Lakáspiac: kell a panel vagy sem?

Egyes vélemények szerint kevésbé kelendőek a panellakások, míg más szakemberek szerint nagy a kereslet ezen otthonok iránt, főként azért, mert a téglaépítésű társaiknál 10-25 százalékkal olcsóbbak. A lakáslízing szárnyal, s trendforduló jelei mutatkoznak a piacon.
NAPI Online, 2006. november 10. péntek, 19:05
Fotó:

A budapesti lakáspiacon az országos trendnek megfelelően érzékelhető némi visszaesés. Az év első felében mind a kiadott építési, mind a használatbavételi engedélyek száma 14, illetve 20 százalékkal csökkent éves szinten. A mennyiség mellett egyéb fontos mutatókban is trendforduló volt az első hat hónap, mivel a vállalkozói lakásépítés 27 százalékkal mérséklődött, az eladásra szánt lakásépítés harmadával esett vissza, ám eközben a lakossági építkezések esetében több mint 30 százalékos volt a növekmény. A két fő építtetői csoport megoszlása: természetes személyek 54, vállalkozások 42 százalék, a maradék önkormányzat és egyéb szervezet. Az építtetői kör átszerveződés a lakások méretére is nagy hatással volt. Az idei első félévben sok év után most először nőtt a fővárosi új lakások alapterülete, a 2005-ös 62-ről közel 69 négyzetméterre. A megyei jogú városokban ugyanez a mutató viszont 91-ről 83-ra csökkent, országosan maradt a 90 négyzetméteres átlagnagyság.Bővülés "hiteltéren", szárrnyal a lízingA lakáscélú hitelek iránti igény mind a 2004-es, mind a 2005-ös évi szintet jelentősen, 20 százalék körüli mértékben múlta felül, összesen 372 milliárd forintot tett ki - állaz Otthon Centrum elemzésében. A lakáshitelezésben változatlanul a devizahitelek viszik a prímet, a kölcsön átlagos nagysága túllépte az 5 millió forintot. Egyebek mellett az egyre kedvezőbb banki ajánlatok folyamatosan magas szinten tartják a keresletet a lakáshitel-termékek - s így áttételesen az ingatlanok - iránt, ami emelkedő árakat eredményezhet a piacon. Lendületes fejlődést mutat az ingatlanlízing, az ágazati szövetség adatai szerint 150 százalékos bővülés ment végbe az utóbbi egy évben.Eltűnt a szezonalitásAz újépítésű lakások piacán az elmúlt félév folyamán látványosan mérséklődött a korábban megszokott szezonalitás hatása. Ez annyit jelent, hogy a nyári pangás helyett állandó érdeklődés jellemezte a piacot. Ez a megszorító intézkedések bejelentése miatt ugyan furcsa lehet, ám szeptemberben bevezetett kamatadó miatt viszont érthető folyamat. Utóbbi adónem életbe lépése, illetve az áremelkedési várakozások miatt látványosan növekedést mutattak a befektetési célú, előrehozott ingatlanvásárlások. Akár 100 százalékos hozam?Valkó Dávid, az Otthon Centrum egy elméleti példán keresztül akár 100 százalékos hozam elérését mutatta be. Ehhez egy jó helyen lévő, kedvező ár-érték arányú projekt lakására van szükség, amely 10-90 százalékos fizetési konstrukcióban kelleti magát. Ha a "befektető" korán beszáll, akkor elég letennie az egyszerűség kedvéért mondjuk 10 millió forintba kerülő lakás 10 százalékát, vagyis egymillió forintot. Az átadás után, elsősorban a kedvező fekvés miatt a lakást várhatóan 11 millió forintos áron is el lehet adni viszonylag gyorsan. A szakember hangsúlyozta, a 100 százalékos hozam bruttó, tehát le kell vonni belőle a lakásvásárlással járó költségeket. Hozzátette: igaz, hogy tömegesen nem fordul elő az ilyen lakásvásárlás, de van rá példa a piacon. Példaként említhető a XI. kerület sasadi része (Sasad Liget), de befektetési szempontból a III. és VIII. kerületben épülő lakások is igen kedvezőek.   Melyek a slágerkerületek?Az Otthon Centrum elemzése alapján a korábbi slágerkerületekben (XIII., IX., XIV., XI.) a tavalyihoz képest 15-55 százalékkal kevesebb új lakás átadása várható idén. Ez részben a piac önszabályozásának tudható be, azaz egyre kevesebb a kedvező fekvésű, fejlesztésre alkalmas telek. Emellett a területi hangsúlyok eltolódása is megfigyelhető, a XI. kerületben a rozsdazóna telítettsége után a sasadi zöldövezet gyors felfutás előtt áll. Ugyanakkor több mint duplájára emelkedik az átadott lakások száma a VII. és VIII. kerületben, valamint látványosan bővül a kínálat - igaz, alacsony szintről indulva - a IV., XVII. és XIX. kerületekben is. Az Újbuda sasadi részén elindult Sasad Liget és egyéb nagy beruházások nagy sikere egy minőségi trendforduló megindulásának kezdetét jelezheti. Az elmúlt évek tömegpiaci dömpingje mellett látványosan fokozódó igény mutatkozik a klasszikus zöldövezeti lakóparki életstílus iránt. E lakások 400 ezer forintos négyzetméterára viszonylag magas a sima társaházi lakásokéhoz képest, ám népszerűségüket jól mutatja, hogy egy átlagos fejlesztés keretében épülő ház lakásiból havonta nagyjából hatot lehet eladni, a szóban forgó projektek keretében létrejövő lakóingatlanokból pedig harmincat. A Duna House tapasztalatai alapján a pesti oldalon a XIII. és a XIV. kerületben lévő lakások a legnépszerűbbek, a budai oldalon pedig a XI. és a III. kerületbe költöznének a legszívesebben a potenciális vásárlók. Murányi Ákos, a cég elemzője jelezte, korábban elsődleges szempontként az ár és a lakás elhelyezkedése volt mérvadó, idén sokkal erősebb igény mutatkozott a jó közlekedési lehetőségek, illetve a zöld, parkos környezet meglétére - ennek megfelelően ismét egyre többen gondolkodnak belvárosi ingatlanok vásárlásában - a külvárosokban, tömegközlekedéstől távol felépült projekteket nehezebb eladni. A Duna House szakértője is kiemelte a VIII. kerület látványos felfutását: a korábban messziről került városrészben, a Corvin Sétány közelében épülő lakásokat szinte elkapkodták. Kevésbé népszerű a használtAz Otthon Centrum felmérése szerint, a vásárlási hajlandóságot tekintve a használt lakások - bár részarányuk természetesen még jóval nagyobb az új építésűeknél - egyre jobban háttérbe szorulnak. Az elmúlt egy évben a Budapesten lakást vásárlók 29 százaléka vett újonnan épített lakást, a következő egy évben lakásvásárlást tervezők körében már 37 százalék az arányuk. Még ha a tényleges vásárláskor ezek közül sokan használt mellett döntenek is végül, a tendencia látható. Vidéken még látványosabb a trend: itt 23 és 36 százalék ez a két arányszám. Önállósodás miatt vásárolnakBár nincsenek jelentős korosztályos eltérések, érdekes, hogy használt lakást leginkább a 25 év alattiak és az 56 év felettiek vesznek. A lakásvásárlás fő motivációja jelenleg az önállósodás. Országosan 40 százalék feletti azok aránya, akik ilyen okból vennének lakást - 72 százalékban 35 éves koruk alatt -, míg a vevők egynegyede a lakás méretével nem elégedett. A legnépszerűbbek a kétszobás lakástípusok, Budapesten a vásárolni szándékozók 31, vidéken 29 százaléka ezt a kategóriát jelöli meg. A Duna House a használtlakás-piaccal kapcsolatban arra hívja fel a figyelmet, hogy miközben az új lakások esetében az év elején több helyen áremelésre is volt példa, más a helyzet a használt lakások piacán, ahol folytatódott az árak stagnálása, nem egy esetben csökkenése. Mi a helyzet a panelekkel?A vásárlók válogatósak, panelt meglehetősen kevesen keresnek, azonban előfordul olyan lakás is, melyet akár néhány nap alatt is értékesíteni tud eladója (elsősorban a belváros közelében lévő, jobb állapotú, kedvező áron kínált otthonok), a jellemző azonban az, hogy egy-egy lakás értékesítése átlagosan 2-3 hónapig is eltarthat, elhelyezkedéstől és ártól függően - véli a Duna House elemzője. Az alaptétel azonban továbbra sem változott: megfelelő áron kínálva szinte minden értékesíthető. Az Otthon Centrum elemzéséből ezzel szemben az derül ki, hogy a panelek igenis keresettek: a cég tapasztalatai szerint minden hatodik-hetedik vásárló panellakást venne. E lakóingatlanok ugyanis - bár rezsijük magasabb - 10-25 százalékkal olcsóbbak a téglaépítésű lakásoknál, ami az árérzékeny vásárlóknál sokat nyom a latban. Emellett a Panel Plusz progam is érzékelhetően fellendíti a panelek iránit keresletet. Valkó elmondta, hogy a 10 millió forintnál olcsóbb lakásokon viszonylag könnyen túl lehet adni. A megyeszékhelyeken alacsonyabb az árlimit, 7-9 millió forintos panelek a legkelendőbbek. E városokban egyébként 12-18 millió forintba kerülnek a 60-80 négyzetméteres társasházi lakások. A szakember rámutatott, hogy nehéz eladni a nyolcvanas években épült, nagyobb, adott esetben kétgenerációs családi házakat.

HOZZÁSZÓLÁSOK