"Az ingatlanközvetítőket csak egy dolog érdekli: a pénz. Számos előnytelen szerződést kötnek a leendő eladóval és gyakran semmit sem tesznek érte. Ilyenkor, ha az eladó más csatornán is próbálkozik és vevőt is hoz, akkor is fizetnie kell" - írta egy olvasónk egy korábbi cikkünkre reagálva. Hozzáteszi: "többségük nem kíván korrekt tájékoztatást adni, csak irányítani és befolyásolni".

 

Alaposan nézzük át a szerződést!

 

A legtöbben a korrekt tájékoztatás hiánya miatt fordulnak a Magyar Ingatlanszövetség (MAISZ) jogsegélyszolgálatához is - erősíti meg olvasónk tapasztalatait Dr. Kacz Ivett. A MAISZ jogsegélyszolgálatának vezetője úgy véli: alaposan át kell tanulmányozni az ingatlanközvetítőnek adott megbízási szerződést. Nem ritka, hogy a közvetítő időhiányra hivatkozva minél gyorsabban szeretné aláírattatni a szerződést - ilyenkor célszerű gyanakodni. Jó megoldás lehet akár egy ingatlanos szakjogásznak is megmutatni a dokumentumot, persze még aláírás előtt. Előfordulhat, hogy az eladónak családi, szociális okok miatt sürgős az értékesítés, ám itt is megfelelő időt kell fordítani a szerződés alapos áttanulmányozására - tanácsolja Dr. Kacz Ivett. A szakember tapasztalatai szerint sokan csak későn, az aláírás után olvassák át tüzetesen, mit is láttak el kézjegyükkel. Jellemzően az ekkor felfedezett, számukra hátrányos részek miatt szoktak a jogsegélyszolgálathoz fordulni.

 

Amikor célszerű a gyanakvás

 

A MAISZ szakértője tipikus esetként említi azokat a szerződéseket, amelyek határozott időre szólnak, kizárólagosságot és elállási díjat kötnek ki. Ez utóbbi azt jelenti, hogy a megbízónak akkor is fizetnie kell egy bizonyos összeget, általában 200-300 ezer forintot, ha a megkötéstől számított rövid időn belül eláll a szerződéstől. Ezzel a közvetítő a szerződés tüzetesebb áttanulmányozásának következményeitől óvja magát: ha a megbízó rejtett aknára bukkan, és emiatt felbontaná a megállapodást, a megbízottnak úgy is jó. Az ilyen módszerrel élő ingatlanközvetítők hajlandóak bíróság elé is vinni a dolgot - hasonló ügyben már született ítélet, a pert a közvetítő nyerte meg.

A kizárólagos és határozott idejű szerződések esetén további buktató lehet, ha a közvetítő a megadott időtartam - például négy hónap - alatt nem tesz semmit, csak ül a babérjain.

Az eladó ilyenkor két dolgot tehet. Vagy kibekkeli a meghatározott időt, vagy más úton is megpróbálja eladni az ingatlant. Ha utóbbi mellett dönt, azzal szerződést szeg, így meg kell fizetnie a szerződésben meghatározott mértékű kártérítést.

 

Fizetni kell mindenképp?!

 

Előfordulhat, hogy a szerződés egyik pontjában ez szerepel: az eladónak akkor is meg kell fizetnie jutalékot, ha az ingatlant más közvetítő révén adja el. Van úgy, hogy fizetni kell akkor is, ha a megbízó a közvetítő által hozott vevővel nem akar szerződni. A példabeli négy hónapon túl egy évig is fennállhat a fizetési kötelezettség, ha a megbízó olyan személlyel vagy annak közeli hozzátartozójával köt szerződést, akivel a megbízott ismertette az ingatlan címét.

 

De honnan tudja, hogy már eladtam?

 

Feltehető a húszforintos kérdés: miből jön rá a közvetítő, hogy más úton eladták az ingatlant? A válasz egyszerű: a szerződés aláírásával a megbízó általában hozzájárul ahhoz is, hogy a megbízott egy éven keresztül betekinthessen az ingatlan-nyilvántartásba. A rendszeres betekintést természetesen nem mulasztják el, és ha kiderül az eladó - sokszor jogos - "partizánakciója", már perelnek is.

 

Százezrekbe került

 

Az ingatlanközvetítési szerződésekkel kapcsolatos ítélkezési gyakorlat még jelenleg is kialakulóban van - ez főként a már említett elállási díjra vonatkozik. Dr. Kacz Ivett találkozott olyan esettel, ahol az eladó pert vesztett, mert jóhiszeműen, ám nem a szerződés betűje szerint járt el. A szakember által említett ügyben az eladó nem kizárólagos szerződést kötött a közvetítővel, s az ingatlant más úton sikerült is eladnia. Erről értesítette a közvetítőt, de nem a szerződésben meghatározott módon, tértivevényes ajánlott levélben, hanem egyszerű levélben és telefonon. A közvetítő a telefonbeszélgetés során nem hívta fel az ügyfél figyelmét a szerződés szerinti értesítésre. Ehelyett pert indított, amelyben - mivel nem tértivevényes küldeményben értesítette őt a megbízó - követelte a szerződésben kikötött, több mint 200 ezer forintos elállási díjat. A jogi eljárást első fokon megnyerte.

 

Ha túláraz a "profi"

 

Bár korábbi cikkünkből kiderült, hogy az eladók által elkövethető legnagyobb hibák egyike az ingatlan túlárazása, sok esetben a közvetítők is túllőnek a célon. Dr. Kacz Ivett szerint gyakori, hogy az ingatlanos nem megfelelő szakértelemmel jár el, és felülbecsli a lakás értékét. A magasabb ár nagyobb jutalékot jelent, de csak elvben, hiszen az irreális áron nem jön létre üzlet, így hoppon marad a közvetítő is. A túlárazás tovább negatív következménye, hogy az eladóval elhiteti, ingatlana a valós, piaci árnál többet ér, s ennek ellenkezőjéről a tulajdonost később majd igen nehéz lesz meggyőzni.

 

Akadályozd meg az alkut!

 

Sok az olyan ügy, ahol az ingatlanközvetítő még az adásvételi szerződés ügyvédi ellenjegyzésénél is jelen van, miközben ott már elméletileg nem volna szerepe - osztja meg személyes tapasztalatait a szakértő. Tipikus eset: a feleknek már majdnem sikerül megalkudniuk a vételárban, ám a szereptévesztett és minden bizonnyal a saját jutalékát szem előtt tartó közvetítő az eladó oldalára állva ragaszkodik az eredeti árhoz. A közvetítő azzal érvel, hogy arra az összegre vette fel a nyilvántartásába az ingatlant. Az ilyen magatartás csak arra jó, hogy megnehezítse, rosszabb esetben ellehetetlenítse a szerződéskötést - véli a jogász.

 

Nem jogos az áfa

 

Gyakran van gond az áfával is. Itt alapszabály, hogy csak azon ingatlanoknál lehet a közvetítői díj után általános forgalmi adót felszámítani, ahol maga az adásvétel tárgya is áfaköteles - hívja fel a figyelmet a szakértő. Ilyen tehát például a telek, de a használt lakóingatlan nem!

 

Hazudj nekem egy árat!

 

Nem leányálom a következő történet sem. Az ingatlanközvetítő tízmillió forint feletti értéket állapított meg, ám a tulajdonos egy újsághirdetésben felfedezte, hogy lakását nyolcmillió forint körüli áron kínálják. Telefonos érdeklődésére a közvetítő igyekezett megnyugtatni: nem az ő lakásáról van szó, hanem egy hasonló ingatlanról. A megbízó gyanút fogott és egy ismerősével is felhívatta az ügynököt. Csodák-csodája, az ismerősnek az ingatlanról a megbízó lakására pontosan illő leírást adtak. A tulajdonos azóta többször is rákérdezett a dologra, de még mindig így hirdetik. Akadt is jelentkező, természetesen a hirdetésben szereplő, alacsonyabb áron.

 

Rendesek

 

A fentiek persze nem minden közvetítőre vonatkoznak: vannak valódi, korrekt szakemberek is - hangsúlyozza a szakember. Velük kapcsolatban azonban a jogsegélyszolgálatnak kevés tapasztalata van, hiszen a panaszok - természetüknél fogva - nem róluk szólnak. A szövetség tagjaival, illetve az értékbecslők tevékenységével kapcsolatban például még nem érkezett negatív észrevétel a szervezethez - teszi hozzá a Dr. Kacz Ivett. A képhez hozzá tartozik, hogy a MAISZ csak a tagjaival szemben tud vizsgálatot indítani, illetve vétség esetén szankciót alkalmazni.

 

Cikkünk első részében az ingatlanszakma jogi szabályozási terveivel foglalkoztunk.

QP | Quality Placement