhez járul az állami vállalatok sajátos kínálata. Régi gondja a kínai gazdaságnak, hogy az saját ágazatában vergődő állami vállalatokat nem lehet átalakítani (bezárni, szétbontani stb.). Jelentős részük ezért ingatlanüzletekkel igyekszik pótolni kieső bevételeit és nyereségét.

Kevés lesz

Az említett intézkedések, amelyek igyekeznek hűteni a piacot, nem oldják meg ezeket a strukturális problémákat, mert azok részei az országot irányító kommunista pártapparátus alapvető gondjának. Hogyan tartsa fenn a gyors gazdasági növekedést anélkül, hogy kockáztatná a durva lefékeződést (hard landing)? Hogyan engedje hatni a piaci szabályozást, miközben fenntartja a gazdaság központi irányítását?

Az ingatlanpiac esetében valójában nem bonyolult a válasz ezekre a kérdésekre. Meg kellene nyitni a pénzügyi piacokat, hogy gyengüljön az ingatlanok iránti kereslet és át kellene szabni a földpolitikát, hogy ott keletkezzenek építési telkek, ahol szükség van rájuk.

Ha ezeket nem lépik meg, akkor az ingatlanmánia újra és újra el fogja ragadni a nagyvárosok fejlesztőit és vásárlóit, és ezeknek a nagy boomoknak, lufifújásoknak egy napon nagyon csúnya vége lesz - vélik a The Economist szerkesztői.

HOZZÁSZÓLÁSOK