A demográfiai statisztikák és előrejelzések szerint Magyarországon többek között - hasonlóan Európa többi országához - következő évtizedekben a lakosság nagyobb mértékű csökkenésével és elöregedésével számolhatunk. A szakértők szerint Magyarország népességszáma 2050-re 7,5-9 millió főre zsugorodhat. Ennek természetesen hatása lehet az ingatlanpiacra is, még ha a népességfogyás miatt szellemvárosokról vizionálni még korai, és a fejlesztések sem állnak le, de a piacon mindenképpen átrendeződéssel érdemes számolni. Ez területi szinten és a lakások típusát tekintve is megnyilvánulhat.

Nem terveznek hosszú távon

Murányi Ákos, a Duna House vezető elemzője szerint összességében egyelőre nem nagyon, de természetesen az egyes projektek tervezésénél figyelembe veszik, hogy az adott kerületben/településen - illetve ahol a potenciális célközönség még lakik - milyenek a demográfiai mutatók.

Baranyai Tünde, az Otthon Centrum üzemeltetési vezetője szerint bár evidensnek tűnik a kapcsolat a népességszám és a lakásszám között, azért ennél árnyaltabb a kép. A belső migráció élénkülésével, a költözés/fő arány növekedésével nő a lakásmobilitás. Emellett országon belüli népességszám és -szerkezeti változásokat is figyelembe kell venni, tehát nem mondható egyöntetűen, hogy Magyarországon kevesebb lakásra lenne igény - állítja szakember. Hozzáteszi, hogy a magyar lakáspiac évente több ezer külföldi vásárlónak is vonzó terep, és várhatóan az ország csak fokozza majd ilyen irányú kedveltségét.

Ennél is határozottabban fogalmaz Baross Pál FRICS, az ING Real Estate Magyarország vezetője, aki szerint az ingatlanpiac fejlesztési szereplői nem demográfiában, hanem szegmentált keresletben gondolkoznak és terveznek. Befektetési távlatuk 3-5 év, ez alatt az idő alatt a demográfiai nem mutat lényeges változást, annál inkább az infláció, a kamatlábak, a munkanélküliség és a gazdasági növekedés.

Egyetért OC-s kollégájával Kováts Tibor, a RE/MAX Magyarország operatív igazgatója. Szerinte is mindenképpen számításba kell venni a bevándorlást, illetve a jövőben kifejezetten munkavégzés miatt Magyarországra települők számának alakulását. Ezzel a mutatóval egyelőre számolni nem lehet, de valószínűleg nőni fog.

Kováts szerint magyar sajátosság, hogy ragaszkodunk örökölt vagy megszokott ingatlanainkhoz, miközben például a rezsi növekedése is a megfelelő és célszerű lakóingatlanok megszerzése irányába mozdítja a piacot. A piac formálásába az állam is beleszól, ilyen az öt éven túli lakástulajdon értékesítésének adómentessége, ez mindenképpen az ingatlanforgalom növekedését segíti. Ezzel nemcsak a piacot segíti az állam, de az országon belüli migrációt, a munkahelyek közelébe települést is előmozdítja - véli az igazgató.

A munkahelyeken múlik a kereslet

Baross Pál szerint nem feltétlenül okoz keresletcsökkenést a népességfogyás. Ha a gazdasági növekedés üteme tartósan a népességfogyás ütemét meghaladja, akkor az egy főre jutó jövedelem emelkedik, és amennyiben a jövedelemnek a lakásfogyasztásra eső része beáll egy szintre (márpedig az 25-30 százalék között stabilnak tűnik a középosztály viszonylatában) akkor a családok több lakást fognak "fogyasztani" - állítja a szakember. Ezek a lakások nagyobbak lesznek, jobb anyagokból készülnek, több zöld lesz körülöttük, esetleg az egyes embernek, családnak több lakóingatlana vagy nyaralója lesz. Ennek mértéke általában és abszolút értékben ugyanakkor nem lehet jelentős, azonban helyi szinten, beleértve rossz hírű lakókörnyezeteket, igen. Ugyanakkor a helyi népességfogyás (az emberek elvándorolnak stagnáló városokból és településekről) komoly keresetcsökkenést eredményezhet - véli Baross.

Erre rímelnek az OC szakértőjének szavai is: szerinte ahol a népességfogyást nem kompenzálja a gazdaság fejlődése, a munkahelyek számának növekedése, sőt, a területről elköltöznek a munkaképes korú emberek, ott a népességfogyás okozhat keresletcsökkenést az ingatlanpiacon - véli Baranyai. Ez a negatív hatás elsősorban kisebb településekre, hátrányos helyzetű térségekre, falvakra vonatkozik, vagyis mikrorégiós szinten lehet jelentős a mértéke.

A RE/MAX Magyarország tapasztalatai szerint a népességfogyás belátható időkereten belül nem okoz mélyreható keresletcsökkenést, bizonyos ingatlantípusok iránti kereslet azonban visszaeshet. Ez vonatkozik a rossz vagy nem megfelelő energiatanúsítvánnyal rendelkező ingatlanokra, amelyek valószínűleg leértékelődni nem fognak, de áruk sem nő. Ilyenek lehetnek az üzemanyagárak növekedése miatt a rosszul megközelíthető ingatlanok is. A megközelíthetőség javulása viszont pozitív folyamatokat indít el: például Dunaújvárosban a közlekedés javítása új munkahelyeket teremtett, ez pedig növelte a helyi ingatlanok iránti keresletet.

Murányi úgy véli, hogy rövid távon semmiképpen sem okoz keresletcsökkenést a népességfogyás, azt egyelőre viszont nem számolta ki senki, hogy ellensúlyozza-e középtávon ezt a hatást az, hogy vannak, akik több lakást is fenntartanak (agglomeráció: családi ház, belváros: kis lakás szükség esetére), vagy éppen a társadalmi szokások átalakulása (gyerekek kiköltözése, válások, szingli-lét) milyen arányban kompenzálják a később majd esetlegesen fellépő keresletcsökkenést.

Baross szerint a 2000-2004 közötti jövedelemnövekedés mozdította el az igényt a nagyobb alapterületek felé és nem a családok nagyságának növekedése.

Minőségi kereslet rombolhatja a használt lakások árát

Ami az árakat illeti, Baranyai úgy véli, hogy önmagában a népességfogyás és az ingatlanárak alakulása közötti kapcsolat nehezen lenne kimutatható. Murányi szerint a magyar piac jelenleg az EU-hoz képest alulárazott, és nem nagyon tudja még senki, mikorra fogja mondjuk a budapesti átlagár megközelíteni a nyugati szintet. Baross Pál szerint, ha nem párosul jövedelemcsökkenéssel a népességfogyás, akkor a lakosság fogyatkozása nem befolyásolja az új ingatlanok iránti keresetet. Viszont minél dinamikusabban fejlődik a minőségi kereslet, annál gyorsabban esik az alacsony minőségű, használt lakások ára.


A Duna House szakértője szerint figyelemmel kell lenni a lakásmegszűnésekre is, noha ezek száma nem magas; bőven léteznek a fővárosban olyan házak, amelyekre már ráférne a bontás. Hosszú távon még nem lehet előre megmondani a keresletcsökkenés mértékét, hiszen érkezhetnek helyettük külföldiek is (akár vendégmunkásnak) - nagyon sok minden függ az aktuális gazdasági-munkaerőpiaci helyzettől, és ez is területenként fogja differenciálni a piacot. Jelenleg leginkább a forráshiány fogja vissza a lakásvásárlókat - véli az elemző.


Kevesebb ember, nagyobb lakások?

Ugyanakkor az egyszemélyes háztartások száma jelentős pozitív hatással lehet a keresletre. Baranyai például úgy látja, hogy a házasságok számának változása is jelentősen befolyásolja a keresletet. Manapság az együtt élő párok gyakran megtartják mindkét korábbi lakástulajdonukat (persze, csak ha megtehetik),  és általában kiadják őket.

Emellett érdekes módon az egyszemélyes háztartások számának növekedése nem feltétlenül vezet a garzonok vagy kisebb lakások újabb térhódításához, ugyanis manapság egy egyedülálló fiatal is inkább másfél-kétszobás lakást keres, egy fiatal pár pedig akár háromszobásat, ha van rá lehetősége - állítja Baranyai. Alapból nő tehát az igény a nagyobb lakásokra, ugyanis a garzont legtöbben nem találják funkcionálisnak. A méret helyett ma már a szobaszám az elsődleges, ha az ár megfelelő - véli Baranyai, aki szerint még ha csökken is a lakások mérete, ez a szobaszámban nem mutatkozik meg. 

Ugyanakkor Murányi úgy látja, hogy az egyszemélyes háztartásokhoz általában szervesen kapcsolódik a kis lakás, így az itt bekövetkező keresletnövekedés inkább ez a nagy alapterületű ingatlanok piacára lehet negatív hatással a külvárosokban, agglomerációban - ha lesz. Azonban ez megint attól is függ, hogy alakulnak a reálbérek, a rezsiköltségek - az egyszobás garzonok iránt csökkent a kereslet, mivel ez alkalomadtán még egy főnek is kényelmetlen lehet, a vásárlók nagyobb teret szeretnének. Nem lehet tudni, hogy alakul 2050-ig pl. a gyermekvállalási hajlandóság, ami viszont megint a nagyobb lakás felé terelhet bizonyos vásárlói csoportokat. Azt gondolom, a népességcsökkenésről, mint befolyásoló hatásról lehet beszélni, de nem ez fogja egyedül meghatározni az ingatlanpiac jövőjét - fogalmaz Murányi.

Kováts sem látja úgy, hogy az egyszemélyes háztartások arányának növekedése a kisebb ingatlanok irányába terelnék a keresletet. A piac átrendeződését várjuk, tapasztalataink szerint az elmúlt években egyre többen keresik a többgenerációs ingatlanokat - fogalmaz.

A RE/MAX vezetője úgy látja, hogy a keresett „lakásmix" az elmúlt években érezhetően eltolódott, az egyszobás lakások helyett a legalább másfél szobások felé irányul. Megtanultunk lakni, még az egyedülállóak is legalább egy különálló hálószobával számolnak - fogalmaz a szakértő, aki további átrendeződést prognosztizál, így minőségibb igényekkel érdemes számolni. Ez a lassú folyamat nem áll meg, hiszen mindenki szeretne lakhatási körülményein javítani és ez mindenképpen a megvásárolt ingatlanok minőségében és méretében is meglátszik.

Az infrastruktúra elfelejtett környékekbe lehel új életet

Ami a területi eloszlást illeti, az ingatlanpiaci változások tükrözik az ország demográfiai, gazdasági helyzetét, állítja Kováts; a RE/MAX keresletcsökkenés helyett átrendeződést vár. Erre jó példa a Balaton északi oldala felett elterülő vidék, amely elkezdett elnéptelenedni, majd a repülőterek, sztrádák építése visszavitte a keresletet, sőt egyre több külföldi is ott vesz ingatlant. Kormányzati, település és gazdaságpolitikai eszközökkel irányítható folyamatok zajlanak, így az egyes térségek fejlődését ezek erősebben befolyásolják, mint a demográfiai mutatók.

Murányi szerint, ahogy eddig is, a vidéki kisebb településeken nehezebben, és hosszabb idő alatt lehet majd ingatlanokat eladni, Budapest népszerűsége - főleg a munkalehetőségek miatt - úgy gondolom sokáig megmarad. A felszabaduló lakások is könnyebben hasznosíthatóak egy városban, pl. olcsóbb iroda számára, ugyanez mondjuk egy faluban már nehezebben mondható el. Baross szerint országos összefüggésben a belső, intern-regionális, migrációs mozgást tartom a keresetcsökkenés lehetséges fő okának és nem a demográfiai folyamatok esetleges regionális különbségének.