Átlagos esetben egy társasházi garázs eladása annyival jár, hogy a vevő és az eladó megalkudnak az árról, majd szerződést kötnek, megtörténik a kifizetés, az ügyletet pedig bejelentik a földhivatalnak, ahol átvezetik az új tulajdonost a tulajdoni lapra. Amennyiben több albetét van és osztatlan közös tulajdonról van szó, akkor jellemzően az adásvétel szándékát még meghirdetik a szerződés megkötése előtt, majd a kötelező 15 napos időszak letelte után ütik nyélbe az üzletet. Ha önkormányzat vagy állami szerv a jogosult, akkor akár 30-60 napos közlési időközt is megkövetelhet a Földhivatal.

A fenti módszert kiegészítő általános magyarországi gyakorlat – ha több száz albetétese van az osztatlan közös tulajdonnak –, hogy ilyenkor jellemzően az adásvétel után tájékoztatják a földhivatalt az ügyletről és jelzik, hogy annyira sok tulajdonostársat kellene értesíteni, hogy erre nincs lehetőség, mivel „a jogosult tartózkodási helye vagy más körülmény miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna”. Ilyenkor jellemzően a területileg illetékes közhivatal kérdés nélkül ráüti a pecsétet, majd megtörténik a vevő tulajdoni jogának bejegyzése, hiszen nem életszerű, hogy például 300 férőhelyes garázs esetén 299 tulajdonost tértivevényes levélben értesítsünk, mivel csak ennek a költsége több százezer forint lehet.

A fentebb leírt általános jogértelmezési gyakorlat azonban 2018-ban a Kúriának köszönhetően megváltozott és ez rengeteg per elindítását eredményezte, többek között azért is, mert több ügyvédi iroda megérezve az üzleti lehetőséget, befektetőket keresett meg (és viszont) csoportos perindítás céljából, sikerdíjat remélve az elcsaklizott ingatlanok okán. Akkora üzlet lett ez, hogy egy konkrét jogi szereplő kifejezetten erre alapozza az üzletét. A cikkünk alapjául szolgáló pesterzsébeti társasházban kettő, de más társasházakban is számos garázstulajdonos ugyanazon befektető és az őt képviselő ügyvédnő áldozata lett.

A nagy üzlet ügyvédi haszonszerzéssel

Cikkünk szereplői az eladók (hívjuk őket Zoltánnak, Cintiának), valamint a vevő (nevezzük Domonkosnak) 2018. márciusában kötötte meg a szerződését, amely eredetileg egy lakásra, illetve egyetlen darab parkolóhelyre vonatkozott egy akkor több mint 30 társtulajdonossal rendelkező teremgarázsban. Az ügylet ügyvéd által lebonyolítva gyorsan lezárult, ám a felek mintegy másfél évvel később viszontlevelet kaptak, amelyben arról tájékoztatták őket, hogy pert indítottak ellenük, mert egy tulajdonostárs nem élhetett az elővásárlási jogával.

Nem egyszerűen egy felháborodott szomszédról van szó. Eredetileg a társasház felhúzása után a garázshelyek túlnyomó többségét először egy (a kivitelezőhöz köthető) offshore cég birtokolta, amely ezeket először egy csomagban 2010-2015 között egy külső magánszemély felé értékesítette, majd innentől kezdve pedig megjelentek további befektetők, akik eltérő, de nagyobb számú garázshelyeket vásároltak egymástól anélkül, hogy a többi, eredetileg 13 fős garázs-, és egyben lakástulajdonost értesítették volna.

A keresetet benyújtó tulajdonostársnak például 18 darab betétje volt bejegyezve, de számos más társasházban is hasonló módon szerzett tulajdoni részeket Pesterzsébettől Kőbányáig. A nagy garázsfelvásárlás egyik oka az volt, hogy a befektetők ezeket aztán bérbe adták a környéken, vagy a házban lakóknak, a másik, hogy az ingatlanárak emelkedése a garázshelyeket sem kerülte el, így a bérbe adáson túl is a befektetés mindenhogy megérte: az árak csak 2017-2018 között 120-130 százalékkal emelkedtek. 

Causidicum applicare nolite bonum est

Zoltán és Domonkos a perre készülve egy olyan ügyvédet keresett meg, aki eme befektető és őt számos más hasonló perben képviselő ügyvédnő ellen egyszer már sikerrel vette fel a küzdelmet.

Minden adott volt, hogy megbízzanak benne, hiszen gyakran nyilatkozik a tévében, elismert etikus, nagy ügyvédnek, szaktekintélynek számít, de emellett egy több ezres nagyságrendű követőszámmal bíró ingatlanjogi oldalt is üzemeltet a Facebookon. A jogász azt javasolta, hogy formai hibákra hivatkozva támadják meg a keresetet, illetve felvetés alapján kijelentette, hogy érdemes a befektető eredeti, 2016-ban történt 18 garázsra történő adásvételét egy másik, külön perben megtámadni, mivel az elővásárlási jog érvényesítése Zoltán és felesége, Cintia részére elmaradt.

A formai hibák közül kiemelten arra hivatkoztak, hogy a felperes nem igazolta teljesítőképességét, mert csak egy bankszámlakivonatot adott be a bíróságnak. Az ügyvéd hivatkozott már egy korábbi, a XI. kerületi bíróság által megállapított ítéletre, amely elutasította ezt a fajta fizetőképesség-igazolást, mert az, hogy egy adott pillanatban van valakinek pénze a bankszámlán, még nem jelenti azt, hogy az később is rendelkezésére áll. Többek között az ilyen esetekre találták ki az ügyvédi letétet.

A formai hiba másik eleme volt, hogy Cintiának nem kézbesítették a keresetet, amihez így egyáltalán nem jutott hozzá – ezt a tényt egyébként a per során nem is sikerült cáfolni. Az idő előrehaladtával azonban kiderült, hogy ami a XI. kerületi bíróságon megáll, a XX. kerületin már nem: időközben az ügyvéd ugyanezzel a védekezéssel elveszített egy másik, szintén ugyanezen társasház másik garázshelyért, ugyanezen befektető ellen folyó pert.

Mivel Zoltán és Domonkos aggódott, hogy a saját perükben is hasonló ítélet fog születni, örömmel fogadták egy harmadik, szintén elővásárlásra jogosult fél, Zsanett felajánlását, hogy saját ügyvédjén keresztül vételi ajánlatot tesz, illetve belép a futó perbe. Mivel a Ptk. szerint ez esetben az eladó joga eldönteni két egyenrangú ajánlat esetén melyiket fogadja el, Zoltánék őt választották volna, és a későbbiekben Domonkos legalább kedvezményes feltételekkel bérelhette volna tőle vissza a helyet. Az ügylet jogszabály szerinti intézése időt vett igénybe, amíg Zsanették keresetét Zoltánék megkapták, majd az ügyvédek egyeztettek, a megegyezés kidolgozása és annak aláírására már csak a per utolsó tárgyalását követő napokban került sor, aminek kiemelt jelentősége lett. 

Zoltánék ügyvédje ugyanis – nem először – egyszerűen nem ment el az utolsó tárgyalásra, egy gyakornokot küldött maga helyett, aki viszont bevallottan egyáltalán nem volt képben a per anyagával, még megfelelő személyi okmányokat sem vitt magával a tárgyalásra és nem említette meg annak során a már folyamatban lévő perdöntő eseményeket. A bírónő így Zsanett igényét – bár később írásban és időben Zoltánék benyújtották – „időhúzásra” hivatkozva figyelmen kívül hagyta, és három héttel később a befektető javára döntve lezárta az ügyet, akkor még nem sejtve, hogy milyen eljárási hibákat vétett a per indulásakor illetve a másik ugyanezen perrel párhuzamosan, nagyjából egy időben futó másik ügy esetében. A különös körülmények miatt a bírónő hivatkozás az időhúzásra, groteszk módon az ő saját hibájából valósult meg.

A másik perben Zoltánék a befektető 2016-os 18 darab garázshely vásárlása miatt jártak el, melyben ügyvédjük magabiztosan nyilatkozta, hogy semmilyen akadályát nem látja a perindításnak. Az ügyvéd viszont nem járt alaposan utána a lehetőségnek, pedig egy Google-kereséssel könnyedén megtalálta volna azt a Kúria-határozatot, amely kimondja:

„Az elővásárlási jogra jogosult jogosultságának mind az elővásárlási jog megsértésekor, mind pedig a per alatt mindvégig fenn kell állnia”.

Ez pedig Zoltánék esetében már nem állt fenn, Domonkos pedig eleve nem volt akkor (még) tulajdonos. Zoltánék ügyvédje még így is csökkenthette volna a hibájából eredő költségeket, mivel ugyanis nem ment el a nyitó tárgyalásra és helyettest sem biztosított, ezért a bírónő tárgyalás nélkül lezárta az ügyet. Zoltánék ügyvédje megtehette volna, hogy az ellenkeresetet áttanulmányozva tisztességesen tájékoztathatta volna ügyfeleit a váratlan fejleményről anélkül, hogy kapkodva fellebbez. Nem tette, ennek eredménye perújítás, később jelentős perköltség lett. 

A két vesztes bírósági eljárás (ebből egy ráadásul már másodfokra került) után Zoltánék megváltak nagynevű ügyvédjüktől, egy új ügyvédnővel viszont a Kúriáig mentek Domonkos érdekében, ahol viszont panaszukat érdemi válasz nélkül hagyták: egyszerűen nem foglaltak állást a kérdésben. Ezen felülvizsgálati kérelem beadásakor, illetve az eljárások folytatása során derült ki az is, hogy Zoltánék korábbi ügyvédje valószínűleg „elfelejtette” időben értesíteni a bíróságot megbízatásának megszűnéséről, így okozva egykori ügyfeleinek plusz munkát és hivatali ügyintézést.

Sokatmondó azonban, hogy nemrég jelent meg a Magyar Közlönyben az elővásárlási jog kaotikus helyzetét korrigáló rendelet – már önmagában az is jelentős, hogy rendeleti úton írják felül a hatályos törvényt –, amely azonban továbbra is tág értelmezési lehetőséget ad a benne foglaltaknak. 

A befektető egyébként nem fizette ki a szerződésben szereplő teljes vételárat sem. Bár képviselője birtokában volt Zoltánék bankszámlaszámának, meg sem várva a lejáró határidőket, inkább letétbe helyezte a pénzt a bíróságnál, majd ügyvédi költség címén levont belőle, amihez a XX. kerületi Bíróság lelkesen asszisztált.

Pénzfeldobással is hozhatnának ítéletet

A Napi.hu-nak nyilatkozó bírók szerint az ítélethozatali gyakorlat ráadásul egyáltalán nem egységes: például sok esetben, ha valakinél levonják a következtetést, hogy csak visszaélésszerűen alkalmazza ezt a jogot, hogy nyereséget szerezzen, akkor sokszor elutasítják a keresetét. Más esetben a bíróság arra jutott, hogy az eredeti állapotot kell visszaállítani és az adásvétel folyamatát úgy kell elkezdeni, hogy az is élhessen az elővásárlási jogával, aki a pert indította. Viszont a leggyakrabban az történik, ami a fent ismertetett esetben is: egyszerűen valaki olcsón szerzett egy garázst, vagy másfajta ingatlant.

Mindezt csak bonyolítja, hogy a kormány egy új rendelettel próbálja szabályozni az elővásárlási jogra vonatkozó előírásokat, visszatérve a 2018. előtti gyakorlathoz.

A felmerülő bírói hanyagság

Bár a történet nem végződött happyenddel, érdemes részletesen megvizsgálni, hogy a jogerős döntés után azt a részletet, amely fentebb már említésre került: a XX., XXI. és XXIII. ker. Bíróság bírónője eljárási hibát vétett. Mégpedig akkor, amikor mindkét perben a befogadáskor, bár a perindítók kérték, nem értesítette a Földhivatalt, hogy bejegyzés tényét rögzítse a tulajdoni lapon, így az visszadobta az ügyet az eljáró bírónőnek. Aki hibáját korrigálandó kénytelen volt a feleket újra tárgyaláshoz hívni, kiegészítő ítélet meghozatala tárgyában.

Csakhogy először ügyféli megbízással nem rendelkező ügyvédnek küldte az értesítéseket tárgyaláskitűzésről, majd all in-t mondva kiküldte lényegében mindenkinek, aki valaha az ügyben részt vett, akkor is, ha a megbízása már 9 hónapja megszűnt. De a XX., XXI. és XXIII. kerületi bíróságnak sikerült az egyik érintett esetében is – nem először a per folyamán – helytelen címre elküldeni az tértivevényes értesítést, miközben a levél tartalmában az illetőt azzal fenyegették, hogy jelenléte nélkül is ítéletet hoznak, aminek terheit viselnie kell.

Mindezek után az eljáró bírónő a végül tárgyalás nélkül meghozott kiegészítő ítéletben saját magának is ellentmondott, amikor úgy hivatkozott (a szerinte) részére meg nem küldött információról, hogy közben a saját ítéletének fejléce bizonyítja azt, hogy állítása valótlan. De azért, biztos, ami biztos, miután a bíróságot szóban és levélben minden érintett legalább kétszer már tájékoztatta a tényekről ill. arról, hogy Zoltánék tárgyalás és ügyvédi közreműködés nélkül bízzák a bírónőre a kiegészítő ítéletet – ő kiküldte ismét az ítéletét a már megbízással nem rendelkező nagynevű ügyvédnek, illetve egy, az eljárásban soha nem részt vevő ügyvédnőnek – ellenben az érintetteknek nem.

Így ők hivatalosan nem értesültek a per (végleges?) lezárásáról.