Nyugdíj és devizahitel-mentés: itt vannak az új ötletek!

Biztosítók fizethetnék a nyugdíjba vonult jelzálogadósok helyett a hitelek törlesztőrészleteit, aminek fejében fokozatosan tulajdont szerezhetnének az ingatlanon – javasolja a Brokernet vezérigazgató-helyettese. Egy amerikai ötlet pedig azokon segítene, akik többel tartoznak, mint amennyit az ingatlanuk ér.
NAPI, 2011. május 23. hétfő, 15:14

Az amerikai pénzügyminisztérium jóváhagyására vár az a százmillió dolláros kísérleti program, amely Illinois állam azon jelzáloghitel-adósainak nyújtana segítséget, akik már a víz alá merültek, vagyis többel tartoznak, mint amennyit az ingatlanuk ér. Amennyiben a terv szövetségi támogatást kap és be is válik, más államok számára is modellként szolgálhat.
A jelige a "minden megoldás érdekel" lehet, hiszen az USA-ban 11 millió adós volt ily módon víz alatt, ami a jelzáloghitelek 23 százalékát jelentette márciusban. A terv támogatói szerint a TARP-ból, vagyis a durván 7,5 milliárd dolláros bankmentő alapból finanszírozott beavatkozással csökkenteni lehet az ingatlan-árverések számát, illetve támaszt kapna a gazdasági fellendülés és végső soron az adófizetőknek sem kerülne semmibe - írja a Marketwatch.

Sokat kell engednie a bankoknak

A tervek szerint első körben háromezer adóssal indítandó program lényege egy példán keresztül érzékeltethető a legjobban. Egy bedőléssel fenyegetett adós 150 ezer dollárt érő lakóingatlanán 180 ezres jelzálogteher van, amelyet egy felállítandó alap jelentős diszkonttal, 90 ezer dollárért vásárolna meg a banktól. A tranzakció után az adós 135 ezer dollárral tartozna az alapnak, ami már kevesebb, mint az ingatlan értéke. Amennyiben ennek a hitelnek a részleteit az adós legalább 12 hónapon keresztül képes lesz időben törleszteni, visszakerül a "teljesítő" kategóriába, az alap pedig igyekszik ezt az így jó minőségűvé vált hitelt két vagy több év elteltével továbbértékesíteni. Ebből az üzemi költségek levonása után 40,5 ezer dollár körüli eredményre tesz szert, amit első körben további problémás hitelek megvásárlásába lehetne visszaforgatni. Évekkel később azonban ezek a profitok visszaáramlanának a TARP-ba, így végül az adófizetőknek sem kerülne pénzébe a mentőakció.

Utóbbi állítás egyben válasz is azokra az érvekre, amelyek az adófizetők befizetéseit féltik. A program kritikusai - köztük Mark Calabria, a Cato Institute szakértője - túlzott optimizmussal vádolják a terv kiötlőit. Egyrészt kételkednek abban, hogy a bankok hajlandóak lesznek-e ilyen jelentős mértékű engedménnyel túladni rossz hiteleiken, másrészt abban, hogy az alapok rövid idő alatt képesek lesznek-e profitábilisan továbbadni azokat, illetve attól tartanak, hogy mind több, eddig rendben törlesztő adós választja majd a bedőlést, hogy bekerüljön a programba. Bill Goldsmith, a programot jegyző egyik szervezet, a Mercy Portfolio Sevices elnöke úgy véli, a bankoknak nemigen lesz más választásuk, mint a tetemes diszkont, hiszen a másik alternatíva az érintett hitelek bedőlés. Vagyis a járulékos költségeket is figyelembe véve - a fenti példánál maradva - jobb lehet ma egy 90 ezer dolláros veréb, mint holnap egy bizonytalan kimenetelű kényszerárverezés képét magára öltő túzok. Goldsmith szerint az új konstrukció segítségére számítók számának növekedését az limitálhatja, hogy csak olyanok kerülhetnek be, akik egy tanácsadási programban is részt vesznek.

Fordított jelzáloggal is bővíthető a rendszer

Más megoldást javasol a jelzáloghitelesek problémájának megoldására Farkas András, nyugdíjbiztosítási szakértő, a Brokernet-csoport vezérigazgató-helyettese. A Figyelőben megjelent cikk szerint a kormány mentő terve - amely a törlesztő részletek átmeneti csökkentését jelenti - végül azzal járhat, hogy a meghosszabbított futamidő utolsó szakasza akkorra esik, amikor az adós már nyugdíjba vonult. A nyugdíjakból ugyanakkor nem valószínű, hogy futja majd a törlesztésre, miközben a jelenlegi életjáradék-programokban csak a tehermentes ingatlannal rendelkező idősek vehetnek részt. A szakértők szerint ezeket a konstrukciókat kellene jelentősen átalakítani ahhoz, hogy optimális megoldást nyújthasson a nehéz helyzetbe került adósoknak.
Farkas szerint az átalakítás három területen kíván paradigmaváltást: a bankok mellé be kell vonni a biztosítókat is a rendezésbe, a járadékokat kétfázisú konstrukciókká kell alakítani, a tulajdonjog szakaszos (részletekben történő) dinamikus átírási modelljét is be kell vezetni a földhivatali nyilvántartásoknál.

Kétfázisú járadék

Mindennek eredményeként a jelzáloggal terhelt ingatlanra alapozott kétfázisú nyugdíjkiegészítő életjáradék (angol rövidítéssel CERS) jön létre, ami lehetővé teszi, hogy a jelzálogadósságból nyugdíj-kiegészítés legyen. Az első fázisban a jelzálog törlesztő részleteit a nyugdíjba vonulás vagy más ok következtében fizetni képtelen tulajdonos szerződik egy CERS-szolgáltató biztosítótársasággal. Ez a tulajdonos helyett fizeti a törlesztő részleteket a bank felé, a tulajdonos pedig az általa továbbra is lakott ingatlanának egy bizonyos hányadát a CERS-szolgáltatóra engedményezni. Mégpedig akkora tulajdoni hányadát, hogy az megegyezzen a törlesztő részlet és az ingatlan aktuális piaci értékének az arányával. (Mindehhez a járadékjellegű törlesztések és kifizetések adómentessége, illetve a CERS-szolgáltató fokozatos tulajdonszerzésének illetékmentessége is szükséges.) Amint a jelzáloghitelt visszafizették, a második fázisban az épp tehermentesített ingatlanban még résztulajdonos volt adós nyugdíj-kiegészítése (vagy határozott tartamú járadéka bármely életkorban) a CERS-szolgáltatótól érkezik, valódi fordított jelzálog révén. (Az írás arról nem szól, hogy ezek a szolgáltatások milyen ügyfél-költségek mellett lehetnek életképesek.)


Az ingatlan a résztulajdonos halálával (vagy az előre meghatározott járadéki időtartam leteltével) teljesen a CERS-szolgáltató, majd az ilyen szolgáltatók által létrehozott országos ingatlanalap tulajdonába kerül. Ez utóbbi az ingatlan hasznosítása alapján elszámol a biztosítótársasággal, illetve az egyéb érintett felekkel, így a Nemzeti Eszközkezelő Társasággal is, amely a koncepció alapján kezdetben hosszú lejáratú kölcsönt nyújtana a biztosító bank felé történő járadékszolgáltatásának finanszírozására. A CERS-szolgáltatók ingatlanalapja pedig bekerülhetne a tíz évnél hosszabb tartamú unit-linked élet- és nyugdíjbiztosítási termékek eszközalapjaiba is.

HOZZÁSZÓLÁSOK
 

Jhony, 2011.05.24 01:12

Az első tervezetegy amerikai közgazdásztól vagy brókertől származik?
A második egy magyar brókertől az világos.

Az elsőben az az érdekes hogy a bank elvileg bukuk 50%-ot mert 180 Ezer$ helyett 90ezer$-ért eladja a hitelt.
De jön a csavaraz adósnak nem 90ezret kell fizetnie az alapnak hanem 135ezer $!!!!
Sőt ha 12 hónapig jól törleszted a hitelt az alap újra eladja a hiteled egy banknak!!
Mivel elég késő van nem számolgatok de ez egy pofon a szarnak szerintem
aki ráér számoljon utána!

A második pedig lévén hogy brókertől származik az ötlet egyértelmű rablás!!!
Egy életen át fizeted a lakásod törlesztőrészletét és sajnos elérsz a nyugdíjig még mindig nem a tiéd a lakás.(Már rég kifizetted az árát csak hát a kamatok miatt még mindig fizetned kéne!)
Erre jön a mentőötlet add el a házat és béreld a banktól életed végéig!
Így amit eddig kifizettél akár dobhattad volna a kukába is.
de inkább a bank nagy fenektlen zsákjába dobtad!
A gyerekeid lószart sem fognak örökölni mert nem tudsz mit rájuk hagyni.
Ámde a bank tudja a megoldást a gyereknek: vegyél fel hitelt vedd meg az apád házát tőlünk!
és kezdődik előlről!!
A hozzászólások csak a Felhasználó véleményét tükrözik. Fórum moderációs elveinket itt olvashatja: https://www.napi.hu/info/adatvedelem.html

megalodon, 2011.05.23 22:31

@lusika: Azok mind vámpírok, este jönnek, nappal nem látod őket és kiszivják az összes véredet...
sőt akit megharaptak néha azok is vámpirrá változnak !!!
A hozzászólások csak a Felhasználó véleményét tükrözik. Fórum moderációs elveinket itt olvashatja: https://www.napi.hu/info/adatvedelem.html

lusika, 2011.05.23 22:16

Egyetértek Csabával. Úgy néz ki a Brók..net ebből is nagyot akar húzni.
Miért is erőltetik a nagy díjú folyamatos szerződéseket, a kis díjú folyamatos díj melletti eseti díjak kombinációja(amik szinte költségmentesek) helyett? Méghogy tanácsadók...
A hozzászólások csak a Felhasználó véleményét tükrözik. Fórum moderációs elveinket itt olvashatja: https://www.napi.hu/info/adatvedelem.html

csaba760384, 2011.05.23 20:44

nem jó, vagyis a NET-től (állam bácsi) kapott hitelből szerezné meg a biztosító az ingatlant, majd nyerészkedés után visszafizeti a hitelt, vagy ha nem jött be akkor nem. ha a NET működik, semmi szükség a biztosítóra
A hozzászólások csak a Felhasználó véleményét tükrözik. Fórum moderációs elveinket itt olvashatja: https://www.napi.hu/info/adatvedelem.html

kelgyoka, 2011.05.23 18:08

A hozzászólások csak a Felhasználó véleményét tükrözik. Fórum moderációs elveinket itt olvashatja: https://www.napi.hu/info/adatvedelem.html