A koronavírus sem ingatta meg az ingatlanalapokat

Bár olyan sokan kivették a pénzüket márciusban az ingatlanlapokból, hogy még az MNB is óvintézkedéseket hozott, a konstrukciók állják a sarat, a hozamok pozitívak maradtak.
Herman Bernadett, 2020. április 25. szombat, 15:32
Fotó: Napi.hu / Szabó Dániel

A hazai befektetési alapok nagy része az idén mínuszban áll. Ez nem csoda, hiszen a részvénypiacokat alaposan megtépázta a válság, a nyersanyagpiacokat pedig teljesen ki is ütötte mostanra. Az ingatlanpiacnak sem kedvez a koronavírus-járvány, a hazai ingatlanalapok azonban eddig kifejezetten jól bírják a gyűrődést. Az egyetlen nyílt végű nyilvános ingatlanalap, amelyik mínuszban áll az év eleje óta, az MKB ingatlan alapok alapja, a többi 28 sorozat árfolyama a Befektetési Alapkezelők és Vagyonkezelők Magyarországi Szövetségének (Bamosz) adatai szerint emelkedett.

A forintgyengülés is kapóra jött nekik

A piac legjobbja jelenleg a Biggeorge 4 ingatlanfejlesztő alap, amely az év eleje óta már csaknem 18 százalékos pluszban áll. Az alapban főleg budapesti ingatlanok vannak, ők fejlesztik például az Óbudai Szeszgyár területén épülő Waterfront City lakóparkot. A jó teljesítményből azonban egyelőre csak azok részesedhetnek, akik már befektettek az alapba, a befektetési jegyek forgalmazása ugyanis szünetel.

A Raiffeisen ingatlanalapjának több sorozata szintén jól szerepelt az idén, a B és a C sorozat árfolyama egyaránt több mint 6,5 százalékot emelkedett nem egészen öt hónap alatt. Ennél a két sorozatnál az is szerepet játszhatott az eredményben, hogy bár forint alapú konstrukciókról van szó, az euróban kiadott ingatlanok esetében nem fedezik a devizakockázatot, vagyis a forint elmúlt bő egy hónapban tapasztalt gyengülésén is kerestek a befektetőik. A keresztárfolyamot fedező sorozatok is pluszban állnak, de jóval gyengébb a teljesítményük, 0,5 százalék alatt van a hozamuk január óta.

Jól áll az Európa ingatlanalap is, 2,44 százalékot szedett magára az év eleje óta, és érdekesség, hogy az utolsó három hónapban 2,58 százalékos volt a hozama, vagyis a járvány kezdete óta még javult is a teljesítménye.

Stabilak a lakosság kedvencei

A lakossági befektetők három kedvenc alapja az Erste, az OTP és a Diófa Alapkezelő Magyar Posta Takarék ingatlanalapja (MPT). Az MPT kifejezetten jól teljesített az idén, a 3 napos visszaváltású A sorozat, 1,93 százalékos pluszban jár, ami éves szinten csaknem 5 százalékos hozamnak felel meg. A 180 napra visszaváltható I sorozat pedig még jobban áll, 2,22 százalékot emelkedett az árfolyama januártól.

A csaknem 500 milliárd forintos vagyonnal rendelkező és ezzel a hazai piac legnagyobb befektetési alapjának számító Erste Ingatlan Alap sincs mínuszban az idén, az év eleje óta 0,7 százalékot emelkedett az árfolyama, ami a likvid befektetések között kifejezetten jónak számít. - Nálunk minden szerződés hosszútávú, ha néhány bérlő üzletmenetével probléma is keletkezik, portfóliónk mérete miatt ennek csak nagyon korlátozottan van hatása működésünkre - magyarázza a stabil árfolyamot Pázmány Balázs, az Erste Alapkezelő igazgatóságának elnöke.

Az ingatlanalapnál folyamatosan vizsgálják a bérlők pénzügyi helyzetét, a szerződések pedig úgy készültek, hogy a cégeknek akkor is fizetniük kell, ha a jelen helyzetben forgalmuk jelentősen lecsökkent. Az alap 2004 óta jelen van vásárlóként a piacon, sok bérlővel hosszú évekre visszanyúló együttműködésük van. A pandémia most elsősorban a kiskereskedelmi bérleményeket érinti, az Erste Ingatlan Alapban viszont nemcsak nagyobb kereskedelmi parkok, de irodaházak és kisebb üzletek is jelen vannak, utóbbiak többsége olyan multinacionális lánchoz tartozik, mint a Spar, a Tesco, a Penny, vagy az Aldi.

Kevés bérlővel van gond

Azoknál a bérlőknél természetesen jelentkezhetnek problémák, amelyek hiába nyitnak ki, az emberek nem vásárolnak náluk. Az Erste Alapkezelő nyitott az egyeztetésekre, ilyenkor ugyanis meg kell találni a mindkét fél részére elfogadható megoldást, hiszen a bérbeadónak is jól felfogott érdeke, hogy megmentse a korábban rendesen fizető kisvállalkozásokat. Az ilyen bérlők aránya viszont az Erste ingatlanalapjában elenyésző. Az irodaházak bérlőinél kevésbé jellemzőek a fizetési problémák, hisz az irodáknak folyamatosan rendelkezésre kell állniuk akkor is, ha a munkatársak egy része home office-ban dolgozik. Érdekes látni, hogy a néhány helyzetben gondként jelentkező gyenge forint árfolyam sok bérlőnek még jól is jött, hiszen például a szolgáltató központok (SSC) bevételei sokszor devizában keletkeznek.

Azokkal a bérlőkkel lehetnek bajok, amelyek hiába nyitnak ki, az emberek nem vásárolnak náluk. Alkudozások is folynak persze, és ilyenkor vannak esetek, amikor engednek, hiszen a bérbeadónak is érdeke, hogy megmentse a korábban rendesen fizető kisvállalkozásokat. Az ilyen bérlők aránya viszont az Erste ingatlanalapjában elenyésző. Az irodaházak bérlői rendesen fizetnek, ők akkor is használják az ingatlant, ha home office van, a dolgozók egy része ugyanis bejár.

Az OTP nagy ingatlanalapja áll a legrosszabbul egyelőre a három nagy lakossági kedvenc közül, 0,28 százalékos hozamot ért el az év elejétől fogva, de erre az alapra is igaz, ami az Európára, hogy az utolsó három hónap jobban sikerült, mint az első kettő. Az OTP Ingatlan Alapkezelő konstrukciói közül a Prime az, amelyik most is kimondottan sikeres, a prémium irodaházakba fektető alap több mint 2 százalékos hozamot ért el január óta.

Tömeges pénzkivétel

Az alapokból, hiába stabilak, gyors ütemben távozik a pénz. A Bamosz adatai szerint az Erste ingatlanalapjából március eleje óta mostanáig 33,6 milliárd forintot vettek ki, az OTP Ingatlanból már több mint 24 milliárd, az MPT A sorozatából pedig 14,8 milliárd forint ment ki. Ezek az alapok még 3 napos visszaváltásúak. Érdekes módon a 180 napos visszaváltású és jobb teljesítményű MPT I sorozatánál tőkebeáramlás volt csaknem 480 millió forintnyi március 1-je óta. Eurós ingatlanalapokat is váltottak vissza nagy mennyiségben a Raiffeisennél az Ersténél és az OTP-nél is, de a dolláros alapokból is forintban számolva milliárdos nagyságrendben ment ki a pénz.

Az pedig, ha elfogy az alapok likvid tartaléka, problémát jelenthet. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) is észlelte ezt, és elindított egy hitelkonstrukciót, amellyel a likviditási nehézségekkel szembesülő alapoknak nyújthat segítséget. Ugyanakkor néhány napja az MNB megállapította, hogy a március második felében tapasztalt hatalmas mértékű tőkekivonás mostanra lassult, az alapok pedig megfelelő likvid tartalékkal rendelkeznek, nagyjából a befektetéseik 30 százaléka van azonnal visszaváltható eszközökben. Egyelőre tehát olyan szintű likviditási gondok, mint amelyekkel 2008 novemberében szembesültek az ingatlanalapok, nem fenyegeti az alapkezelőket és a befektetőket.

Tájékoztatás

A jelen oldalon található információk és elemzések a szerzők magánvéleményét tükrözik. A jelen oldalon megjelenő írások nem valósítanak meg a 2007. évi CXXXVIII. törvény (Bszt.) 4. § (2). bek 8. pontja szerinti befektetési elemzést és a 9. pont szerinti befektetési tanácsadást.
Bármely befektetési döntés meghozatala során az adott befektetés megfelelőségét csak az adott befektető személyére szabott vizsgálattal lehet megállapítani, melyre a jelen oldal nem vállalkozik és nem is alkalmas. Az egyes befektetési döntések előtt éppen ezért tájékozódjon részletesen és több forrásból, szükség esetén konzultáljon személyes befektetési tanácsadóval!

HOZZÁSZÓLÁSOK