Az épületeket is megfertőzi a járvány

A koronavírus terjedése az építőipart és az ingatlanfejlesztőket is komoly kihívások elé állítja. A szektorban hosszabb ideje meglévő kapacitáshiányt és a teljesítési határidők elhúzódását jó eséllyel tovább növeli majd a járvány terjedése.
Rácz Gergő, 2020. március 14. szombat, 08:47
Fotó: Getty Images

Az irodaházak, ipari épületek, szállodák építésével kapcsolatos projektek azért lehetnek különösen kitéve veszélyeknek, mert jelentős létszámú munkaerőt foglalkoztatnak, illetve a kivitelezéshez számos esetben külföldről behozott építőanyagokat, eszközöket használnak fel - írja a Kapolyi Ügyvédi Iroda.

A koronavírus-krízis azonban akár olyan helyzetet is eredményezhet, ami vis maiornak tekinthető, így az építőiparban érintett vállalkozások erre hivatkozva mentesülhetnek a határidők teljesítése alól.

Egy nagyobb ingatlanfejlesztési projektben mind a megrendelő, mind kivitelező számára jelentős kockázat lehet, ha a járvány és a kormányzati válaszlépések miatt az építési projektet fel kell függeszteni vagy a vállalt ütemezés szerint nem tudják befejezni. Kivitelezési (építés-szerelési) szerződés esetén a kivitelezőnek alapvető kötelezettsége az épület határidőben történő, építési terveknek megfelelő felépítése, így szerződésszegést követ el, amennyiben ezt nem tudja teljesíteni.

Ebben az esetben a kivitelezési szerződésben meghatározott szankciókkal kell számolnia, lényegében függetlenül attól, hogy a teljesítés elmaradása, illetve a késedelmes teljesítés, azaz az építkezés határidőn túli befejezése milyen okoknak tudható be. A szerződésszegésből eredő felelősség alól mentesülhet ugyanakkor "vis maior" esemény fennállása esetén.

Kivitelezési szerződésekben a vis maiort olyan kivételes eseményként, körülményként szokták meghatározni, amelynek előállása a szerződő felek akaratától független, bekövetkezésének elhárítására a felek a szerződés megkötését megelőzően nem készülhettek fel, amelyet a felek a bekövetkezés után nem kerülhettek el, illetve, amelynek bekövetkezése egyik félnek sem tulajdonítható. A kérdés az, hogy mi tekinthető olyan, a kivitelező ellenőrzési körén kívüli körülménynek, kivételes eseménynek, ami a vis maior kritériumrendszerét kimeríti. .

Rada Mátyás, a Kapolyi Ügyvédi Iroda alkalmazott ügyvédje szerint vis maiorra akár a szerződésekben is példaként szokták felhozni a háborús vagy terror eseményeket, természeti és nukleáris katasztrófákat, illetve - ami jelen esetben a leglényegesebb - a járványos megbetegedéseket is. Ennek megfelelően tehát az az építőipari kivitelező, aki a járvány miatt az építkezést nem tudja a vállalt határidőben teljesíteni, adott esetben kellő alappal hivatkozhat vis maior eseményre.

A vis maior esemény fennállásának legfontosabb következménye, hogy a szerződésszegő fél mentesülhet a szerződésszegésből eredő következmények alól, illetve akár mentesülhet a vis maior idejére-tartamára a szerződéses kötelezettségei teljesítése alól is.

Ez a gyakorlatban azt jelentheti, hogy a kivitelezőnek nem csak kötbért nem kellene fizetnie, hanem a vis maior és az amiatt fennálló akadályoztatása tényleges időtartamával a teljesítési határideje is meghosszabbodhatna.

A megrendelői oldal, tehát az ingatlanfejlesztők, beruházók számára alapvető jelentőségű kérdés, hogy a járvány és a kormányzati válaszlépések - mint köztudomású tények - önmagukban megalapozzák-e a kivitelező fentebb írt mentesülését. A megrendelő, egyszersmind az épület tulajdonosa és leendő hasznosítója, bérbeadója optimális esetben már a kivitelezés előtt vagy annak során bérleti szerződést köt az épület leendő bérlőivel, amelyben kötelezettséget vállal a bérleti területek vállalt határidőn belüli átadására. Rada Mátyás szerint amennyiben a vállalt határidőt a tulajdonos nem tudja teljesíteni, akkor magának is szerződésszegésből eredő szankciókkal kell számolnia, nem beszélve az előre betervezett bérleti díjbevételek kieséséről. Mivel ilyen módon a gazdasági célú épületek kivitelezése és hasznosítása szorosan összefügg, a kivitelezési szerződésekben kikötött magas összegű kötbérek éppen a megrendelő ilyen jellegű kockázatait hivatottak kezelni.

A Kapolyi Ügyvédi Iroda azonban felhívja a figyelmet arra, hogy Vis maior esemény kapcsán a vállalkozó kivitelezőnek nem elég a járványra/világjárványra - mint köztudomású tényre - hivatkoznia, hanem egyúttal azt is bizonyítania kell, hogy annak hatásai a szerződéskötés időpontjában nem voltak előreláthatóak, továbbá mindent megtett, hogy a járvány következményeit elkerülje, enyhítse. A fenti feltételeknek együttesen kell teljesülniük ahhoz, hogy a kivitelező a vis maior miatt mentesüljön a szerződésszegés következményei, illetve a szerződéses kötelezettségeinek teljesítése alól.

HOZZÁSZÓLÁSOK