Fekete bank után jöhetne a fekete ingatlanalap is

Amennyiben a külső körülmények nem változnak, és nem érkezik pénzügyi segítség, egyes ingatlanalapokat meg kell majd szüntetni. Az alapokat a mostani helyzetben még jobban sújtja az illetékszabályokban rejlő versenyhátrányuk - derült ki egy konferencián.
NAPI Online, 2009. február 2. hétfő, 07:58
Fotó:

Egyfajta pókerjátszma zajlik a PSZÁF és a bankszektor között: a PSZÁF annak örülne, ha a bankok oldanák meg az ingatlanalapok problémáját befizetéseikkel vagy ingatlanvásárlással, és nem szeretne újabb felfüggesztésekkel vagy más adminisztratív intézkedésekkel tovább segíteni rajtuk. A bankok viszont nem szeretnének pénzt költeni erre, inkább arra játszanak, hogy az idő, a válság elmúlása majd megoldja a problémákat, ha máskor nem, egy esetleges újabb felfüggesztés után. Bár így ezt senki nem mondta ki nyíltan, nagyjából ezt lehetett kiolvasni a sorok között a Magyar Ingatlanszövetség által rendezett konferencián.

Amúgy az ingatlanalapok likviditási gondjainak megoldására vagy legalábbis enyhítésére számos ötlet merült fel. Az egyik, hogy a bankok tőkéjük összeadásával létrehozhatnának egy közös tulajdonú ingatlanalapot - az amerikai "fekete bank" mintájára nevezhetjük "fekete ingatlanalapnak" is -, amely átvehetné a jelenlegi piaci helyzetben nem vagy csak áron alul értékesíthető ingatlanokat. Egy másik, hogy átmeneti megoldásokat kéne találni a bármikor visszaváltható nyílt végű és a csak futamidő végén kifizethető zárt végű alapok között, például az utóbbiak időnkénti "megnyitásával".
Többen a bankmentő programokba szerették volna illeszteni a problémát, vagyis lényegében állami forrásokat kértek, és felmerült az is, hogy a bankok vállaljanak egyfajta likviditási garanciát az értékpapírokra. Egy másik megoldás a külföldi hedge fundok mintájára az lehet, hogy az alapok tőkéjét kettéosztják, a likvid részt kifizetik, és csak az illikvid rész marad az alapban vagy megy át egy zárt végű konstrukcióba. (Jelenleg több tíz milliárd forint van ingatlanalapokban és ingatlanalapok alapjaiban kifizethetetlenül.)

Az is elhangzott, hogy most az egyetlen valódi likviditással rendelkező szereplő a bankrendszer, így tőle lehetne leginkább megoldást várni. Esetleg el kellene érni, hogy a nyugdíjpénztárak több ingatlanbefektetési jegyet vásárolhassanak, vásároljanak.
Pontos számot arról, hogy a forgalmazás november végi felfüggesztése óta mennyi befektetési jegy visszaváltását kezdeményezték a befektetők, nyíltan senki sem mondott, csak legfeljebb találgatni lehet egyes részinformációk alapján. Az összeget a szektor egészére ennek alapján valahová 80 és 120 milliárd forint közé tehetjük (az alapok össztőkéje november végén 393 milliárd forint volt a Bamosz statisztikája szerint). A tényleges visszaváltások ugyanakkor még számos tényező függvényében változhatnak, mivel sok befektető várhatóan a majdani visszaváltási árfolyam alapján fog végső döntést hozni - az esetleg már megadott visszaváltási megbízásokat pedig még vissza lehet vonni.

A több alapra jellemző likviditási gondok mindenesetre biztosan nem szűntek meg, és az iparág alapvetően továbbra is súlyos válságban van. Az ingatlanpiac teljesen leállt, az alapok vagyontárgyaira jelenleg szinte lehetetlen vevőt találni - derült ki a konferencián. Valamiféle külső, banki vagy állami forrás nélkül nagyon könnyen előfordulhat, hogy az alapok egy részét meg kell majd szüntetni, mert az alapvető problémák, mint a magas banki kamatok elszívó hatása és a befektetők megrendült bizalma, továbbra is fennállnak - ezt is ki lehetett olvasni a sorok között. Hogy a kiszállás ebben az esetben mikor és milyen áron lehetséges, az megint kemény dió.

A nehéz helyzetben a hazai ingatlanalapok kezelői még inkább sérelmezik, hogy - sok-sok év óta - versenyhátrányt szenvednek más ingatlanpiaci befektetőkkel, például a külföldi ingatlanalapokkal szemben. Például ha egy alap ingatlant vásárol, akkor ugyan csak kedvezményes, 2 százalékos illetéket fizet, de ha értékesíti azt, a vevőt már általában 10 százalék terheli. Ezért az alapoknak már eleve hozzávetőleg 10 százalékkal alacsonyabb áron kell adniuk mindent, mint másoknak. Ráadásul a piacon bevett, az illetéket legálisan kikerülő megoldást, a projektcégek létrehozását és adásvételét sem tudják alkalmazni (ilyenkor az ingatlant egy gazdasági társaságba viszik be, illetve eleve abban építik, mert a cégek adásvétele illetékmentes). Volt, aki úgy vélte, hogy már önmagában az illetékhátrány megszüntetése is hatalmas segítség lenne az államtól, csakhogy egy hasonló kérést az ősszel a Pénzügyminisztérium már visszautasított.

Tájékoztatás

A jelen oldalon található információk és elemzések a szerzők magánvéleményét tükrözik. A jelen oldalon megjelenő írások nem valósítanak meg a 2007. évi CXXXVIII. törvény (Bszt.) 4. § (2). bek 8. pontja szerinti befektetési elemzést és a 9. pont szerinti befektetési tanácsadást.
Bármely befektetési döntés meghozatala során az adott befektetés megfelelőségét csak az adott befektető személyére szabott vizsgálattal lehet megállapítani, melyre a jelen oldal nem vállalkozik és nem is alkalmas. Az egyes befektetési döntések előtt éppen ezért tájékozódjon részletesen és több forrásból, szükség esetén konzultáljon személyes befektetési tanácsadóval!

HOZZÁSZÓLÁSOK