Testre szabott irodára vágyik? Mutatjuk, mire figyeljen

A testre szabott (built-to-sutit, BTS) ingatlanfejlesztések a legmagasabb szinten képesek kiszolgálni a bérlők igényeit, ugyanakkor kockázatosabbak, mint a hagyományos bérletek - állapítja meg elemzésében a Horváth és Társai Ügyvédi Iroda DLA Piper szakértője, Remes Attila.
Szepesi Anita, 2018. március 15. csütörtök, 11:07
Fotó: Shutterstock

A tervezés és kivitelezés kapcsán a szakértő kijelenti, az ilyen fejlesztéseknél a bérlőnek megfelelő jogosítványokkal kell rendelkeznie ahhoz, hogy a fejlesztést figyelemmel kísérve biztos lehessen abban, a bérlemény az általa megszabott műszaki követelményrendszer szerint fog elkészülni. A bérlő módosítási igényei - amelyek egy akár több évig elhúzódó fejlesztésnél szinte szükségszerűen felmerülnek - a bérleti szerződésben részletesen kidolgozandó változásmenedzsment eljárás keretében kezelhetők.

A BTS fejlesztéseket jellemzően egyetlen bérlőre szabják, de előfordul, hogy maradnak szabadon hasznosítható területek, amelyek külön megállapodás hiányában bérbeadhatók harmadik személynek. Ennek a szabályait a bérleti szerződésben érdemes rögzíteni.

Ha kilép a szerződésből a bérlő

A BTS bérleti szerződések a hagyományos bérleteknél tipikusan hosszabb futamidejűek, ezért rendelkezni kell a megfelelő kiszállási lehetőségekről. A legelterjedtebb forma a klasszikus "break option", amely a bérleti idő meghatározott pontján ad diszkrecionális felmondási jogot a bérlőnek, akár a bérlemény meghatározott részére is. A szerződéses pozíció átruházása - mint a bérlői exit egy további lehetősége - szinte minden esetben a bérbeadó előzetes hozzájárulásához kötött. A bérlőnek törekednie kell arra, hogy minél liberálisabban szabályozzák az átruházhatóságot, hiszen 10-15 év távlatában a klauzula gyakorlati jelentősége sokkal nagyobb lehet, mint azt a felek a szerződés megkötésekor gondolnák - figyelmeztet Remes Attila.

Hatékony alternatíva a bérlemény albérletbe adása is.

Elidegenítési korlátozások

Az ingatlan potenciális értékesítése esetén a bérlő leginkább annak az előzetes bérlői jóváhagyáshoz kötése estén képes képviselni a saját érdekeit, azonban ez a legdrasztikusabb s egyben legritkábban alkalmazott módszer. Gyakoribb, ha kockázatosnak tartott vállalkozások tulajdonszerzését korlátozza, illetve ide sorolható az elővásárlási jog a nem kívánatos vevő tulajdonszerzés megakadályozására.

A bérlőnek a későbbiekben érdemes lehet megvásárolni az ingatlant, ezért gyakori vételi jog alapítása - sorolja a lehetőségeket a szakértő.

További részletek itt.

Képünk forrása: Shutterstock

HOZZÁSZÓLÁSOK