Idén márciusban történelmi csúcson, 335 forinton forgott az euró, ezért egyes szereplők már ekkor tárgyalásokba kezdtek a bevásárlóközpontokkal a bérleti díjak enyhítése kapcsán. Ilyen helyzetben érte az ágazatot a koronavírus-válság, amely során a forintgyengülés újabb és újabb mélypontokat produkált. A magyar tulajdonú kereskedelmi cégek viszont az árbevételüket forintban realizálják, miközben a beszerzéseikért és a bérgyártásért euróban, vagy dollárban fizetnek. De a legkényesebb kérdés, hogy minden egyes hazai bevásárlóközpontban euróalapon fizetik a bérleti díjakat és nagyon nagy mértékben - a plázák felében - az üzemeltetési költségeket is - magyarázta lapunknak Csordás Norbert, az elsősorban ruházati kkv-kat, és az ételudvarok vendéglátós cégeit tömörítő Bevásárlóközpontok Bérlőinek Érdekvédelmi Egyesülete szóvivője.

A tavaszi kijárási korlátozások ellehetetlenítették az üzletek működését: technikailag szinte mindenki csődbe ment két hónapra, amit elismertek a bevásárlóközpontok tulajdonosai is. Ekkor az illetékes minisztérium asztalára került egy javaslat, amely úgy igyekezett volna védeni a bérlőket, hogy a tulajdonosokat kollektíven a bérleti díj - megállapodás híján - 50, más esetben 90 százalékos elengedésére kötelezte volna, valamint megtiltotta volna a veszélyhelyzet ideje alatt a bérleti szerződések felmondását és a bérleti biztosítékok bérbeadó általi lehívását is. Ám ez az általános és egységes szabályozástervezet elbukott.

QP | Quality Placement

Ezzel a kormányzat hagyott egy nagy jogrést, rábízva a bérbeadókra és a bérlőkre, hogy a díjakról egyéni alkuk során egyezzenek meg. Ez a folyamat rendkívül bonyolult, hiszen a magyar bevásárlóközpontok tulajdonosi szerkezete sokrétű - a kereskedőknek számtalan tulajdonossal, befektetővel, üzemeltetővel kellett egyeztetni és maguknak a bérbeadóknak is nagyon sok beruházóval és bankkal kellett tárgyalniuk, hogy eredményt érjenek el. Ezek a megbeszélések sok esetben a mai napig nem zárultak le - emlékeztetett a szóvivő.

Javarészt azonban sikerült a bérlőkkel megállapodni. Nagyon eltérő egyezségek születtek, hiszen rengeteg tényező számít - például a lokáció, az üzletnagyság, hány azonos tulajdonosú bevásárlóközpontban van jelen egy adott üzletlánc, mikor jár le régebben aláírt bérleti szerződése - így a bérbeadók lényegében minden céget egyesével kezeltek, és éppen csak annyi kedvezményt adtak a bérlőknek, amennyi megakadályozta, hogy a vállalkozók azonnali csődöt jelentsenek - ezzel elkerülve a tömeges üzletbezárásokat. Ezek a megállapodások azonban nem helyettesíthetik a kkv-knek nyújtott állami mentőövet és csak ideig óráig kezelik tünetileg a kialakult krízis helyzetet - fogalmazott.

Az egyezkedés nagyon sok időt, energiát rabolt el mindkét féltől, ami sok esetben a munka rovására ment. A divat, áruadminisztráció, az új kollekciók tervezése, a minőségi problémák, vagy az üzletház jövője helyett mindenki válságmenedzsmenttel foglalkozik bérbeadó és bérlői oldalról.

Más most a pláza, gyorsan be, gyorsan ki

Az eltérő tulajdonosi hátterű befektetői csoportok euróalapú banki hitelből fejlesztették, vagy vásárolták meg a bevásárlóközpontokat - eltérő megtérülési rátákkal számolva, a megtérülés pedig a bérleti díjaktól függ. E bérleti díjak alapján árazzák a befektetők az egységeket és ennek megfelelően jutnak hitelcsomaghoz a finanszírozó intézményektől az üzletházak megvásárlásához.

A bérlők az elmúlt hónapokban nagyon rövidtávú, jellemzően 1-4 hónapos, 20-50 százalék körüli méltányossági kedvezményeket igyekeztek kiharcolni az életben maradásért. A kkv-k esetén az elmúlt hónapokban e kedvezmények ára az volt, hogy

a bevásárlóközpontok változatlan feltételekkel meghosszabbították a bérleti szerződéseket, némelyik egységnél pedig még emelték is a bérleti díjakat, hogy ne változzon nagyban a házak és a befektetések értéke - legalábbis a könyvekben

- magyarázta Csordás Norbert, aki a Devergo cégcsoport ügyvezető igazgatója is.

Mindeközben a bevásárlóközpontok már tavasszal elveszítették szórakoztató funkciójukat, mostanra pedig a "plázázás", a "shoppingolás", mint szokás végleg eltűnt. Az emberek csak célirányosan érkeznek az egységekbe: gyorsan bevásárolnak, majd elmennek, ennek megfelelően kevesebbet is költenek. Ezzel az átmenőforgalom, vagyis a látogatószám nagy mértékben visszaesett, amely óriási forgalomvisszaesést eredményez.

A nyári hónapok ugyan hoztak némi enyhülést, ám szeptembertől - amióta a kormány elkezdte kommunikálni a magasabb koronavírus-esetszámokat - a kereskedők végső soron ugyanolyan helyzetbe kerültek, mint tavasszal, csak a krízis elnyújtva jelentkezik. Az egyesület tagjaitól szerzett információk alapján az őszi hónapokban 30-60 százalék körüli a forgalomvisszaesés, ami a forintgyengülés mellett a vállalkozások létét fenyegeti. Mostanra több ruhaipari márka - így a Vagabond és a Promod - befejezte tevékenységét, míg az egyik széles körben ismert - neve elhallgatását kérő - magyar divatárulánc üzletei 80 százalékának bezárására kényszerült a korlátozó intézkedések miatt. Elbocsátások a cégek túlnyomó többségénél történtek - magyarázta a szóvivő.

Lényegében mindenki a bankokat menti

A legnagyobb visszaesés a korábban nagy forgalmú és drága bérletű díjú  fővárosi plázákban érhető tetten, ahová korábban vidéki vásárlók és külföldi turisták is jártak.

A bérbeadók nagy része jelen pillanatban nem hajlandó hosszabb távú bérletidíj engedményekkel már ma beárazni az egészségügyi és gazdasági világválság következményeit a 2021-es és 2022-es évekre. Teszik ezt annak ellenére, hogy tudják, hogy a járványhelyzet okozta bizonytalanság várhatóan a jövő nyár előtt nem fog véget érni és a mai egészségügyi krízis okozta forgalomvisszaesést elkerülhetetlen módon a gazdasági problémák miatti keresletcsökkenés fogja követni.

A bérbeadók és a bérlők azon dolgoznak, hogy ne következzen be egy ismételt pénzügyi válság. Azért hozunk áldozatot, hogy a befektetőknek ne kelljen azt kommunikálniuk a finanszírozók felé, hogy az ingatlanok 1-2 évre jelentősen veszítenek értékükből, ezzel pedig a bankok könyveiben se jelenjen meg ez a veszteség, amely tőzsdei eredményeiket ronthatja.

- értékelt a szóvivő, aki szerint mindehhez a legnagyobb áldozatot a lánc végén álló bérlőknek kell meghozniuk.

A kormányzati mentőöv elmaradt

Az egyik nemzetközi üzletlánc pénzügyi igazgatója megemlítette, hogy a tavaszi és nyári időszakban kormányzati és bérbeadói szinten 1 millió eurónyi segítséghez jutottak a kelet-közép-európai régiós piac többi országában. Majd nevetve mutatta Excel táblája alján Magyarországot, amelynél 20 összesen ezer euró "fityegett" - elevenítette fel Csordás Norbert.

A koronavírus-válság nyomán kialakult bérleti díj-problémát a többi EU-országban állami szinten, egységesen rendezték. Példaként nem csak a nyugat-európai országok rendkívül bőkezű támogatásai szolgálnak, hanem Lengyelországban, Csehországban és Szlovákiában is meghozták ezeket az intézkedéseket - a hazainál szigorúbb járványkorlátozások mellett. A cseheknél például a konstrukció úgy festett a március 1 és június 30 közötti időszakban, hogy a bevásárlóközpontok bérbeadóinak 30 százalékkal csökkentett bérleti díjakat, míg a díjfizetés 50 százalékát az állam állta, a bérlők pedig a díj fennmaradó 20 százalékát fizették.

Magyarországon a bérleti díjak tekintetében semmilyen közvetlen kormányzati segítség nem érkezett. A Bevásárlóközpontok Bérlőinek Érdekvédelmi Egyesülete döntéshozói szinten is lobbizott - legalább a jogviszonyok rendezése érdekében, ám tárgyalásokra nem kerülhetett sor. Így csak a hiteltörlesztési moratórium jelentett némi könnyítést a cash flow tekintetében, hiszen lényegében az összes bevásárlóközpont rendelkezik kölcsönökkel. Hogy a bérbeadóknak nem kellett fizetniük a törlesztőket - eladósodottságtól függően - segítséget jelentett abban, hogy hol kisebb, hol nagyobb kedvezményeket adhassanak bérlőiknek - mondta a szóvivő.

Mindnyájan veszélyben vannak

Az egyesület szerint a kisebb, rövidtávú kedvezmények vajmi kevés segítséget nyújtanak majd a kkv-knak. Hiába zárt jó évet 2019-ben a hazai kiskereskedelem, a bérlők üzleti modellje nem tette lehetővé, hogy ebből sokat profitáljanak. A ruhaipari szereplők jellemzően nulla cash flow-val, nulla készpénzállománnyal és nagyon alacsony profitszinttel zárták a tavalyi évet, illetve vágtak neki 2020-nak.

Mivel hazánkban a textilipar leépült, az alapanyagot és a kész termékeket szinte minden esetben devizáért kell megvásárolni. A gyenge forint miatt a beszerzések és a bérleti díjak, továbbá az emelkedő fizetések felemésztették a profitokat.

A jellemzően 5-30 üzletet működtető, kis alapterületű egységeket bérlő cégeknél a személyes kiszolgálás a működési modell alapja, ezért létszámleépítéssel nem lehet a költségeket lefaragni. Fizetéscsökkentéshez nyúlni a növekvő infláció miatt lehetetlen, hiszen így a boltok nem tudnák megtartani kulcsfontosságú dolgozóikat. Az ágazatban egyetlen dologhoz lehet hozzányúlni: ez pedig a bérleti díj. Mivel forgalom ténylegesen ugyanolyan mértékben esik vissza, mint tavasszal a bérbeadóknak rövidesen szükségszerű lesz megszólalnia jövőbeni terveikről.

A tárgyalásokat hamarosan meg kell kezdeni, máskülönben nagy bajban lesz az ágazat. Ha a bérbeadók nem adnak az első hullámhoz hasonlóan komolyabb segítséget, akkor a kkv-k nem lesznek képesek jövő tavaszi-nyári árukészletüket megvásárolni, így nem fogják túlélni az elkövetkező időszakot. Ezt tetézi, hogy a cégek túlélése jelentősen függhet a karácsonyi időszaktól, amely a korlátozások szempontjából még rengeteg rizikót tartogat.

Amennyiben a devizában fizetett költségek problémája tovább gyűrűzne: az euróárfolyam 370-380, vagy mi több 400 forintos szintre kúszna, az egy nagyon hosszadalmas csődhullámot vonna maga után nem csak az üzletek, hanem végső soron a plázák esetében is.

Ez elbocsátásokkal, munkanélküliséggel járna, ami további keresletcsökkenést hozhat a kereskedelem számára. Ezeket az összetett kockázatokat előbb-utóbb be kell áraznia a nagyrészt külföldi tulajdonú bevásárlóközpontoknak és a bankoknak. A segítséget fölösleges hosszú távon elodázni és ezzel bizonytalanságban tartani a kereskedőket a jövőjüket illetően, hiszen az elkerülhetetlen veszteségek előbb utóbb meg fognak jelenni a könyvekben is - figyelmeztetett Csordás.

A multikat kisebb mértékben érinti a gond

Mivel a multinacionális kereskedelmi láncok több európai országban vannak jelen, ahol a bérleti díjak problémáját jobban orvosolták, ezért kisebb magyarországi kitettségük miatt könnyebben le tudják nyelni a veszteségeket.

A ruházati ágazatban az úgynevezett mágnes bérlők - például a H&M vagy a Zara - jelenléte gyakran létfontosságú a bevásárlóközpontok számára, nélkülük ugyanis a finanszírozó bankok könnyűszerrel kihátrálhatnak a projekt mögül. Emiatt a nagy alapterületű üzleteket működtető nemzetközi cégek jellemzően alacsonyabb bérleti díjakat fizetnek, mint a szűkösebb üzletekben értékesítő magyar kkv-k.

Kulcspozíciójukból eredően a multik jóval könnyebben képesek kedvezményeket elérni a mostani veszélyhelyzetben: van rá példa, hogy nem négyzetméter alapján, hanem árbevétel-arányosan állapodnak meg a plázákkal a bérleti díjakról.

Az érdekképviselet szerint jó lenne, ha a kormányzat hosszabb távon elgondolkodna a bérleti díjak forintban való meghatározásának szabályozásán - mint tették a lakossági piacon a hitelek terén - melynek egyértelműen inflációgátló hatása lenne. Valamint a veszélyhelyzet fennállása alatt megakadályozhatnák a bérleti szerződések felmondhatóságát és a bérleti biztosítékok lehívását is, mely időt adna bérbeadókkal való tárgyalások folytatására és megnyugtató lezárására, amely mindkét fél érdeke.

Van, ahol még a kedvezmények is elmaradtak

A bérleti díjak tekintetében a kereskedőknél még rosszabb pozícióba kerültek a pénzváltók. Mivel pénzügyi vállalkozásnak minősülnek, ezért a tavasszal meghozott korlátozó rendelkezések nem érintették őket, így a bevásárlóközpontokban - a bankok, a posták, a patikák, és a drogériák mellett - nyitva lehettek. Annak ellenére, hogy a látogatottság a töredéke volt a pandémia előtti időszakban tapasztaltnak, a plázák bérbeadói ragaszkodtak a teljes bérleti díjhoz - mondta a Napi.hu-nak Taraczky Andrej, a Magyar Pénzváltók Országos Egyesületének (MPOE) alelnöke. A szereplők a mai napig nem tudtak megállapodásokat kötni, vagy komolyabb kedvezményeket elérni a bérbeadókkal szemben.

A bevásárlóközpontokkal szemben nagyobb kompromisszumkészséget tapasztaltak az egyéni bérbeadóknál - vagyis a utcai pénzváltók esetében - és az önkormányzatoknál, amelyeknél könnyebb volt kedvezményhez jutni. A pénzváltók esetében fontos költségelem az üzletek bérlése: az alelnök becslése szerint egy átlagos egységnél a működési költségek körülbelül 65 százalékát a bérek, 25 százaléknyi részét pedig a bérleti díjak teszik ki, az összes többi elem pedig elhanyagolható. A külföldi turisták elmaradása miatt azonban az ágazat bevételei megcsappantak, Budapesten átlagosan 60-70 százalékkal visszaesett a forgalom tavaly novemberhez képest.

Taraczky a bérleti díjaknál is hiányolja az egységes állami beavatkozást, már csak azért is, mert a pénzváltók a pénzügyi rendszer kiszámítható működésében játszanak szerepet, még egy ilyen nehéz időszakban is. Működésük fontos a vásárlóerő érvényesítése szempontjából, hiszen a járvány alatt nagyon sokan kényszerülnek devizában lévő megtakarításaikat forintra váltani.