A vásárlókért folyó egyre élesebb küzdelemben a fejlesztők különböző értékesítésösztönző megoldásokat vetettek be. Míg az év elején a különböző ingyenes vagy kedvezménnyel kínált szolgáltatásokkal és felszerelésekkel (konyhabútor, tároló, garázs árának egy része) ösztönözték a vásárlókat, tavasszal és nyáron a finanszírozási lehetőségek könnyítése kapott nagyobb hangsúlyt. A Magyarországon még szokatlan 10–90, illetve 20–80 százalékos fizetési ütemezés (10-20 százalékos részlet szerződéskötéskor, a maradék átadáskor) hamar népszerűvé vált, ugyanakkor, mivel jelentős terhet és kockázatot ró a fejlesztőkre, nem terjedt el széles körben. A nagyobb értékű lakások vásárlóinak emellett egyéb, gyakran személyre szabott feltételeket is kínálnak, illetve egyre több fejlesztő számít be használt lakást a vételárba. A társasházi lakások négyzetméterára nagy szóródást mutatott a fővárosban, 210 ezer és 1,4 millió forint között vásárolhattunk tavaly ilyen ingatlant. A kínálat nagy részét adó, tömegigényt kielégítő beruházások esetében (elsősorban a XIII., a IX. és újabban a VIII., valamint a XI. kerületben) jellemzően 280–320 ezer forintot kértek egy négyzetméterért, ami az árak stagnálását jelenti. A túlkínálat hatására Angyalföldön és a Középső-Ferencvárosban az értékesítési idő jelentősen kitolódott, ugyanakkor a VIII. kerületben tucatnyi nagyobb volumenű fejlesztés indult el, a tervezett Corvin sétány környezetében. Még ennél is nagyobb potenciált jelent a XI. kerületi egykori ipari zóna és környezete, ahol ugyancsak több ezer lakás építése indult meg, s tervezett fázisban is hasonlóan nagy volumennel lehet számolni. A budai oldalon egyre kedveltebbek a központhoz közeli részek. Az itt (Margit körút, Alkotás út vonzásában) épülő kevés új társasház értékesítése az átlagoshoz képest kevesebb nehézséggel jár. Ugyancsak nagy potenciált rejtenek a pesti oldal peremkerületei is, ahol csak az elmúlt egy-két évben indultak meg lakóparki és tömbberuházási fejlesztések. Szintén keresettek a Belvároshoz közeli beruházások, amelyeknél az árak a 300–350 ezer forintot is elérhetik négyzetméterenként. Már a külföldiekre se lehet számítani A tavalyi év első felében a befektetési céllal vásárló külföldiek (jellemzően írek, angolok és spanyolok) elsősorban a főváros pesti oldalára korlátozták aktivitásukat. Hozamelvárásuk az országukban felvett hitelek kedvező kamatai miatt alacsonyabb az átlagnál, így hajlandóak a magasabb árak megfizetésére is. Befektetéseik során a dublini és londoni példákat vették alapul, ahol az elmúlt évtized során a városközponthoz közeli területeken hihetetlenül gyors ütemű áremelkedés következett be. Ennek megfelelően a keresletre reagálva a VI. és VII. kerület belső részén, illetve az V. kerületben (ahol azonban szűkös az újlakás-kínálat) az árak elértek egy a magyar vásárlók számára túl magas szintet. Ez – párosulva a külföldi vásárlási hullám mérséklődésével – az év második felére az értékesítési ütem jelentős lassulásával járt ezeken a területeken. Új színfoltot jelentenek a lakáskínálatban a 2004-ben két fejlesztés keretében (a III. kerületi Sun Palace és a XIII. kerületi RiverLoft) értékesíteni kezdett loftlakások. Amíg a kínálat szűkös ebben a szegmensben, a felépülő néhány tucat lakást gyorsan el tudják adni a beruházók. Pesten a kicsit, Budán a nagyobbat keresik Az Otthon Centrum felmérése szerint míg az új építésű lakást keresők közül 2003-ban a pesti oldalon vásárolni szándékozók 28 százaléka igényelt 40 négyzetméter alatti otthont, addig 2004-ben már 40 százalékuk. Ugyanakkor Budán 6-ról 11 százalékra nőtt azok aránya, akik 120 négyzetméternél nagyobb lakásba költöznének. Pesten 25-ről 33 százalékra nőtt a 10 millió forint alatti lakást keresők aránya, Budán ugyanez az arány 12-ről 6 százalékra csökkent. Míg Pesten 59-ről 63 százalékra nőtt a 300 ezer forintos négyzetméteráron keresők aránya, Budán ugyanez az arány 41-ről 17 százalékra csökkent. Mindeközben Budán 7-ről 10 százalékra nőtt az 500 ezer forint feletti négyzetméteráron új lakást vásárolni szándékozók aránya. Tavaly a befektetési céllal történő vásárlással szemben a saját célú lakásszerzés lett meghatározó. Ezt mutatja a funkcionalitás előtérbe kerülése; míg 2003-ban a pesti oldalon keresők preferencia-sorrendjében a szobaszám az ár és a lakókörnyezet után harmadikként következett, 2004-ben már egyértelműen a második helyen áll – természetesen az ár után. Mindebből jól látható, hogy a hitelszigorítások bevezetése növelte az elmúlt három évben már csökkenésnek induló különbséget a pesti és budai oldal vásárlóközönsége között. A szigorodó lehetőségek elsősorban a pesti „tömegpiac” vásárlóit érintették, míg a magasabb presztízsű budai oldalon keresők lehetőségeit kevésbé befolyásolták a kormányzati döntések. Stagnáló árak a használt lakások piacán A használt lakások piacára a kamatok emelkedése mellett nagyban rányomta bélyegét a 2003. decemberi szigorítás, melynek értelmében jelentősen, 5 millió forintra csökkent a támogatott hitellimit. A kereslet esése az új lakások piacán is éreztette hatását. A lakások értékesítési ideje jócskán megnőtt, amit tovább erősített a jellemzővé vált túlárazás is. Mindezek eredményeként a vevők jó alkupozícióban voltak tavaly. A fővárosi használt lakások ára stagnált 2004-ben, de a legkevésbé keresett panellakások esetében árcsökkenés is megfigyelhető volt. Folyamatos az értéknövekedés viszont a Belvárosban, a sétálóutcák közelében, illetve a Corvin sétány rehabilitációs program hírére Középső-Józsefváros Nagykörúthoz közel eső területein. A legnagyobb ütemű áremelkedés azonban egyértelműen a belvárosi kerületekben volt, ahol részben a külföldi vásárlóknak köszönhetően drágultak a használt lakások. Ez alól kivételt jelent az V. kerület, ahol az árak már elértek egy olyan szintet, ami mellett a befektetési célú vásárlás nem tűnt reálisnak. Itt a preferált utcákban, a Duna, a Parlament és a Bazilika környékén 400–500 ezer forintos négyzetméterárakkal lehet találkozni, a kivételes panorámájú, közvetlen folyóparti, felső emeleti lakások négyzetméterára pedig elérheti akár az egymillió forintot is. A VI. kerület szórakozónegyedében (Andrássy út és Liszt Ferenc tér környéke), illetve a Hősök teréhez közel már szintén átlag 400 ezres árakkal kell számolni. Az ugyancsak magas presztízsű Újlipótvárosban 320–350 ezres átlagárakkal találkozhatunk, míg a zuglói kertvárosban 290–340 ezer forint az átlag négyzetméterár. A pesti peremkerületekben ugyanakkor – a régi építésű családi házas és panel-lakótelepi övezetek túlsúlya miatt – bőséges a kínálat 200 ezer forint alatti lakásokból. Sok a bérlakás, kevés a fóka A kedvezményes lakáshitelek megjelenése óta a túlkínálat jellemezi a bérlakások piacát. Budán ugyan a két-három hálószobás lakásokat keresik, havi 800–1000 euró közötti árakon, ám ezért az összegért a bérlők háromnegyede már inkább új építésű ingatlant venne. A Duna jobb partján egyébként inkább családok keresnek ingatlant, ezzel szemben a pesti oldalon főleg egyedülálló fiatalok érdeklődnek a kiadó lakások iránt. Ezen a részen könnyebb kiadni a kisebb lakásokat, a garzonokat, illetve az egy-két szobás lakásokat, amelyek rendszerint 300–400 euróért kelnek el, ami megfelel a három-négy évvel ezelőtti áraknak. Az elemzés szerint ezért már csak a nagyon keresett területeken érdemes kiadási céllal lakást venni. Telekre mindig van kereslet Bár az új lakások piaca már messze nem olyan, mint néhány éve volt, ennek ellenére tavaly is sok fejlesztő keresett nagyobb, több tíz vagy száz lakásos társasházak építésére alkalmas telket. A befektetők mostanra felfedezték a Nagykörúton belüli ingatlanokat is, de élénk érdeklődéssel figyelik a VIII–IX. kerület középső részét, valamint a III. kerületet. Visszaesett viszont a kereslet a XI. kerület rozsdaövezete iránt és pang a zöldövezeti, tíz lakásnál kisebb házak építésére alkalmas telkek piaca is. Az elemzők szerint lendületbe jöhet a főváros környéki építési telkek piaca, ha elfogadják a főváros és környékének területhasználatát szabályozó tervet, ami várhatóan visszaveti a kínálatot, mivel szűkíti a belterületbe vonás lehetőségét.