Spekulánsok csapnak le az új lakásokra

A nem látható részt is beleértve a hazai újlakás-tranzakciók legalább fele befektetési céllal születik - állítja Bartucz Tamás, az Ingatlanbank franchise-igazgatója. Nem látható részen a szakember azokat az ügyleteket érti, amelyek során egy-egy lakást - még a beruházás kezdetén - 10 százalékos előleggel kötnek le.
NAPI Online, 2007. november 14. szerda, 14:25
Fotó:

A befektető például egy készülő 15 milliós lakásra előszerződést köt, amivel egyrészt vevőkijelölési jog jár, másrészt olyan kötelezettséget tartalmaz, amely szerint legkésőbb fél éven belül tető alá kell hozni az adásvételi szerződést is. Ha gyors forgású projektet sikerült kiválasztani, a lakások pár hónap alatt gazdára találnak, és az igazi vevő 16-16,5 millióért megveszi az ingatlant - az elszerződést kötő befektető pedig 70-100 százalékos bruttó hozamra tesz szert.

Csak azokat a tranzakciókat figyelembe véve, ahol a befektető ténylegesen meg is veszi a lakást, az invesztíciós célú ügyletek az újlakás-piac legfeljebb 30 százalékát tehetik ki - tette hozzá Bartucz. Szerinte ez a szegmens egyre inkább a profik terepévé válik, hiszen az értéknövekedés, illetve az üzemeltetési költségek és a bevételek kalkulációja szakértelmet kíván. Az igazgató arra számít, hogy a sorozatban eladott lakások után a magánszemélyekre is vonatkozó áfakötelezettség miatt még marginálisabbá válik az amatőrök szerepe. Aki tovább akarja űzni ezt az ipart, annak be kell jelentkeznie az áfakörbe, azaz lényegében profivá kell válnia.

Ami a piaci hatásokat illeti, a többletadóterhet várhatóan megpróbálják majd a vevőre vagy a bérlőre hárítani. A havi díjakban elaprózott költségemelkedés a bérleti piacon kisebb feszültséget ígér, az adásvételeknél viszont az újszerű lakások túlkínálatának emelkedését hozhatja, amíg a vásárlói oldal el nem fogadja a magasabb árat - mondta Bartucz Tamás. A szakember szerint vélhetően lesznek majd trükkök, amelyekkel a felek az adófizetés elkerülése érdekében 2008-ra halasztják - legalábbis papíron - az öt évnél régebben, de tizenöt éven belül vásárolt lakás értékesítését. Miután azonban a közvetítők általában már a foglaló átadásakor kiszállnak az adásvételi ügyletekből, az ingatlanosok ezt már nemigen fogják érzékelni.

A Duna House esetében csupán a piaci forgalom néhány százalékára becsülik az áfakörbe terelendő sorozatvásárlók arányát, emiatt az új szabályozástól nem várnak számottevő kereslet-visszaesést - mondta a társaság elemzője. Murányi Ákos szerint a tizenöt éves időkorlát harmadolása az illetékek terén járhat fehérítő hatással, hiszen eddig a felek igyekeztek úgy csökkenteni a terhet, hogy a valóságosnál kisebb vételárat tartalmazó szerződést juttattak el a hatósághoz. A lakásértékesítésből befolyó összeg után igénybe vehető adókedvezmény megszüntetésének hatását az eladók legalább részben igyekeznek majd beépíteni az árba - állítja az elemző -, de az sem kizárt, hogy a felek az illetékeknél már bevált megoldással igyekeznek majd könnyíteni az adóterhen.

Mind a Duna House elemzője, mind az Ingatlanbank franchise-igazgatója szerint a 2009-től bevezetni tervezett értékalapú ingatlanadó kapcsán hasonló kifogások merülhetnek fel, mint a luxusadót illetően. Egy-egy ingatlan értékét rengeteg szubjektív, illetve a nyilvántartásokban nem szereplő tényező befolyásolja, így az adóztatás szempontjából egy körzetbe tartozó, papíron hasonlónak tűnő lakások, házak között jelentős értékbeli különbségek lehetnek. Bartucz Tamás szerint legalább három év kellene ahhoz, hogy megfelelő adatbázist lehessen létrehozni az értékalapú adó bevezetéséhez.

HOZZÁSZÓLÁSOK