Komoly viták folynak az Igazságügyi Minisztérium (IM), valamint a Földművelésügyi és Vidékfejlesztési Minisztérium (FVM) között arról, hogy a jövőben melyik minisztérium alá tartozzon az ingatlan-nyilvántartás. Az IM arra hivatkozással, hogy a nyugat- és közép-európai államok túlnyomó többségében a bíróságok vezetik az ingatlan-nyilvántartást - másképpen a telekkönyvet - és működnek telekkönyvi hatóságként, vagyis bírósági végzéssel történnek a telekkönyvi bejegyzések és az onnan való törlések, az ingatlan-nyilvántartást ismét bírósági hatáskörbe adná. Ezzel szemben az FVM továbbra is a saját hatáskörében szeretné tartani az ingatlan-nyilvántartást. Az ingatlan-nyilvántartás problémája az utóbbi időben amiatt tört elemi erővel a felszínre, mert az azt kezelő földhivataloknál egyrészt óriási a lemaradás, másrészt újra meg újra korrupciós visszaélésekre derül fény. I. A reform iránti igény megjelenése és az ezzel kapcsolatos vita állása Az agrártárca állítása szerint ezek nem az ingatlan-nyilvántartás jelenlegi rendszerének szerkezeti alkalmatlanságából adódnak, hanem abból, hogy az ingatlanforgalom jelentősen megnövekedett. Az igazságügyi tárca viszont amellett tör lándzsát, hogy a jelenlegi problémák oka az elhibázott szervezeti-szerkezeti megoldásokban keresendő. Ezt juttatta kifejezésre Bárándy Péter igazságügy-miniszter is a Magyar Televízió 1-es csatornáján 2003. szeptember 30-án az Össztűz című adásban. Bárándy egyértelműen kiállt a régi telekkönyvi hatósági rendszer visszaállítása és bírósági hatáskörbe helyezése mellett. Hasonlóképpen foglalt állást már az 1980-as évek végén és a 90-es évek elején a Miskolci Egyetem Állam- és Jogtudományi Karán tartott polgári jogi előadásaiban Novotni Zoltán professzor. Én pedig akkor és azóta is sürgettem a jogi szakirodalomban az ingatlan-nyilvántartás bírósági hatáskörbe történő visszahelyezését . Az ellenkező álláspontot a szakirodalomban Lenkovics Barnabás budapesti professzor képviseli, aki a dologi jogról írt tankönyvében kiáll a jelenlegi földhivatali rendszer mellett, annak előnyét mindenekelőtt az ügyintézés - megkérdőjelezhető - gyorsaságában és a telekkönyvi rendtartáshoz képest valóban egyszerűbbé válásában megjelölve . E polémiát az elméletben napjainkban újból felmelegítette Szalma József újvidéki professzornak a telekkönyvi rendtartásról és a hatályos mai magyar ingatlan-nyilvántartás kritikai elemzéséről magyarországi ösztöndíjasként és a Miskolci Egyetem vendégtanáraként 2002/2003-ban Magyarországon megírt, és a Vajdasági Magyar Tudományos Társaság (Szerbia) által kiadott terjedelmes tanulmánya, amelyben szintén a régi telekkönyvi rendszer visszaállítása mellett foglalt állást . Összegzésül megállapítható, hogy egy egyre sürgetőbben megoldásra váró problémával állunk szemben, ahol az ingatlan-nyilvántartás átalakítását és bírósági hatáskörbe visszahelyezését az ingatlanforgalom biztonsága szempontjából egyre többen sürgetik szakmai körökben és a jogkereső közönség részéről egyaránt. II. A jelenlegi szabályozás kialakulásának előzményei Az ingatlan-nyilvántartásnak a nyugat-európai államokban kétféle rendszere alakult ki. Az egyik a német-osztrák telekkönyvi rendtartás, amelyet Magyarország egy az egyben átvett, és amely a közép-európai térségben az I. világháborút követően függetlenné vált, illetve újonnan alakult államokban, így Csehszlovákiában, Lengyelországban és a Szerbhorvát-Szlovén Királyságban, valamint a balti államoknál is meghonosodott . Erre a rendszerre főszabályként a jogok és a tények bejegyzésének konstitutív jellege a jellemző, ami annyit jelent, hogy azok a bejegyzéssel keletkeznek és bejegyzésen kívüli jogok és tények nem állnak fenn, kivéve az ún. széljegyzett, bejegyzésre váró jogokat és tényeket, amelyeket az ingatlanon jogot szerezni vágyónak a saját érdekében ajánlatos figyelembe vennie. Éppen ezért a széljegyzést a telekkönyvi hatóságnak a bejegyzési vagy törlési kérelemnek a hozzá történő megérkezését követően, nap és azon belüli időpont szerint megjelölve a telekkönyvi lapon azonnal el kell végeznie. A konstitutivitás elvével párhuzamosan jelentkezik a közhitelesség elve is, ami azt jelenti, hogy a telekkönyvbe bejegyzett jogok, adatok és tények valódiak, azok fennállásában bízni lehet, mások pedig nem állnak fenn . A telekkönyvi rendtartások másik típusát a deklaratív francia rendszer képviseli, amely a bejegyzett jogokat, adatokat és tényeket nem konstituálja, azaz keletkezteti, hanem csak megállapítja, hogy azok léteznek. Ezért a francia telekkönyv adataiban önmagában megbízni nem lehet, szükséges megnézni a bejegyzés alapjául szolgáló iratokat, valamint ingatlanvásárláskor, bérleti, és haszonbérleti szerződés megkötésekor vagy jelzálog alapításakor magát a helyszínt is. Feltétlenül szükséges tájékozódni a szomszédoknál, valamint a helyhatóságoknál is . Bár ez utóbbit - vagyis a helyszíni tájékozódást - a mi korábbi konstitutív és közhiteles telekkönyvi rendtartásunk ellenére ingatlant érintő jogügyletkötés esetére Szladits Károly és Kolozsvári Bálint is ajánlja, óvatosságból, mivel a jogi biztosítékok kijátszására azért megvan az esély . Ennek ellenére a két rendszer közül az első a megnyugtatóbb és biztonságosabb, amire az is utal, hogy amikor az I. világháborút követően Erdélyt Romániához csatolták, Erdélyben továbbra is az osztrák telekkönyvi rendtartás maradt hatályban, holott a Regátban francia típusú telekkönyvi rendtartás működött egészen az 1980-as évek végéig, amikor is az országban egységes telekkönyvi rendtartást léptettek hatályba, mégpedig a német-osztrák-magyar megoldás szerinti konstitutivitási és közhitelességi alapon . A II. világháborút követően a Szovjetunió gazdasági és politikai érdekszférájába került kelet-közép-európai államokban a politika a bíróságokhoz telepített telekkönyvi hatósági rendszer fokozatos elsorvasztását tűzte ki célul. Ez azzal függött össze, hogy a Szovjetunióban valamennyi földingatlan államosításával egységes állami földalapot hoztak létre és csak a felépítmény személyi tulajdonának megszerzésével lehetett az alatta fekvő földterületen és a hozzá tartozó telken ún. tartós földhasználati jogot szerezni, ami forgalomképes volt és addig létezett, amíg az építmény fennállt. A tulajdon azonban a tartós földhasználati jogban beálló változások ellenére állandó jelleggel fennállt. A kelet-közép-európai államok közül Románia ezt a rendszert teljes egészében átvette, míg a többi csatlós országban - így Magyarországon is - fokozatosan kívánták kialakítani az egységes állami földalapot. Ennek a politikának megfelelően az 1959. évi IV. törvénnyel hatályba léptetett magyar Polgári Törvénykönyv eredeti 150-153. §-aiba felvették a "földhasználat juttatás alapján" megjelöléssel a tartós földhasználati jogot, ami lehetővé tette annak alkalmazását. A gazdaságirányítás reformjának 1967-es bevezetését követően ez az intézmény teljesen háttérbe szorult és nem is került be a földtulajdonról és a földhasználatról megalkotott 1967. évi III. tv.-be (Ftt.). Csak 1973 után került ismét a jogalkalmazás és a jogalkotás homlokterébe, amikor szovjet nyomásra Biszku Béla kinevezésével és Nyers Rezsőnek a gazdasági miniszterelnök-helyettesi posztról történő leváltásával a gazdaságirányítási reformot bár formálisan fenntartották, tartalmilag azonban teljesen kilúgozták . Ezzel párhuzamosan alakult a telekkönyv helyzete is, amibe még belejátszott a mezőgazdaság "szocialista átszervezése", azaz az egyéni-családi gazdaságoknak munkaszövetkezetekben történő egyesítésével a kollektív nagyüzemi mezőgazdaság kialakítása. Az utasításokon alapuló kötött tervirányítási, illetve tervlebontási rendszerben a mezőgazdasági termelőszövetkezetek, ha nem is az iparhoz és a kereskedelemhez hasonlóan direkt módon, hanem áttételesen, indirekt jelleggel is, de ugyancsak megkapták termelési tervfeladataikat, amelyek teljesítését a megyei és a járási mezőgazdasági és élelmezésügyi szakigazgatási szervek és a gépállomások a földkönyvön keresztül ellenőrizték . A földkönyvben kellett ugyanis nyilvántartani, hogy a szövetkezet használatában álló földterületen melyik tagban mit termesztenek. A helyszíni szemlének a földkönyvi adatokkal történő összevetésével ellenőrizni lehetett, hogy a szövetkezet miként teljesíti a formálisan önként vállalt, valójában azonban ráoktrojált termelési tervfeladatokat. A földkönyv csak az egyes táblák művelési ágára és ültetvényi fajaira vonatkozó adatokat tartalmazta, arra azonban semmiféle utalást nem tartalmazott, hogy melyik tag és parcella a tagok vagy a haszonbérbe adó kívül állók közül kinek a tulajdonában áll. Ez nem is volt cél. Sőt a cél az volt, hogy mind a tagok, mind pedig az "örökrészes" haszonbérbe adó kívülállók elfelejtsék, hogy helyrajzilag melyik terület is volt az övék, és csak a részarányukat jegyezzék meg, amely után megkapják a tsz-tagok a földjáradékot, a kívülállók pedig a haszonbérleti díjat. Ennek megfelelően a tsz-be bevitt és a tsz használatába, de nem a tulajdonába került mezőgazdasági termőföldekről külön tagi részarány-kimutatás készült az ingatlan-nyilvántartásban, amit "külön lapon" tartottak nyilván, megszüntetve a szövetkezeti használatba adó tulajdonos telekkönyvi betétjét, illetve tulajdoni lapját. E politikai célkitűzés miatt 1949-ben a tsz-szervezés megindítását, valamint a bérház-államosításokat (1949. évi IV. törvény) követően a bírósági keretek között működő telekkönyvi nyilvántartási és hatósági rendszer tudatos lezüllesztése indult meg, ami jelentős ügyintézési hátralékhoz vezetett. Az 1956-os forradalom hatására igen sok tsz felbomlott. Részben a kilépett tagok földkivitele miatt, részben pedig amiatt, mert az állam a túlkapásokkal állami tulajdonba vett kisméretű családi házakat és öröklakásokat, valamint az elkobzott és kényszerfelajánlott földeket (családi gazdaságokat) kérelemre visszaadta, a gazdaságtalan állami fenntartású államosított lakó-, és üdülőingatlanokat pedig (főleg a nomenklatúrájához tartozó) magánszemélyeknek eladta, a telekkönyv jelentősége ismét megnövekedett. Elkezdődött a lemaradások gyors feldolgozása, és a telekkönyvi szervezet rendbetétele. Mindez összefüggött a forradalom után az MSZMP által kibocsátott Agrártézisekkel (1958. április), amely az egyéni-családi farmokat beszerző-értékesítési szövetkezetekbe szándékozott integrálni, és tsz-szervezést csak hosszú távon, a XX. század végére irányozott elő . Ezzel a meghirdetett mezőgazdasági politikával összhangban került sor az 1958. évi 24. és 25. törvényerejű rendeletek kibocsátására, amely jogforrások a nyugat-európai családi gazdaságok mintájára , korszerűen rendezték a termőföld tulajdoni struktúráját. E szabályozás alapján a mezőgazdasági termeléssel élethivatásszerűen foglalkozó gazda számára lehetővé tették, hogy maximálisan 25 ha méretű termőföld legyen a tulajdonában és/vagy használatában, és egyszeri jogügylettel tulajdonba vagy haszonbérletbe maximum 5 ha-t szerezzen az előbb említett maximális mérték figyelemmel tartása mellett. Ugyanakkor a mezőgazdasági termeléssel nem élethivatásszerűen foglalkozó személynél maximum 1 ha-t engedett ez a törvényi szabályozás. A telekkönyv e méretkorlátozások betartásának az ellenőrzése, valamint a nacionalizált ingatlanok egy részének a visszaadása, továbbá az egyéni-családi farmgazdálkodás újbóli gőzerővel történt beindulása következtében megnövekedett jelentősége 1959-et követően ismét visszazuhant a tsz-szervezés újrakezdése miatt . Ismét elkezdődött a telekkönyv tudatos lezüllesztésének politikája, a működéshez szükséges pénzek elvételével, a fejlesztés blokkolásával, képzetlen és feladataikat nem megfelelően ellátni tudó új generációs hivatalnokok káder-utánpótláskénti beiktatásával . Az eredmény ismét hatalmas ügyintézési hátralék lett. Ezt a helyzetképet találta az 1967. évben bevezetett gazdaságirányítási reform, amely ismét igényelte a telekkönyvet. Az azonban már le volt züllesztve, hiába próbálták időközben a 54/1960. (XI. 27.) Korm. sz. és a 2/1960. IM rendelettel megreformálni. Ezért az egész telekkönyvi szervezetet a Telekkönyvi Rendtartás szerinti lassú, de jogszerű kautélákat tartalmazó ügyintézéssel együtt az 1971. évi 31. tvr. és a végrehajtásáról szóló 32/1971. (XII. 31.) MÉM sz. rendelet felszámolta, és az egész szervezetet a gyorsabb közigazgatási szervezeti keretek közé helyezte. Így szüntették meg a bírósági keretek között működő telekkönyvi hatósági rendszert, és helyezték át az agrártárca keretei között működő földhivatalokhoz az ingatlan-nyilvántartást abból a megfontolásból, hogy a közigazgatási eljárás egyfelől meggyorsítja az ingatlan-nyilvántartási bejegyzések és törlések elintézését, másfelől a hatalmas ügyhátralék feldolgozását is el lehet érni, a jogbiztonság érdekében a telekkönyvi rendtartásokba beépített telekkönyvi bírói eljárás kiiktatása által. A telekkönyvi rendtartás klasszikus szabályai és a klasszikus telekalakítási előírások értelmében a birtoktestek és a telkek kialakítását csakúgy, mint a telekmegosztásokat, továbbá a külterületek belterületbe vonását, valamint a földcserékkel és a tagosításokkal (földrendezéssel) összefüggő technikai munkákat a megyei kataszteri hivatalok végezték el. A kataszteri hivatalok által kialakított területek és jószágtestek, valamint vázrajzuk, azaz határmegállapítások alapján hozta meg a jogok bejegyzésére vagy törlésére vonatkozó végzéseit a telekkönyvi bíró, mint telekkönyvi hatóság. Az ügyintézés tehát két szakaszban, két hivatali szervezet keretében folyt le. Az egyik a kataszteri hivatalnál lezajló technikai eljárás, míg a másik a telekkönyvi hatóság által telekkönyvi bíró közreműködésével lefolytatott jogi eljárás, amelynek eredményeként történt meg - ha a telekkönyvi bíró végzése jogerőre emelkedett - a jog konstitutív és közhiteles bejegyzése vagy törlése. Az új ingatlan-nyilvántartásról megalkotott 1971. évi 31. tvr. ezt az eredetileg kétfázisú eljárást egyfázisúvá tette, és a kataszteri hivatalokból kialakított földhivatali hálózat hatáskörébe adta a jogbejegyzésekkel és -törlésekkel kapcsolatos hatósági tevékenységet is. Így azt kifejezetten közigazgatási szférában helyezte el. Ez a helyzet ma, az 1997. évi CXLI. törvénnyel megalkotott új ingatlan-nyilvántartási törvény hatálybalépését követően is. A többi szovjet érdekszférához tartozó kelet-közép-európai államban - ahogy Magyarországon is addig, amíg az ingatlan-nyilvántartás át nem került a földhivatali hálózathoz - a telekkönyvi bíró feladatait a magánközjegyzői irodák államosítása után a bírósági szervezetbe betagolt közjegyzők látták el. A rendszerváltást követően a közjegyzői hálózatot magánosították. Több országban, így Lengyelországban és Bulgáriában a telekkönyvi bírói feladatokat a bírósági keretek között ellátó közjegyzők - kiválva a bírósági kötelékből - az általuk megnyitott közjegyzői magánirodákban folytathatták most már privát szolgáltatásként a telekkönyvi hatósági tevékenységet. Ezekben az országokban az ingatlan-nyilvántartással kapcsolatos ügyek intézésének kétszakaszos formája továbbra is megmaradt. Az egyik szakasz a kataszteri hivatal előtt folyó eljárási fázis, míg a másik a privatizált közjegyzők lefolyó jogi jellegű, jogkeletkeztető vagy -megszüntető fázis. Az ingatlan-nyilvántartás telekkönyvi hatóság előtt zajló fázisa ily módon privatizálva lett és a bírósági hatáskörből átkerült a privát közjegyzők hatáskörébe, ami megítélésem szerint nem egyeztethető össze a hatósági eljárás jogszerűségének az elvével. Magyarország ebből a jogalkotási jogsértésből a már vázolt más irányú jogfejlődése folytán kimaradt. III. A jelenlegi helyzet fonákságai és a telekkönyvi rendszer visszaállítása melletti indokok Ahogy az ingatlan-nyilvántartással összefüggő hatósági tevékenységnek privatizált közjegyzői hatáskörbe helyezése, úgy a magyar, tisztán közigazgatási útra terelt ingatlan-nyilvántartási hatósági jogkör is megkönnyíti a korrupciót. A telekkönyvi bíró működésének az ingatlan-nyilvántartási hatósági eljárásból történt kiiktatása miatt teljesen közigazgatásivá vált az eljárás, amelyben legtöbbször jogi végzettséggel nem rendelkező földhivatali előadók járnak el, így az eljárás jogi szakszerűsége is gyakran hiányosságot szenved. A bírói út és az ingatlan-nyilvántartási tevékenységnek bírósági keretek közé helyezése a jogszerű, objektív és igazságos eljárás sokkal nagyobb biztosítékát jelenti, mint a mai, teljesen közigazgatási hatáskörbe helyezett egyszerűsített eljárás. A bírói kontroll hiánya az alapeljárásban teszi lehetővé azokat a korrupciós eljárásokat, amelyek miatt földhivatali előadók ellen az utóbbi időben csoportosan indultak büntetőeljárások. Több esetben kirívó szakszerűtlenség mellett hoztak meg ingatlan-nyilvántartási határozatokat. A korrupció és a hozzá nem értés, valamint a felületes, a jogszerűségre nem kellő gondot fordító közigazgatási ügyintézés keveredése adott és ad táptalajt a lakásmaffia virágzásának, annak, hogy az ingatlan-nyilvántartásban szereplő jogszerű tulajdonosokat hamis adásvételi, tartási stb. szerződésekkel, földhivatali közreműködéssel meg lehet fosztani ingatlantulajdonuktól. Mindennek egyetlen oka a jogi kautela "ex lege" fennálló hiánya, és annak tudatos kihasználása. Mindennek a kiküszöbölése egyértelműen igényli, hogy az ingatlan-nyilvántartási eljárásban visszaállítsák a "telekkönyvi" bíró intézményét. Az eljárást éppen ezért vissza kellene helyezni a bírósághoz. Emellett az ingatlan-nyilvántartás "technikai", adattárolási része még megmaradhatna földhivatali hatáskörben és keretek között. Az ingatlanforgalom és annak alapján az ezzel kapcsolatos jogviták elszaporodása azonban amellett szól, hogy maga az ingatlan-nyilvántartás technikai része is visszakerüljön a bíróság keretei közé. A vitában eljáró bíróság ugyanis házon belül sokkal gyorsabban és könnyebben meg tudja szerezni az elbíráláshoz szükséges adatokat. Ez a telekkönyv korábbi intézményének a visszaállítása mellett szól. Vagyis az elsőfokú bíróság működjön elsőfokú telekkönyvi hatóságként, telekkönyvi bíróval vagy bírókkal és a tulajdoni lapok tárolása, illetve nyilvántartása a vonatkozó okiratokkal, lajstromokkal és térképekkel együtt szintén ott legyen. Emellett a komputerizált, az arra jogosultak által lehívható központi adatnyilvántartást a Legfelsőbb Bíróság vagy az Országos Igazságügyi Hivatal vezetné. Ebben a felállásban a földhivatali hálózat visszarendeződne kataszteri hivatallá, olyan intézménnyé, ami korábban volt. Ezenkívül semmi sem indokolja, hogy a Földművelésügyi és a Vidékfejlesztési Minisztérium hatáskörében maradjon az ingatlan-nyilvántartás felügyelete, mivel az ingatlanok túlnyomó hányada, több mint kétharmada városi ingatlan. Dr. Prugberger Tamás egyetemi tanár (Miskolc, Debrecen) Jegyzetek