Míg ugyanis 1999-ben a teljes háztartási vagyon 64 százalékát, tavaly már több mint 70 százalékát tette ki az ingatlanvagyon – derül ki a Magyar Nemzeti Bank (MNB) legfrissebb jelentésében szereplő becslésből. A fejlett országokban ez az arány mindössze 30-40 százalékos. A probléma az, hogy az ingatlan a legnehezebben mobilizálható vagyonelemek közé tartozik. Ha egy háztartás fizetési nehézséggel néz szembe, fizetőképessége fenntartása érdekében logikus módon először a legkönnyebben likvidálható pénzügyi eszközeit használja fel. Ez a folyamat addig tarthat, amíg egyáltalán vannak ilyen eszközök. Az ingatlanvagyon arányának jelentős növekedése tehát növeli a magánadósok, de persze a bankok kockázatát is. A háztartási adósság a háztartások által birtokolt összes (likvid és illikvid együtt) pénzügyi eszközhöz képest is jelentősen – nyolcról huszonkét százalékra – nőtt az elmúlt három évben. A 2003-as év végi érték alapján az ezzel a szisztémával számított háztartási eladósodottság – állapítja meg az MNB – már több régi uniós tagországét (ilyen például Belgium, Olaszország) meg is haladta, az eurózóna átlagos szintje pedig már csak 1,3-szer magasabb a magyarországinál. Magyarországon a pénzügyi megtakarítások növekedése nem tudta követni a hitelállomány bővülését, ez, ha a pénzügyi vagyont hitelfedezetként kezeljük, egy kockázatosabb konvergenciafolyamatot jelent – rögzíti jelentésében a jegybank. Ehhez nyilvánvalóan hozzájárulhat az is, hogy a lakóingatlanok csak jó konjunkturális helyzetben értékesíthetőek viszonylag gyorsan (ez a vagyon pangó piacon még az illikvidnél is illikvidebbé válhat) – az ingatlanboom pedig hazánkban kétségtelenül véget ért. Az MNB szakemberei egyáltalán nem számítanak a közeljövőben a lakáskereslet megugrására, sőt, mint megállapítják: a lakáshitel-kiáramlás visszaesése a kereslet további csökkenésének irányába hat. Ez akkor is igaz lehet, ha több ingatlanforgalmazó továbbra is áremelkedést jelez. Megfigyelhető, hogy az ilyen típusú elemzések rendre jókora késéssel követik a piaci folyamatokat. Ennek (az üzleti érdekeltség mellett) magyarázata lehet, hogy azok az adatbázisok, amelyekből ezek a cégek dolgoznak, többnyire kínálati árakon alapulnak. A tavalyi évben a lakóparkok építésére felvett hitelek kiugró növekedését döntően a kedvező kamatozású állami lakástámogatási rendszer magyarázta. A támogatási rendszer év végi szigorítása miatt azonban várhatóan idén jelentősen visszaeshet az új lakások iránti keresletnövekedés. Ennek következtében, főleg a tavaly lakóparki projekteket elindított vállalatok esetében, a jegybank szerint elképzelhető a hitelveszteségek emelkedése. Gondok azonban nem csak ebben az ingatlanszegmensben körvonalazódnak. Az MNB egyértelműen kedvezőtlen tendenciának tekinti, hogy az iroda- és kiskereskedelmi üzlethelyiségek piacán (is) uralkodó dekonjunktúra hatása csak kismértékben érződik az új hitelek alakulásában, ami a bankok növekvő kockázatvállalására utal. A bankszektor szempontjából további problémaként értékelik, hogy ezen a piacon nagyon magas a koncentrációs kockázat. A piacvezető három pénzintézetnél az irodaépületek és üzletközpontok építésére felvett hitelek teljes vállalati hitelportfólióban való részesedése ugyanis meghaladja a bankrendszeri átlag kétszeresét.