Egy évvel ezelőtt, 2021 végén még minden nagyon rózsásnak tűnt a lakáspiacon. A világ szinte összes ingatlanpiacán, az OECD 38 tagországában a lakóingatlanok olyan mértékben drágultak, mint még soha az adatsorok gyűjtésének 50 évvel ezelőtti megkezdése - óta írja összefoglaló elemzésében a Financial Times.

Az Oxford Economics nevű tanácsadó cég elemzése hasonló képet mutat, az általuk vizsgált 41 országban Norvégiától Új-Zélandig emelkedtek a lakásárak. A trendet jelentősen segítették az alacsony kamatok és az elegendő megtakarítással rendelkező vásárlók. Valóban, talán soha nem volt jobb dolog lakóingatlan-tulajdonosnak lenni.

Kevesebb, mint egy évvel később a helyzet homlokegyenest megváltozott. A lakástulajdonosoknak világszerte egyre elviselhetetlenebb magasságokba kúszó törlesztőrészletekkel kell szembenézniük. Eközben azonban a potenciális lakásvásárlók olyan árakkal szembesülnek, amelyek gyorsabban nőttek keresetüknél, s a háttérben a megélhetési válság világszerte egyre mélyül. Ami megváltozott az az, hogy világszerte masszív áremelkedés indult, s az inflációt tovább hajtja felfelé az Ukrajna elleni orosz agresszió, valamint ennek következményei - emlékeztet az elemzés.

A legtöbb országban több évtizedes magasságban kúszó inflációra válaszul a jegybankok világszerte meredeken szigorítottak a monetáris politikán, s emelték a kamatokat. Az OECD eközben azt jelzi előre, hogy a keresetek reálértéke szinte mindenhol csökkenni fog jövőre.

Negatív spirál alakulhat ki

Mindennek az az eredménye, hogy a világ leggazdagabb országaiban a pandémia által hajtott lakáspiaci robbanást valószínűleg széles körű ingatlanpiaci visszaesés követi majd, s ez további nyomás alá helyezheti a globális gazdaságot. Az Oxford Economics nevű elemzőintézet adatai szerint az általuk vizsgált szinte összes országban lassulás várható. Ez lesz a legszélesebb körű visszaesés a lakásárakban 2000 óta. A vizsgált országok több, mint fele ráadásul kiugró mértékű esésre számíthat.


Hasonló következtetésre jutottak az IMF szakértői is, arra figyelmeztetnek, hogy a lakáspiac fordulóponthoz érkezett. Globális pénzügyi stabilitási jelentésükben ők is a jegybanki monetáris politika szigorítását teszik felelősségi a várható visszaesésért. A Valutaalap jelentése különösen kedvezőtlen esetben azzal számol, hogy a fejlett gazdaságokban a következő három évben 10, a feltörekvő piaci országokban akár 25 százalékkal is csökkenhetnek az átlagos lakásárak.

Ez természetesen negatívan fog vissza hatni az építőipari szektorra és annak beszállítóira is.
Adam Slater, az Oxford Economics vezető közgazdásának becslései szerint a lakáspiac mélyrepülése 0,2 százalékpontot vesz majd el a globális gazdaság növekedéséből az alacsonyabb fogyasztói kiadások miatt. másik 0,6 százalékpontos csökkenést pedig az építőipari beruházások visszaesése okoz.

Egyébként ezt a forgatókönyvet már láthatjuk megvalósulni Kínában. Ott az ingatlanpiaci válság erőteljesebbé vált az elmúlt hónapokban és ennek eredményeképpen az ország gazdasága a legkisebb növekedést tudja felmutatni 1992 óta, amióta hivatalosan is mérik a azt, leszámítva a járványidőszakot. Idén szeptemberben az ázsiai országban az eladott négyzetméterek nagysága összesen 26 százalékkal esett vissza az előző év azonos időszakához képest. Mivel az ország ingatlanfejlesztőinek jelentős bevételi forrást biztosítanak a még el nem készült lakások előértékesítései, ezért a meredek fordulat az ingatlanpiacon a zéró-covid stratégia miatti lezárásokkal együtt önmagát erősítő likviditási válságot eredményezett. Ez jelentősen fékezte az ország gazdaságát írják a pénzügyi lap elemzői.

A magas kamat öl meg mindent

Az összes lakáspiacot terhelő hatás közül természetesen a legdurvább a kamatok emelkedése. Az Egyesült Államokban például 30 éves jelzáloghitelek jelenleg 7 százalék körüli kamat mellett vehetők fel, ez több mint a duplája a tavalyinak és a legmagasabb szint 2008 óta. Egy átlagos amerikai háztartás által fizetett jelzáloghitel havi összege 1700 dollárról 2600 dollárra emelkedett új lakás vásárlása esetén.

A folyamat szinte az összes országban hasonló. Az átlagos törlesztőrészletek nagysága az egész eurózónában, Kanadában, Ausztráliában és Új-Zélandon is évek óta nem tapasztalt magasságba emelkedett.

Melanie Debono, a Pantheon Macroeconomics közgazdásza szerint a törlesztőrészletek emelkedésével párhuzamosan a bankok is visszafogták hitelezési aktivitásukat, ezzel tovább csökkentik a keresletet. Mi azzal számolunk, hogy az eurózónában a lakásárak emelkedése meredeken csökkenni fog és 2023 végéig csökkenésbe fordul át - mondta.

A törlesztőrészletek emelkedésében döntő szerepet játszó kamatemelések valóban olyan nagyok voltak világszerte, amire régen nem volt példa. Az Egyesült Államok, az Egyesült Királyság és az eurózóna jegybankjai összesítve az elmúlt évben 900 bázispontot emeltek és a piacok jelenleg további 400 bázispontos szigorítást várnak jövő nyárig. De még ennél is durvább az ami, a legtöbb feltörekvő piacon lezajlott. Brazíliában, ahol az alapkamat 2021 januárban még csak 2 százalékos volt mostanra 13,75 százaléknál járnak, de az összefoglaló megemlíti Magyarországot is a rövid idő alatt végrehajtott 12,4 százalékpontos emelkedésével.
Hüvelykujjszabályként úgy szoktunk számolni, hogy az alapkamat minden 100 bázispontos azaz 1 százalékpontos emelkedése a lakásárak növekedési üteméből másfél-két százalékpontot vesz el - mondta a lapnak Prakash Loungani, az IMF elemzési osztályának tanácsadója.

Az Európai Központi Bank úgy kalkulál, hogy egy alacsony kamatkörnyezetben 1 százalékpontos jelzáloghitel-emelkedés körülbelül 9 százalékos csökkenést eredményezhet a lakásárakban és két év után már 15 százalékos visszaesést okoz a lakáspiaci beruházásokban.

Minimális erő van még a piacban

A szakértők szerint az a minimális erő, amit a lakáspiac még képes felmutatni jelenleg annak köszönhető, hogy a vevők igyekeznek még most kedvezőnek tartott kamatok mellett hitelt felvenni, mielőtt azok tovább emelkednek. Egyelőre a bérleti díjak is erősnek tűnnek, hiszen egyre többen vannak azok, akik nem képesek önállóan lakásvásárlásra és ezért bérelnek. Van sok olyan ország is ahol a lakásáraknak támaszt ad a tény, hogy egyszerűen túl kicsi a lakásállomány. Az Egyesült Királyságban például az eladásra kínált lakások száma 1978 óta nem látott alacsony szintre esett vissza, de az Egyesült államokban is nagyon alacsony az eladásra váró lakásállomány.

Természetesen nem minden országban kell ugyanazokkal a kockázatokkal szembenézni és nem mindenhol várható ugyanolyan mértékű visszaesés. Kanadát, Új-Zélandot és Ausztráliát az teszi különösen kockázatossá, hogy az áremelkedés nagyon nagy volt, és ez a háztartások kezében lévő jelzáloghitelállomány drasztikus megugrásával járt együtt. Svédországban és az Egyesült Királyságban a változó kamatozású hitelek magas aránya jelenti a kockázati forrást.

Japán és Olaszország valamint Franciaország ebből a szempontból jobb helyzetben van, ezekben az országokban az áremelkedés mértéke nem volt olyan magas és a háztartások eladósodottsága is alacsonyabb szinten van. Ugyanakkor Franciaországban és Oroszországban alacsony a változó kamatozású jelzáloghitel aránya is.

Mégis mekkora lesz a probléma?

Az elemzők amennyire egyetértenek abban, hogy lesz baj az ingatlanpiacon, annyira megosztottak a tekintetben, hogy ez mégis mekkora lehet majd. Abban nagyjából konszenzus van, hogy a visszaesés mértéke nem fogja elérni a 2007-2009-as pénzügyi válság idején tapasztaltat. Akkor a fejlett gazdaságokban átlagosan 13 százalékkal csökkentek az ingatlanárak a csúcshoz képest. A legtöbb európai országban ráadásul gátat szabhat az esésnek, hogy az elmúlt években drasztikusan visszaesett a változó kamatozású hitelek aránya. Ebben egyébként Magyarország az élbolyban van, 2014-ben még 40,56 százalék volt ez az arány az újonnan folyósított hiteleken belül, mostanra alig fél százalékra csökkent az Európai Jelzálogszövetség adatai szerint.

Ráadásul az ingatlanok áresése bekövetkezhet kvázi láthatatlanul is. Ehhez mindössze annyi kell, hogy a lakások nominális ára ne emelkedjen tovább, miközben az infláció makacsan magas szinteken ragad. Ekkor ugyanis az ingatlanok reálértéke csökkenhet jelentősen, miközben nominális árukban nagy változást nem tapasztalni. Vannak már erre utaló jelek, hiszen a harmadik negyedévben drasztikusan lassult az ingatlanárak emelkedése az egész eurózónában, miközben az infláció évtizedek óta nem látott magasságba kúszott.