Magyarországon az ingatlanok értékének viszonylag pontos, szakszerű meghatározásához a szakemberek - a három éve megjelent, erre vonatkozó jogszabály alapján - általában három, nemzetközi normákhoz igazodó becslési módszert alkalmaznak. Ezek a várható hozadékot vagy hozamot figyelembe vevő, a költségalapú, valamint az úgynevezett összehasonlító alapú módszerek - mondta lapunknak Mehrli Péter, az ingatlanértékelésre, vagyonbecslésre szakosodott Euro-Immo Expert Kft. ügyvezetője, a Magyar Ingatlan Szövetség elnöke. A hozamszámításon alapuló értékelés lényege, hogy a bérbe adott vagy adható ingatlan hasznosítása során az elkövetkező években várható jövedelmet számszerűsítik. Ennek során figyelembe veszik: az érintett bérlemény vagy egyéb létesítmény egy meghatározott idő, például egy év alatt mennyi jövedelmet termel, vagyis mekkora hozamot lehet belőle kivenni, mennyit kell a zökkenőmentes működésére fordítani, valamint hogy a keletkező éves nettó bevételhez képest mennyi a piac elvárása. Mindezen adatok birtokában az úgynevezett tőkésítési ráta figyelembevételével precízen meghatározható az ingatlannak mint üzleti befektetésnek a jelenlegi értéke. A költségalapú értékelés során az ingatlan újra-előállítási költsége a támpont. Ez egy kertes családi ház esetében például azt jelenti, hogy külön meghatározzák az adott telek értékét, valamint azt az összeget, amelyből a rajta lévő lakó- és melléképületek a mostani feltételek között (mai anyagárakon, de ugyanolyan termékek felhasználásával, mint korábban) újra, mostani formájuknak megfelelően felépíthetők. Természetesen fontos szempont a jelenleg már álló épületek kora, műszaki állapota, hiszen az amortizálódást, a kopásból, elhasználódásból, avulásból eredő értékcsökkenést figyelembe kell venni a végső érték kialakításánál. Ezt a módszert elsősorban az újonnan épített, vagy olyan egyedi funkciójú ingatlanok esetében használják, ahol a másik két, hozam- és összehasonlító módszerrel nem állapítható meg annak jelenlegi értéke. Az ingatlanok, ezen belül is a lakóépületek legpontosabb forgalmi értékét a szakember szerint leginkább elterjedt összehasonlító módszer adja, melynek során az érintett lakás, családi ház paramétereit, jellemzőit elemzik a szakértők, majd összehasonlítják azokat a piacon szereplő, eladásra kínált és eladott ingatlanokéval. Ehhez a szakmai cégeknél egy megbízható adatbázis áll rendelkezésre, amelyből az egyes esetekben kiemelik azokat az építményeket, melyek elemei összevethetők az adott ingatlanéval. A piaci összehasonlításon alapuló módszernél - melyet tulajdonképpen a magánszemélyek lakásuk, házuk értékesítésekor, vagy a vevők a piaci kínálatban keresgélve alkalmazhatnak és alkalmaznak is a maguk laikus módján - Mehrli szerint célszerű, ha az összehasonlítást több, minimum tíz adat alapján végzik el. Feltétele azonban, hogy az összehasonlításul használt lakóingatlanok az értékelendő lakással, családi házzal, garázzsal közel azonos adottságokkal rendelkezzenek. Ezen adottságok sorában elsődleges az azonos hely (kerület, település, utca, háztömb), valamint a funkció (lakás, üdülő) és a méret, valamint ezeknek az ingatlanoknak az ára. Ha ezen adottságokban nagyfokú eltérés mutatkozik, megnő annak veszélye, hogy az alkalmazandó korrekciókon keresztül jelentős mértékben torzul a kialakítandó ár. Amennyiben az összehasonlításba bevont hasonló adottságú ingatlanok esetében a kínálati, vagyis az eladó által elvárt árat vesszük figyelembe - ami a legtöbb esetben nem azonos a tényleges, a vevő által fizetett vételárral -, csökkentő korrekcióra van szükség. Ez azt jelenti, hogy a kiválasztott hasonló ingatlanok árából kihozott átlagárat mínusz 5-20 százalékkal korrigálni kell (a jelenlegi erős kínálati piacon ez a szakember szerint mínusz 10 százalék körüli csökkentést jelent), mert csak így kapjuk meg az érintett ingatlan hozzávetőleges árát. Ezt a kapott árat, illetve értéket azonban még számos más, csakis az adott épületre jellemző tulajdonságok alakíthatják lefelé és felfelé egyaránt. Társas- és sorházi, lakótelepi lakások esetében például fontos szempont a már említetteken kívül a lakás tájolása, helyiségeinek mérete, elhelyezkedése, műszaki felszereltsége, állapota, komfortfokozata éppúgy, mint az épülettömb anyaga (tégla, panel), szintmagassága, kora, műszaki állapota. Sok esetben előny, ha a lakás földszinti, míg máskor jóval értékesebb, ha a szép panorámát nyújtó felső emeleten, vagy esetleg a tetőtérben helyezkedik el. További értéknövelő tulajdonság az is, ha a lakás részlegesen vagy teljes egészében frissen felújított, nem szőnyegpadlós, hanem parkettás, egyedi és nem távfűtésű, és napjainkban azt is mérlegelik a vásárolni szándékozók, hogy milyen a lakóépület megközelíthetősége, a környék közlekedése, van-e a közelben parkolási lehetőség. Ezeket a pozitívumokat mind-mind érvényesíteni lehet az árban. Értékcsökkentő tényező viszont a legtöbb esetben, ha a lakás udvari tájolású, vagy az egyik szoba ablakai éppen a szemközti, nem éppen szemet gyönyörködtető tűzfalra néznek. A családi házaknál, melyekhez többnyire kisebb-nagyobb kert is tartozik, fontos szempont az ingatlan értékének megbecsülésekor, hogy milyen a telek lakóépülettel való kihasználtsága. Ennek olyan vásárló esetében nő meg a jelentősége, aki az elkövetkező években bővíteni szeretné a lakóépület méretét, de erre esetleg a jelenlegi túlépítettség miatt nincs lehetőség. Ehhez meg kell ismerni az adott kerület, település helyi építési szabályzatát, amely pontosan meghatározza az adott terület százalékos beépíthetőségét. Ugyanakkor annak a vevőnek, aki a telek beépítetlen részén parkot szeretne kialakítani, már nem értékcsökkentő tényező az említett ok. A családi házak esetében a méret, a komfortosság, a kor mellett további értékbefolyásoló szempont lehet, hogy az érintett kerület, település milyen távolságra van a főváros vagy a legközelebbi nagyváros központjától, milyen a közvetlen környezet infrastrukturális (víz, villany, csatorna, gáz, telefon) ellátottsága, a fiatal házasok, kisgyermekes családok esetében pedig szempont, hogy van-e a közelben óvoda, iskola, egészségügyi és egyéb, például bevásárlói szolgáltatás. Ezeknek megléte vagy hiánya tovább finomíthatja, illetve módosíthatja a hely, méret, funkció alapján, a szomszédos ingatlanok összehasonlításából kialakított árat - mondta végezetül a szakember, aki szerint bár a felsorolt szempontok többsége a laikus eladók, vásárlók számára is ellenőrizhető, érdemes - legalábbis az értékesebb lakóépületek, nyaralók esetében - ingatlanértékelő, értékbecslő céghez fordulni. E társaságok, melyek tagjai a Magyar Ingatlan Szövetségnek, és részt vesznek a bankok lakás-hitelfedezeti munkájában, referenciáik, szakmai ismereteik, tapasztalatuk alapján nemcsak megbízható pontossággal tudják meghatározni egy-egy ingatlan valós értékét, munkájukért szakmai felelősségbiztosítással is felelnek. Nem szólva arról, hogy az eseti szolgáltatás 16-25 ezer forint között szóródó díja elenyésző akár egy ingatlan árához, akár ahhoz a lehetséges veszteséghez képest, amit a laikus alulértékelés vagy a túl magasra tett ár miatti eladhatatlanság okozhat a tulajdonosnak. Szilágyi Eta