Business Talks '24

Üzleti konferencia

Ne maradjon le az év
üzleti konferenciájáról!

Szerezze be
jegyét most.
Ökonometriai számítások szerint a lakásárak változékonysága igen jelentősen befolyásolhatja a fogyasztást, tehát végső soron a gazdaság teljesítőképességét, ráadásul mint befektetési alternatíva sem elhanyagolható a lakáspiac. A tőkepiacról jövő kívülállóként, nem ingatlanpiaci szakemberként is érdemes végiggondolni, mi határozza meg a lakásárakat és várhatóan hogyan alakulnak majd a jövőben. Sajnálatos módon a hazai lakásárakról nincsenek tökéletes idősorok, sok esetben be kell érnünk becslésekkel. Kutatók vizsgálatai szerint a lakásárak hosszú távon egyértelműen együtt mozognak a lakossági jövedelemmel, ami pedig hosszabb távon minden egyéb változatlansága mellett a nominális GDP-növekedéssel kell hogy összhangban legyen. Ezért a lakásárak nagyjából éves szinten annyival nőnek, amennyivel a gazdaság. Vannak azonban további jelentős befolyásoló tényezők is, többek között az építőanyag-költségek, a migráció, a szabályozás alakulása, a hitellehetőségek és a kiadási hozam (bérleti díj). Ha ezeket nagyjából előre tudjuk jelezni, talán teljesebb képet kaphatunk arról, hogy merre tart a lakáspiac. A legérdekesebb és leghasznosabb adat talán az, amelyből kiderül, hogy hány évi átlagjövedelemből lehet megvenni egy átlagos lakást. Magyarországon 1988–1990, vagyis az utolsó ingatlanpiaci csúcs óta a Magyar Nemzeti Bank, a KSH és ingatlanpiaci szakemberek adatai szerint a grafikonon látható módon alakult ez a mutató. Az eredmények a gyakran hiányos és időnként megbízhatatlan adatok miatt nem lehetnek pontosak, de nagyságrendileg jól mutatják az elmúlt időszak főbb trendjeit. (A számítások budapesti lakásárak alapján készültek, más városokban nagyban eltérő eredmények születhettek volna.) A grafikonon jól látható, hogy míg 1988 és 1990 között 7-8 évnyi átlagkeresetbe került egy átlagos lakás, addig 1998-ra ez négy év alá csökkent. Meg kell azonban jegyezni, hogy a nyolcvanas évek végén más megtakarítási eszközök híján a lakások némiképp túlértékelődtek, tehát valószínűleg nem várható, hogy az árak visszatérjenek ilyen szintekre. A nemzetközileg megszokott norma e mutató tekintetében országtól és helyi viszonyoktól erősen függően jellemzően 3 és 6 év között alakul. Magyarországon a legutolsó csúcs 2000 végén–2001 elején volt, ekkor 6-7 évnyi jövedelemért lehetett megszerezni egy lakást. Jelenleg ez a mutató 5 és 6 év között található, ami a rendelkezésre álló nagyon rövid sor és a nemzetközi ismeretek tükrében kissé magasnak tekinthető, de valószínűleg nem túlságosan. Árazási oldalról tehát nem olcsók a hazai lakások, ezt erősíti az is, hogy – jellemzően befektetőktől származó információink szerint – 5–7 százalék között van az éves bérleti díj, azaz a lakás értékének ekkora részét fizetik ki a bérlők. Ez a hazai kötvényhozamokhoz képest igen alacsony. Az 1998-ban indult és nagyjából 2000–2001-ig tartó felfutás után a komolyabb visszaesést – ami az árazást tekintve természetes lett volna – az új állami hitelrendszer megakadályozta, ám látható, hogy 2001 óta az árak még így sem tartottak lépést a fizetésekkel, azaz a bérekhez képest lassan olcsóbbá váltak a lakások. Ennek legfőbb oka az igen tekintélyes reálbér-növekedés volt. A hazai jelzáloghitel-rendszert ugyan 2003-ban többször átalakították, ám a devizaalapú hitelek tömeges megjelenése továbbra is fenntarthatja az olcsó hitelen alapuló erős lakásvásárlói érdeklődést, tehát hitelkínálati oldalról továbbra is felfelé ható nyomás van a lakásárakon. Érdekes azonban, hogy az előrejelzések szerint 1989 óta idén épül a legtöbb lakás és ezeknek jelentős része vállalkozók által a fővárosban tető alá hozott ingatlan lesz. Ez igen jelentős túlkínálatot eredményez majd a piacon, ami a jelzáloghitelekkel ellentétben negatív hatást gyakorol a lakásárakra. Magyarország népességének fogyása hosszú távon szintén negatív tényező, hiszen ez folyamatos lakásüresedéshez vezethet, ami szintén kínálatot generál. Ha mindezeket összevetjük, azt láthatjuk, hogy a hazai lakáspiac kissé túlértékelt, s várhatóan komoly kínálat is jelentkezik majd 2004–2005-ben, ám a hitellehetőségek ezeket a tényezőket némiképpen ellensúlyozzák. A nagy kérdés, hogy hogyan alakulnak a lakossági jövedelmek idehaza a következő években. Az elmúlt két-három esztendő jelentős, a GDP bővülését messze felülmúló bérnövekedése után valószínűleg az inflációt nem túl jelentősen meghaladó béremelkedés lesz Magyarországon. Ez azzal járhat – mivel az egyéb feltételek inkább kissé negatívak –, hogy a hazai lakásárak növekedése nem haladja meg jelentősen az inflációt a következő pár évben. Ha figyelembe vesszük a túlkínálattal küzdő bérlakáspiacot, az amortizációt, a felújítási és tranzakciós költségeket, arra juthatunk, hogy a lakások valószínűleg legfeljebb csak pár százalékos infláció feletti, 2–4 százalékos reálhozamot tudnak felmutatni a következő néhány év átlagában. Ebben az esetben azonban a várhatóan az infláció felett 3–5 százalékos hozamot nyújtó magyar államkötvények és a még ennél is vonzóbb s jelenleg alulértékeltnek tűnő jelzálogkötvények sokkal magasabb hozamú, likvidebb és biztonságosabb befektetések lehetnek a lakásoknál.