Még nem az ingatlan a legnépszerűbb befektetési célpont

Csökkenő átlagos futamidő, a zuhanás utáni mélypontról éppen csak felálló újlakás-építések, növekvő átlagos alapterület és valamivel a 2008-as szint alatt stagnáló összesített hitelállomány jellemzi a magyarországi lakáshitelek világát – derül ki a mesterséges intelligenciával támogatott IBM Watson Analytics, a KSH, az MNB és az Otthon Centrum adatain alapuló elemzéséből. Az áttekintés arra is rámutat: nem feltétlenül ingatlanban pihentetjük a pénzüket.
, 2015. szeptember 8. kedd, 13:56
Fotó:

Az évtized lakáspiaci és egyéb statisztikai adatait az IBM mesterséges intelligenciával támogatott kognitív elemzőszoftvere vette górcső alá, azt kutatva, hogy milyen trendek rajzolhatók fel a magyar lakáspiacon. Cikkünk grafikonjait is a Watson Analytics segítségével készítettük.

Visszaszorul az állami támogatás

A lakásvásárláshoz a legtöbb embernek hitelre is szüksége van, nem véletlen tehát, hogy tíz év alatt (2004 és 2014 között) közel 80 százalékkal nőtt a magyarországi lakáshitel-állomány összesített értéke. Az állami támogatású hitelek összes mennyisége ezzel párhuzamosan közel a felére esett vissza, miközben persze a kondíciók is jóval kedvezőbbé váltak. Az állami támogatású hitelállomány zsugorodása együtt járt a magán és az állami szektor átlagos bruttó fizetéseinek emelkedésével: míg 2004-ben még a teljes hitelállomány 80 százaléka valamiféle állami kedvezményt vagy támogatást tartalmazott, addig 2014-ben ez az arányszám éppen csak elérte a 25 százalékot.

Az állami támogatás visszaszorulása az elemzőprogram szerint erősen összefügg a lakáspiac állapotával is, az új építési engedélyek számának jelentős csökkenése ugyanis a támogatott hitelállomány visszaesésével egy időben zajlott, illetve a piaci hitelkondíciók, kamatok is jóval kedvezőbbé váltak. Az állami támogatású hitelállomány csökkenése együtt járt a háztartási és lakásfenntartási költségek növekedésével is. Valamivel kedvezőbb dinamikát mutat az új építésre felvett lakossági hitelállomány változása, itt ugyanis 2013 és 2014 is a 2008-as csúcspont közelében teljesített.

Nemcsak a fizetéseken múlik a hitelfelvétel

A hitelfelvételt befolyásoló tényezők közül csupán az egyik, de nem a legerősebb faktor a fizetések alakulása. Az egy évtized adatai alapján a keresetek alakulása természetszerűleg emelkedést hoz a hitelállományban, 200 ezer forint feletti magánszektorbeli átlagos bruttó fizetéstől azonban megtört ez a trend. Az általános gazdasági környezet nyilvánvalóan - és negatívan - hatott a vásárlási kedvre, az elmúlt években azonban már a fellendülés halvány jelei mutatkoznak a piacon.

Az átlagos lakossági hitelértékek a 2008-as csúcspont után erőteljesen csökkentek, majd a minimális tavalyelőtti emelkedés után tavaly ismét a 2012-es szinten álltak meg, ami nagyjából megfelel a 2004-es állapotnak. Hasonló pályát jártak be az átlagos futamidők is, a 2004-es 13 év 2009-re 15 év fölé emelkedett, hogy fokozatosan ereszkedve tavaly ismét 13 év közelébe csökkenjen - azaz egy átlagos magyar ismét kevesebb mint másfél évtizedre adósodik el lakása miatt.

Meddig merünk nyújtózkodni?

És hogy mekkora összeget is vett fel a banktól egy átlagos magyar lakóingatlanra? Az átlagok széles skálán mozognak mind az idő, mind a megvásárolni kívánt lakás besorolásától függően. A teljes átlag - amely minden típusú lakóingatlant tartalmaz - 2004-ben még alig valamivel 3 millió forint felett állt, majd öt év alatt nem egészen a kétszeresére, 6 millió forint közelébe emelkedett. A válság évei és a szigorodó hitelkövetelmények, illetve a bedőlő hitelek miatt gyors csökkenés következett, egészen a 2004-es szintig, ahol az elmúlt három évben nagyjából stagnáltak a számok.

Némileg más utat jártak be az újépítésű lakásokra kért és kapott hitelek: az eleve magasabb szintről, 5 millió forinton is túlról induló 2004-es bázis néhány megtorpanás után szintén 2008-ban ért a 8 milliós szint feletti csúcsra, itt azonban az esés még gyorsabb és még nagyobb volt, hiszen tavaly már csupán 3,5 milliós átlag mutatkozott ezen a piacon (természetesen ez azt jelenti, hogy a kínálat és az anyagi helyzet függvényében mind kevesebben akarnak a mind kevesebb újépítésű ingatlanba költözni). Érdekes módon a használt lakásra felvett kölcsönök átlaga is 8 millió forint közelében tetőzött 2008-ban, a mélypontot pedig 3,7, vagyis még a 2004-es szint alatt érte el 2012-ben. A javuló trendek azonban e szegmensben gyorsabban beindulni látszanak, hiszen 2013 és 2014 is már ennél fél százalékponttal magasabb értéket hozott.

Kevesebb épül, de nagyobbak az új ingatlanok

A lakossági, lakáscélú hitelek költségei általánosságban követték a lakossági betétek átlagos kamatait, a hitelköltségek alakulása ugyanakkor nincs jelentős hatással az átlagos hitelértékek alakulására: azaz csak a kedvező kondíciók nem indítják meg a tömeges kölcsönfelvételt, az általános gazdasági környezet hatása ennél jóval erősebb.



A többségnek nem az ingatlanbefektetés az első

A befektetési célú lakásvásárlás a piacon tapasztalható felpörgés ellenére egyelőre kevesek műfajának látszik, és elsősorban Budapesten jellemző. A Watson Analytics elemzése szerint legalábbis a betéti kamatok alakulása nem mutat jelentős összefüggést - a válság körülményei között -az adásvételek számával. Ez természetesen összefügg azzal, hogy a kedvező kamatkörnyezet éppen abban az időszakban alakult ki, amikor mind a hitelezés, mind az általános gazdasági környezet kedvezőtlenebb irányba fordult az ilyen jellegű befektetések szempontjából is. A tíz év adatai szerint az alacsonyabb forint-euró árfolyam kedvez a lakásvásárlások mennyiségi alakulásának, az ingatlanárak azonban kevéssé befolyásolják azt, sőt, 2004 és 2014 között a legmagasabb átlagos négyzetméterárat mutató 2007 és 2008 hozta a legjobb eredményt ebből a szempontból.

A háztartások pénzügyi vagyonát is megvizsgálva az elemzés szerint a részvények és részesedések állománya 4 év alatt 41 százalékkal bővült, 8 százalékkal lett magasabb a készpénz és betétek állománya, illetve 10 százalékkal a biztosítástechnikai tartalékoké. Az új és használt lakóingatlanok adásvételeinek tranzakciói ugyanakkor csak valamivel több mint harmadával nőttek 2011 első és 2014 utolsó negyedéve között. A használt lakások piacán Budapesten kétharmadával nőtt a tranzakciók száma, míg a megyeszékhelyeken 36, a városokban 33, a községekben pedig csupán 18 százalékkal a vizsgált időszakban.

HOZZÁSZÓLÁSOK