Csináljon pénzt a lakáshitelből!

Annak a fiatalnak, aki már rendelkezik néhány millió forint megtakarítással, és azon töri a fejét, hogy hitelt felvéve immár saját lakásba költözzön, érdemes lehet megfontolnia egy másik lehetőséget is. A szakember szerint jobban járhat, ha első körben egy könnyen kiadható lakást vásárol, és mellette bevállalja, hogy egy olcsóbb lakást bérel.

Ádám Viktor, 2006. december 4. hétfő, 11:36

Fotó:

Már ötmillió forintos megtakarításnál el lehet gondolkodni azon, hogy ingatlanpiaci befektetéssel fialtassuk pénzünket - véli Bartucz Tamás, az Ingatlanbank franchise igazgatója. A szakember szerint a fenti összegből és persze hitelből megvásárolt lakás bérbeadásával gazdálkodva jó hozamú megtakarítást lehet megvalósítani. Mint minden üzleti döntés, természetesen ez sem kockázat nélküli. (A példaszámítás cikkünk végén található.)
A kiadásra vásárolt ingatlanok esetében tíz évvel ezelőtt még akkor is kereshetett évi 10-15 százalékot a tulajdonos, ha nem számolt jól - miközben az ügyesebbek 25-30 százalékot zsebeltek be.

Mára azonban megváltozott a helyzet, simán lehet bukni is, megfelelő döntéssel és odafigyeléssel azonban elérhető a 15 százalékos eredmény - véli Bartucz.

Minden költséget számításba kell venni

Alapvető, hogy tisztában legyünk a költségekkel. Az ingatlan megvételén, vagyis az említett ötmillió forint kiadásán és a felvett hitel törlesztőrészleteinek kifizetésén túl költséggel jár az üzemeltetés is, nem beszélve az amortizációról, vagy a karbantartási költségekről. Egy lakás után akkor is ki kell fizetni a közös költséget, a biztosítási díjat, vagy távfűtés esetén a távhő díját, ha épp nem sikerült kiadni. Ha érkezik a bérleti díj, annak adóvonzata is van - ez is a költségeket növeli. Az ingatlan "piacra helyezése" sincs ingyen: pénzbe kerül a hirdetés és a közvetítők igénybe vétele is.
Több forgatókönyvet kell készíteni, amelyekből az egyiknek a legrosszabb lehetőségről kell szólnia: mi lesz ha nem találunk bérlőt, mi lesz, ha valami miatt megugranak a költségek, mi lesz, ha a jövedelmünk akár jelentősen csökken, például azért, mert elveszítjük munkánkat. (Igaz, ezeket azoknak is célszerű figyelembe venniük, akik saját célra vásárolnak hitelből, akár egy autót.)

Panel, jó közlekedésnél

A lakáskiadást tervezők számára jó megoldás lehet egy kis vagy közepes méretű, jó közlekedésnél fekvő panellakás megvétele. A panelek mellett szól, hogy egy esetleges felújítás olcsóbban megúszható, az épületben és a lakásban futó vezetékek kevesebb meglepetést tartogatnak és könnyebben cserélhetők, mint egy századfordulós bérházban, ha pedig a házban szükségessé válik valamilyen beruházás, annak közösköltség-vonzata sok lakó között oszlik meg, szemben például egy hatlakásos társasházzal. Csak minimális amortizációval kell számolni, de ez igaz a "rendesen megcsinált" új építésű lakásokra is, az első öt évben.
A befektetés helyszínének kiválasztásakor - csakúgy, mint a saját célra történő vásárláskor - a legfőbb szempont az ingatlan elhelyezkedése. Tudni kell mit keresnek a piacon. Ha kis lakást adnánk ki, valószínűleg egyetemista, illetve fiatal pályakezdő lehet a reménybeli bérlő, aki még nem rendelkezik autóval, és általában reggel jár iskolába, munkahelyre - logikus tehát, hogy a jó közlekedési lehetőséggel ellátott terület a helyes választás. Bartucz példaként említette 3-as metró vonalától néhány utcára lévő XIII. kerületi, új építésű házakat - ezekben sok lakást sikerült kiadniuk a tulajdonosoknak.

Hitelt, hosszútávra

A vásárláshoz szükséges hitelt úgy célszerű kiválasztani, hogy a futamidő elején alacsony legyen a törlesztőrészlet, minél hosszabb lejárat mellett érdemes tehát dönteni. Ez persze csak akkor előnyös, ha van mód az előtörlesztésre, ráadásul úgy, hogy azt nem bünteti a bank plusz díj felszámításával. A hosszú futamidő alatt később dönthet úgy a hitelfelvevő, hogy refinanszíroztatja egy rövidebb lejáratúval, de megeshet, hogy a lakás eladásáról határoz, például 10 év múlva.

Merre megy az ár?

A már említett felértékelődés persze kemény dió. Az, hogy egyes hirdetésekben az eladásra váró lakást befektetési célra ajánlják, nem feltétlenül jó iránymutató. Lehet, hogy az ingatlan valóban értéknövekedés előtt áll, ám a formula sokszor nem több, mint figyelemfelkeltés, vagy csupán azt jelenti, hogy a lakás legfeljebb bérbeadásra jó, mert a szomszédban mondjuk egy trombitazenekar próbál rendszeresen. Mindemellett nem árt megkérdezni a kiszemelt környéket ismerő ingatlanost, hogy mit tanácsol, ám a szakembernek a véleményét az addigi piaci fejleményekről szóló adatokkal, számokkal is alá kell tudnia támasztani.

Jó, de hol lakjak én?

Ha megvan a kiadandó lakás, még lakni is kell valahol, azaz lehet a kiadó otthonok között böngészni. Kézenfekvő a kérdés: ha már egyszer megszereztem egy lakást, miért ne én használjam? A válasz egyik része a dolog érzelmi részéről szól: nem biztos, hogy ott akarok lakni, ahol a jól kiadható ingatlanom található, és az sem biztos, hogy maga az otthon megfelel az igényeimnek.
A válasz másik része tisztán gazdasági. "Ha azt a lakást finanszírozod, amiben laksz, a költségoldal ugyanaz lesz, mintha kiadnád - kivéve persze az adót -, de a bevételi oldalon egy nulla szerepel" - érvel a szakember.
A lakásbérlés persze pénzbe kerül, ám a trükköt a megfelelő rugalmasság jelenti. Aki ilymódon szeretne plusz jövedelemhez jutni, vállalja a kevésbé felkapott helyet, a munkába járásra áldozott több időt, az esetleges többszöri költözést, cserébe viszont alacsonyabb lakbért fizet. A bérbeadott és a bérbevett lakás díjainak különbözete havi 10-25 ezer forint lehet, ami éves szinten bruttó 120-300 ezer forintot tesz ki. "Ez persze nem kapkodós történet, de lehet, hogy öt év múlva már nagyobb lakást tud bérbeadni, vagy az igényeinek jobban megfelelő ingatlanra tud váltani a befektető" - véli Bartucz Tamás. Hozzáteszi: el kell dönteni, meddig hagyom nőni a befektetést, mikor jön el a szüret ideje, azaz mikor mondok le a további hozamokról. A szakember egyébként is ellene van annak, hogy a saját lakás megszerzése túlzott hitelfelvétellel történjen. Ha ugyanis a tulajdonos elveszti állását, és nem tudja fizetni a törlesztőrészleteket, akkor könnyen elveszítheti lakását, míg ha inkább bérelt ingatlanban él, legfeljebb egy olcsóbb lakásba költözik át.

Ahogy megígértük: példavázlat, adók és illetékek nélkül

Az ingatlan.com hirdetései alapján már 35-40 ezer forintért lehet egyszobás lakást bérelni, persze nem a legfelkapottabb környékeken. (Ennél olcsóbban, azaz 35 ezer forint alatt jobbára csak kiadó szobát találni.) Az Örs vezér tere környékén egy-egy másfél szobás panellakásért 8-10 millió forint közötti összeget kérnek, de ebből nyilván még lehet valamennyit alkudni - az így megspórolt pénzt pedig vissza lehet forgatni, a lakás karbantartására. Az ilyen típusú otthonokat az apróhirdetések tanúsága szerint havi 50-70 ezer forintért adnák ki - bár e sáv felső széle meglehetős túlzásnak tűnik.
Ha 5 milliós megtakarítással számolunk, egy 9 milliós lakás megvételéhez 4 millió forint hitel felvételére van szükség. Ez az Otthon Centrum honlapján lévő hitelkalkulátor szerint 20 évre havi 30 ezer forint alatti törlesztőrészlettel jár.
A lakástulajdonos a lakásáért kapott 60 ezer forintból kifizeti a törlesztőrészletet, a maradék több mint 30 ezerhez pedig 10 ezret hozzácsapva kifizeti a lakbért. Így tehát 10 ezer forintból megoldotta az egyhavi lakhatást, míg ha a sajátjában élt volna, 30 ezret kellett volna kifizetnie. Ha a havi különbözetet rendesen félrerakja, egy év alatt közel negyedmillió forinttal lesz gazdagabb.