Így élénkítené a kormány a lakáspiacot

Elkészült az Otthonteremtési Tanácsadó Testület szakmai vitairata a kormány részére. A Gergely Károly Fundamenta-vezér vezette testület javaslatokat fogalmazott meg a hitelpiac konszolidációjáról, a lakáspiac élénkítéséről, a környezettudatos építkezés fontosságáról és támogatásáról, a bérlakás-piac fejlesztéséről és a fiatal családok lakás és lakhatási támogatásáról.
portfolio.hu, 2011. május 11. szerda, 17:18

A dokumentum szerint a korábbi szocpolt egy szigorú tőketámogatási rendszer váltaná, valamint a bérlakás piacon befektetési alapokat hozhatnának létre. A vitairat lakáshitelezésre vonatkozó részei ugyanakkor a piac fellendítésének egyértelmű szándékáról tanúskodnak, ugyanis három élénkítő jellegű lépést tartalmaznak.

Fiatal családok lakás és lakhatási támogatásai

A fiatal családok tekintetében a testület kiemelt célnak tartja az energia-hatékony, minőségi, és legális építések elősegítését, valamint a korábbi szocpol felváltást egy egységes tőketámogatási programmal, jelenlegi nevén a KÉK-kel. A tervek szerint bizonyos mértékű elő-takarékosságot; meghatározott évek óta fennálló bejelentett jövedelmet a támogatások feltételéül lehetne szabni, a támogatást pedig csak magyar állampolgárok, önkormányzatok, bérlakás építő nonprofit cégek kaphatnák.

A KÉK program egy pontozási rendszerként működne, melyben a támogatást, a minőségre, energia hatékonyságra, gyermekszámra, fenntarthatósági követelményekre tekintettel lehet megkapni. A túlköltést az éves támogatási keretszámok akadályoznák meg. A támogatás feltétele lenne a költségek számlával való igazolása. A tervezet szerint a 130 négyzetméternél nagyobb lakások nem kaphatnának építési támogatást. A támogatás feltételeit a ház tervezője igazolná, anyagi felelősség vállalása mellett.

A javaslat szerint az építések forrását a központi költségvetési források adhatják. A program készítői az javasolják, hogy 2012-ben 3,5 ezer lakásépítés kapjon tőketámogatást. 3,5 ezer lakás támogatott építése hozzávetőleg 10,5 milliárd Ft költségvetési forrást igényel. Túljelentkezés esetén a kiválasztás gyermekszám, jövedelem, vagyoni szempontok alapján történne. A támogatott lakásépítések maximális számát a következő években fokozatosan javasolják növelni, maximum évi 20 ezres szintig.

Minta bérlakásokat építene az állam

A Nemzetgazdasági Minisztérium Otthonteremtési stratégiája - hasonlóan a minisztérium eddigi lakáspolitikai írásaihoz - kitér a bérlakás-fejlesztések szükségességére. A szakmai vitairat a korábbi nyilatkozatokkal összhangban kiemeli, hogy a következő években évi 5-10 ezer bérlakás építése lenne kívánatos Magyarországon. Ezt részben a hazai bérlakás rendszer hiányával, részben a hazai lakásépítési ágazatban bekövetkezett negatív konjunktúra ciklus részleges korrigálásának szükségességével indokolja a dokumentum.

A javasolt bérlakás építési modellek központi eleme, hogy "a keresetekhez mérten megfizethető bérleti díjjal," bruttó 1000 Ft/ nm/hó történtek a kalkulációk. További alapelv a vitairat szerint, hogy az állam a nyújtott támogatásért cserébe meghatározza többek között a maximált bérleti díjat, a bérlő kiválasztás szempontjait, a valós bérlői igénynek az építést megelőző bizonyítását, a kivitelezési költség maximumát, a minőségi, építészeti követelményeket, valamint a bérlői kaució mértékét.

Az Otthonteremtési stratégia négy finanszírozási alternatívát sorol fel a bérlakás-építések elindítására: állami tőketámogatást egy minta (pilot) projekthez, társasági adó kedvezményben realizálódó támogatást a beruházóknak, bérlakás befektetési alapok létrehozását, valamint uniós források bevonását.

Itt az eszközkezelő terve
Csak szociálisan rászorultak ingatlanjait venné meg a Nemzeti Eszközkezelő Társaság, de visszaállítanák az adósok "egészséges veszélyérzetét" is - írta a fn.hu. A követelést eladó hitelezők hosszú lejáratú speciális állampapírokat kapnának cserébe a rossz követelésekért, így szerezné meg a Nemzeti Eszközkezelő Társaság az eredeti hitelnyújtóktól a követeléseket és a jelzálogjogot - derül ki a vitairatból. A program egyszeri értékesítésre vonatozó lehetőség lenne, "zárt időkeretben".

Az eszközkezelő olyan követeléseket vásárolna csak meg, amelyeknél az adósok késedelme minimum 180 nap, és a késedelmes összeg legalább 200 ezer forint, a hitelszerződés 2008. december 31. előtti, s amelynél szerződés szerinti tőkeösszege nem haladja meg a hitel kihelyezésekor megállapított forgalmi érték 90 százalékát. Forint és devizaalapú lakossági jelzáloghiteleket is kivásárolna az eszközkezelő.

Az eszközkezelő a követelés megvásárlásával megszüntetné az adós fennálló tartozását, cserébe megszerezné a fedezeti ingatlan tulajdonjogát. Az erre jogosultak lakhatásának biztosítására a megvett ingatlanon bérleti jogot - valamint visszavásárlási jogot is - engedne a korábbi tulajdonosnak.

A javaslat arról is szól, hogy a cél az önhibájukon kívül fizetésképtelenné vált hitelfelvevők lakhatásának biztosítása ezért azt más eszközök működtetése mellett, azokkal összhangban indokolt bevezetni, mert így biztosítható, hogy csak a valóban rászorulók vegyék igénybe ezt a megoldást.

Minta projekt elindítása állami tőketámogatással

E szerint az alternatíva szerint a bérlakás építési rendszer bevezetésének megalapozására minta projekt indulna 500-1000 lakás felépítésével. Alapvető cél a bérlakás építési rendszer szervezeti-jogi, finanszírozási, építészeti, üzemeltetési, szociális szempontú megalapozása lenne. A minta projektek helyszíne munkahely létesítéssel, városfejlesztéssel lenne összekötve. A Wekerle Bérlakás Programra keresztelt projektben a bérlakás kezelő cégek nem önkormányzati tulajdonban lennének, hanem országos rendszerben működnének. A finanszírozási forrás az MFB bérlakás hitelkerete lehetne és a vitairat szerint felvetődött az is, hogy az MFB saját cége legyen az épülő bérlakások tulajdonosa.

Társasági adó kedvezmény a beruházóknak

A második szcenárió szerint a nagyobb volumenű bérlakásépítésekhez befektetői pénzeket vonnának be. A konstrukció lényege az lenne, hogy a befektető társasági adó kedvezményért cserében hajlandó meghatározott ideig az általa épített bérlakásokat az állam által meghatározott és felügyelt rendszerben (bérleti díj, minőségi követelmények, stb.) működtetni. A meghatározott idő lejárta után a lakások felszabadulnak a kötöttségek alól, így értelemszerűen a befektető érdekelt a minél nagyobb lakás maradványérték (minőség) elérésében, vagyis végeredményben a bérházak műszaki minőségének folyamatos fenntartásában.

A konstrukció szerint a bérlakásokat a befektető tulajdonában lévő Bérlakás Építő, Kezelő Nonprofit Zrt/Kft. építtetné, kezelné, tulajdonolná. A befektetőnek Magyarországon kell nyereséget elérnie, a TAO kedvezményt ebből írhatja le. Emellett a vitairat szerint felmerült egy olyan konstrukció is, hogy a Magyarországon fejlesztési adókedvezmény fejében befektető cégek az adókedvezményt kötelezően Magyarországon használnák fel. A felhasználás egyik területe lehetne a bérlakásépítésbe való befektetés. A jellemzően ipart telepítő cégek kaphatnának bérlő kijelölési jogot, amelyet a számvitelei rendszerükben vagyoni értékű jogként tarthatnának nyilván.

Befektetési alapok létrehozása

A dokumentum felveti bérlakás profilú befektetési alapok létrehozását is. Az elképzelés szerint az alap elsődlegesen az önkormányzatok által meghatározott igények kielégítése céljából lakásokat építene, melyek a befektetési alap tulajdonába kerülnének. A koncepció egyik előnye, hogy a fejlesztés költségei az önkormányzatot nem terhelnék. A vitairat szerzői szerint egy ilyen befektetési alap létrehozása hosszú távon vonzó formája lehet a bérlakás-szektorba történő tőkebevonásnak.

Az alapot az állam, illetve annak intézménye (MFB) hozza létre, az alaphoz egyéb intézményi és magánbefektetők is csatlakozhatnak befektetési jegyek vásárlásával, lehetőség van a bérlakás szektor fejlesztése szempontjából jelentős forrással rendelkező nyugdíjpénztárak és biztosítók, mint a bérlakás kérdés klasszikus intézményi befektetőinek nagyobb mértékű bevonására, illetve a jegyek tőzsdei bevezetése. A befektetési alapot az állam, illetve annak intézménye (pl. MFB) hozná létre, az alaphoz pedig egyéb intézményi és magánbefektetők is csatlakozhatnak befektetési jegyek vásárlásával. Emellett a vitairat szerint lehetőség lenne a bérlakás szektor fejlesztése szempontjából jelentős forrással rendelkező nyugdíjpénztárak és biztosítók, mint a bérlakás kérdés klasszikus intézményi befektetőinek nagyobb mértékű bevonására, illetve a jegyek tőzsdei bevezetésére.

A Bérlakás Befektetési Alap (BBA) által épített lakások lehetnének saját vagy közös fejlesztések (pl. önkormányzati telken épített épületek). Az önkormányzatok akár saját forrásaik befektetési jegy vásárlásával történő átadásával, akár a tulajdonukban, kezelésükben álló bérlakásépítésre alkalmas ingatlanok apportálásával kapcsolódhatnának a programhoz.
A BBA átvehet és fejleszthet állami ingatlant, önkormányzati ingatlant, más intézmények, vagyonkezelők ingatlanjait (MÁV, ÁPV Rt., KVI, honvédségi és egészségügyi ingatlanokat).

Uniós források bevonása

A szakmai stratégia kiemeli, hogy komoly volumenű bérlakás-építéseket lehetne uniós pénzből finanszírozni, azonban az uniós források lakhatási célokra történő felhasználása csak nagyon korlátozott körben lehetséges. A dokumentum szerint készen áll egy részletes lobbi és ütemterv, amelyet a magyar uniós elnökség keretében meg lehetne valósítani, elérve a vonatkozó uniós szabályzás módosítását.

Az otthonteremtési vitairat szerint hozzávetőleg 50 százalékos uniós tőketámogatás (valamint 50 százalékos hitel, 3,5 százalékos kamatszint, 20 éves futamidő, bruttó 1000 ft/nm/hó bérleti díj) mellett a rendszer további érdemi állami támogatás nélkül tudna működni. Ebben a modellben évi 40 milliárd forintos tőketámogatás hozzávetőleg 5 000 lakás felépítését tenné lehetővé (16 millió ft/lakás költségszinttel kalkulálva). A felépült bérlakások a hitel törlesztése után is közösségi tulajdonban maradnának. Telek apport esetén az önkormányzatok tulajdonosai lehetnének a bérlakás építő, kezelő cégeknek. Az önkormányzatok (legalább részben) bérlő kijelölési jogot kapnának.

 

Csak szociálisan rászorultak ingatlanjait venné meg a Nemzeti Eszközkezelő Társaság, de visszaállítanák az adósok "egészséges veszélyérzetét" is - írta a fn.hu. 3 évig "fixálnák" az árfolyamot. A követelést eladó hitelezők hosszú lejáratú speciális állampapírokat kapnának cserébe a rossz követelésekért, így szerezné meg a Nemzeti Eszközkezelő Társaság az eredeti hitelnyújtóktól a követeléseket és a jelzálogjogot - derül ki a vitairatból. A program egyszeri értékesítésre vonatozó lehetőség lenne, "zárt időkeretben".

Az eszközkezelő olyan követeléseket vásárolna csak meg, amelyeknél az adósok késedelme minimum 180 nap, és a késedelmes összeg legalább 200 ezer forint, a hitelszerződés 2008. december 31. előtti, s amelynél szerződés szerinti tőkeösszege nem haladja meg a hitel kihelyezésekor megállapított forgalmi érték 90 százalékát. Forint és devizaalapú lakossági jelzáloghiteleket is kivásárolna az eszközkezelő.

Az eszközkezelő a követelés megvásárlásával megszüntetné az adós fennálló tartozását, cserébe megszerezné a fedezeti ingatlan tulajdonjogát. Az erre jogosultak lakhatásának biztosítására a megvett ingatlanon bérleti jogot - valamint visszavásárlási jogot is - engedne a korábbi tulajdonosnak.

A javaslat arról is szól, hogy a cél az önhibájukon kívül fizetésképtelenné vált hitelfelvevők lakhatásának biztosítása ezért azt más eszközök működtetése mellett, azokkal összhangban indokolt bevezetni, mert így biztosítható, hogy csak a valóban rászorulók vegyék igénybe ezt a megoldást.

HOZZÁSZÓLÁSOK