Jó befektetés marad az ingatlan a második hullámban

Az ingatlan- és a részvénypiac a járvány ellenére jól teljesíthet, a jegybankok ugyanis nagyon sok pénzt öntöttek a reálgazdaságba, hogy csillapítsák a visszaesést – véli Biró Gergely, a Diófa Alapkezelő Zrt. elnök-vezérigazgatója. Különösen a környezettudatos befektetések iránti kereslet futhat fel a jövőben.
Herman Bernadett, 2020. szeptember 28. hétfő, 08:00
Fotó: Diófa Alapkezelő

- Az első járványhullám után beszakadt tőzsdék a nyáron új csúcsra emelkedtek. Mit várnak, mi lesz a piacokon a második hullámban?

- A második hullámban kevésbé várok drasztikus megrázkódtatásokat a piacokon vagy a mindennapi életben, mint az első hullám idején. Tavasszal mindenki még csak tanulta az új helyzetet, hogyan szervezze át az életét, hogyan folytassa munkáját, hogyan segítsen gyerekeinek a tanulásban. Az emberek brutális készleteket halmoztak fel, felkészültek "a harmadik világháborúra", ez most egyáltalán nem jellemző. A politikusok eközben megtanulták, hogy a gazdaság szempontjai sokkal fontosabbak, mint eleinte gondolták, ezért megfontoltan, visszafogottan kell reagálniuk a fejleményekre, hogy elkerüljék a még nagyobb károkat, a tömeges munkanélküliséget, a drasztikus visszaesést.

Az első hullám után valóban gyorsan jött a visszapattanás, és úgy tűnik, a fellendülés folytatódni fog. A jegybankok ugyanis nagyon sok forrást öntöttek a gazdaságba, ennek pedig egy jelentős része a tőkepiacokon köt ki, emiatt a részvény- és ingatlanpiacokon is fellendülést várok.

- Vannak azért kockázatok még, mint az amerikai elnökválasztás és a brexit.

- Az Egyesült Államokban az esélyek folyamatosan változnak, mindkét forgatókönyv be van már árazva. A piac még egy döntetlen közeli eredményre is fel van már készülve. A brexitnél ismét megnőtt az esélye a szabályozatlan kilépésnek, ez az Egyesült Királyságnak, illetve az ottani ingatlanpiacnak rossz, az Európai Uniót annyira már nem fogja érinteni.

- A magyarországi alapkezelőket hogyan érintette a válság? Mennyire nehéz a helyzetük a versenyben?

- A lakossági megtakarításokért folytatott verseny szempontjából 2019 sokkal nehezebb volt. Amikor megjelent a Magyar Állampapír Plusz (MÁP+) a garantált, viszonylag magas hozamával, sok lakossági megtakarítást elvitt.

Nagyjából 2020 elejére kezdett helyrerázódni a piac, tértek vissza a kisbefektetők, amikor jött az újabb sokk, a koronavírus-járvány. A mostani időszak viszont már az inflációról szól, magas infláció mellett pedig az állampapírok versenyelőnye csökkenhet.

- Az ingatlanalapokra milyen hatással volt a koronavírus-járvány?

- A Diófa Alapkezelő Zrt.-nél is az ingatlanalap volt az elmúlt években a fő slágertermék. A nyilvános ingatlanalapjaink, amelyeket szeretek inkább ingatlantúlsúlyos vegyes alapoknak hívni, hiszen ezekben magas a likvid eszközök aránya, hogy folyamatosan teljesíteni tudják a kifizetési igényeket, kimondottan szépen teljesítettek.

A járvány tanulsága az volt, hogy aki válságálló portfóliót épít, az jól is viseli a piaci megrázkódtatásokat, és nem hogy nem értékelődtek le az alapok, de a hozamok jelenleg is kifejezetten magasak. Az egyéves visszatekintő hozam az azonnali visszaváltású alapnál 5,7 százalék körül van, a 180 napos visszaváltású alap pedig 6,5 százalékot hozott egy év alatt. Ez a magánszemélyeknek is vonzó hozamajánlat, a cégek számára pedig messze ez az egyik legjobb likvid termék a piacon.

- Most melyiket vásárolhatják meg a befektetők?

- Mind a kettőbe, az "A" és az "I" sorozatba is be lehet fektetni. Az azonnali visszaváltásúnál ugyan van az eladható befektetési jegyek számára vonatkozóan egy plafon, amelyet még tavaly május 15-én állapítottunk meg a Magyar Nemzeti Bank (MNB) ajánlása alapján, de a MÁP+ miatt időközben voltak visszaváltások, és ezeket a befektetési jegyeket ismét értékesíthetjük.

- Miben mások a Diófa ingatlanalapjai, mint a versenytársak hasonló termékei?

- Kétféle ingatlanalapot kezelünk. Vannak a nyilvános ingatlanalapjaink, ezek nagyobb likviditású termékek kisbefektetőknek, amelyekből gyorsan ki is lehet szállni. Emellett vannak zártkörű alapjaink, jellemzően intézményi befektetők számára, ezek 10-12 százalékos hozamot hoztak, viszont hosszú a visszaváltási idejük. Mostanában jutunk el oda a rekordalacsony kamatoknak és az ügyféledukációnak köszönhetően, hogy a lakossági ügyfelek felső szegmense komolyan elgondolkozik a hosszabb, határozott futamidejű, de ezért cserébe magas hozamot ígérő ingatlanalapok megvásárlásán is.

Mi fejlesztésekkel csak minimális mértékben foglalkozunk, a tipikus befektetési célpontjaink a cash-flow termelő, bérlőkkel feltöltött ingatlanok. Mivel régóta ott vagyunk már a piacon, viszonylag jó áron tudunk vásárolni, és mostanra sikerült egy teljes körű ingatlanmenedzseléssel foglalkozó csoportot kiépíteni. Mi bonyolítjuk le a bérbeadást, az ingatlanok fenntartását, karbantartását, vagyis házon belül tudunk minden, az ingatlanokkal kapcsolatos tevékenységet kezelni, aminek nagy a hozzáadott értéke. A portfólióink is nagyon diverzifikáltak, a budapesti A kategóriás irodaházak mellett városi logisztikai épületeink, kiskereskedelmi ingatlanjaink is vannak.

- Konkrétan milyen ingatlanok vannak most a portfólióikban?

- Az Infoparkban van három irodaházunk, a miénk az Alkotás Point a MOM Parkkal szemben, az Óbuda Gate is a mi tulajdonunkba tartozik, a Váci út 17-ben az E.On székháza is a miénk. A Kassák Lajos utcában lévő Green House, amely a mai napig Budapest egyik legzöldebb épületének számít, szintén hozzánk tartozik. Városi logisztikai ingatlanjaink vannak Dél-Pesten és sok vidéki bevásárlóudvarral rendelkezünk, illetve a miénk a Shopmark is Kőbányán.

- Az ingatlanpiacon számos változásra számítanak a járvány miatt: terjed a home office, a kereskedelmi egységeket bezárhatják. Ön hogyan látja a jövőt?

- A home office terjedése elsősorban az irodaingatlanokat érinti. Egyelőre azt látjuk, hogy a bérlők - nálunk ezek jellemzően multinacionális cégek - ugyan elrendelték a távoli munkavégzést, de komolyan nem merült fel bennük, hogy csökkentsék az általuk bérelt területet. Inkább módosítani akarják a belső struktúrát, a nagyobb egylégterű irodák helyett cellás elrendezést, kisebb helyiségeket rendeznének be, növelnék a konyhák és más közös használatú terek méretét. Néhány olyan cég van csak, amelyik tényleg visszaadna területet, mert most az alaptevékenysége miatt nehéz helyzetbe került, ezek jellemzően a turizmusban és a vendéglátóiparban tevékenykednek.

A kiskereskedelemnél azt láttuk, hogy az első hullámban komolyabb bezárások voltak, most bízunk abban, hogy a második hullám idején ilyesmire nem kerül sor. Bérlőink jellemzően multinacionális láncok, amelyek át fogják vészelni ezt az időszakot. A kiskereskedelemben a hazai tulajdonú, kisebb, tartalékkal kevésbé rendelkező cégek vannak most nehéz helyzetben, ők nehezebben vészelik át ezt az időszakot, de remélem, a kormányzati mentőcsomagok rajtuk is segítenek majd.

- A saját bérlőik körében látnak mozgásokat, változásokat?

- Próbáltunk rugalmasan reagálni a bérlői igényekre. Az irodaházaknál viszonylag kevés szerződésmódosításra volt szükség, főleg az irodaházakban lévő vendéglátó egységek igényeltek nagyobb odafigyelést, de ezekre mi nem bérlőként, inkább a szolgáltatás részeként tekintünk. Fontosnak tartjuk, hogy az irodaházainkban legyenek jó minőségű kávézók, étkezési lehetőségek. A kiskereskedelmi egységek bérlőivel külön-külön egyedi megállapodásokat kötöttünk, megértve, hogy nekik átmeneti nehézségeik vannak, cserébe ők is elfogadták, hogy mi pedig a befektetőink érdekeit tartjuk szem előtt, ennek megfelelően mindkét fél számára előnyös konstrukciókat alakítottunk ki.

- Az ingatlanok bérleti díját általában euróban kérik. Milyen hatással van a piacra a forint gyengülése?

- A lakossági alapjainknál lefedezzük a devizakitettséget, az árfolyam-ingadozásból a befektetők nem éreznek semmit, de ha valaki szeretne eurós vagy dolláros kitettséget, azok számára vannak ilyen alapjaink is. A bérlőink döntő része multinacionális cég, vannak bevételeik devizában, ezért nekik sem számít különösebben az árfolyam alakulása. A magyar tulajdonú cégeknél merül fel, hogy azok, amelyek 330 forintos euró mellett kalkuláltak bérleti díjat, most vajon bírják-e a 360 körüli árfolyamot, de úgy tűnik, ez a 10 százalék körüli elmozdulás még a tűréshatáron belül van.

- Most ugyan a koronavírus a legforróbb téma a befektetéseknél, de a klímaváltozás, a fenntartható fejlődés is folyamatosan a középpontban van az elmúlt néhány évben. A Diófa hogyan áll hozzá ehhez a kérdéshez?

- Előbb-utóbb visszatérünk a korábbi trendekhez, és a klímaváltozás, fenntartható fejlődés, ESG (environmental, social, government - környezetvédelem, társadalom, irányítás szempontjából fenntartható elvek) ismét előtérbe kerülnek. Korábban ezeknek az elveknek a befektetési döntéseknél való figyelembe vételével kapcsolatban én is kicsit szkeptikus voltam, hiszen a legfontosabb az, hogy jó hozamokat biztosítsunk a befektetőknek. Az elmúlt években azonban ezek a befektetések egyre vonzóbbá váltak, egyre nagyobb rájuk az igény mind a lakossági, mind az intézményi körökben. Ennek megfelelően mi is elindítottuk nemrég a Diófa Jövőkép ESG Befektetési alapunkat. A nemzetközi szabályozás is ebbe az irányba fordítja az alapkezelési piacot, a társadalmi és környezettudatos konstrukciók létrehozását támogatja.

A cikk megjelenését a Diófa Alapkezelő Zrt. támogatta.

HOZZÁSZÓLÁSOK