Szavai szerint a végrehajtás nem lehet méltánytalan, s az önkormányzatokkal közösen minden segítséget megadnak a veszélyeztetetteknek. Egyúttal végre megújítják a Nemzeti Eszközkezelő Zrt.-t (NET), mérlegelik a rendelkezésre álló források nagyságának növelését, hogy minél több lakást fel tudjon vásárolni a szervezet. A miniszter szerint a a kormányt szeretné, ha a családi csődvédelemről szóló jogszabályt a parlament minél hamarabb elfogadná.

Az már hónapok óta egyértelmű volt, hogy mivel a vége felé közeledik az elszámolás és forintosítás nagy művelete és szeptember 15-ével véget ér a kilakoltatási moratórium, a kormánynak tennie kell valamit. A Napi.hu információ szerint a jegybanknál korábban abban bíznak, hogy a Lázár által most bejelentett intézkedéseket hamarabb tető alá hozzák, ám az utóbbi hónapokban a Quaestor-ügy kezelése elvitte a kormányzati erőforrásokat. Most pedig következhet a sietség.

Az MNB sürgeti

A probléma egyre nagyobb. A jegybank nemrégiben publikált legutóbbi pénzügyi stabilitási jelentése is úgy fogalmazott, hogy a nemteljesítő jelzáloghitelek tisztítását jelenleg a megfelelő szabályozói környezet hiánya nehezíti. A fedezetlen hitelekkel ellentétben, ahol az éves tisztítási ráta 30-40 százalék között mozgott az utóbbi években, a jelzáloggal fedezett hiteleket nem képesek a bankok hatékonyan kitisztítani a mérlegükből. Az éves tisztítási ráta az utóbbi években 10 százalék körül mozgott a jelzáloghiteleknél. E hitelek eladását a zálogjog nehéz érvényesíthetősége és a megfelelő felvevőpiac hiánya is gátolja, a probléma kezeléséhez szabályozói beavatkozásra lehet szükség. A nemteljesítő fedezetlen követelések piaca is koncentrált, a vásárló pedig sok esetben cégcsoporton belülről kerül ki, a kockázatok konszolidált szinten így részben megmaradnak.

Ezt tette eddig a NET Zrt.

A vásárlás során a NET a hitelbiztosítéki értékhez képest mért fix átvételi árakat alkalmazott. A használt súly Budapesten és a megyei jogú városokban
55 százalék, a többi városban 50 százalék, a községekben pedig 35 százalék volt

A pénzügyi intézmények 2013-ban és 2014-ben összesen 15 ezer ingatlant adtak el, amelynek több mint 75 százalékát a NET Zrt. vásárolta fel. Ez csaknem 80 milliárd forintnyi bruttó jelzáloghitel átvételét és leírását jelenti. A cég a fedezeti lakóingatlanokat területi elhelyezkedésük alapján előre meghatározott diszkonttal veszi át.

A jegybanki szakértők szerint a NET hatékonysága elsősorban a program szociális vetületének köszönhető, mivel az ingatlan eladásakor az adóst nem lakoltatják ki, hanem méltányos bérleti díj ellenében tovább használhatja az ingatlant. Bár Lázár ma erről nem beszélt, de különböző fórumokon korábban az hangzott el, hogy a NET-et a korábban megcélzott 25 ezer helyett 50 ezer lakás átvételére kell felkészíteni - ehhez képest az MNB-s dokumentum úgy fogalmaz, hogy az eszközkezelő a jelenlegi tervek szerint összesen 35 ezer fedezeti lakóingatlan átvételére van felkészítve, tovább szükséges lehet átgondolni a program kibővítését.

A NET által megvásárolt ingatlanok adatai
Félév2013. I.2013. II.2014. I.2014. II.Összesen
Pénzügyi intézmények által értékesített fedezeti ingatlan1 9443 4505 6585 21116 263
- ebből a NET által megvásárolt1 3372 6954 6324 08912 753
NET részesedése darabszám alapján (százalék)68,878,181,978,578,4
NET által megvett jelzáloghitelek bruttó értéke (Mrd Ft)6,911,732,528,879,9
NET által megvett jelzáloghitelek nettó volumene (Mrd Ft)4,49,222,318,154,1
NET által átvett követelések átlagos ltv-mutatója (százalék)78,285,788,787,286,5
Forrás: MNB

Rejtett árnyomást fenyegeti a lakáspiacot

A pénzügyi intézmények 2013-2014-ben a NET-nek eladott 15 ezer ingatlanon túl a piacon mintegy 3600 lakóingatlant értékesítettek. Jelentős, az eredeti forgalmi értékükhöz képest átlagosan mintegy 40 százalékos diszkonttal tudták csak értékesíteni az ingatlanokat.

Már úton a magáncsőd

Természetes személyek adósságrendezéséről címmel nyújtották be KDNP-s képviselők a magáncsődről szóló törvényjavaslatot május 20-án, amit ha elfogadnak, 2015. szeptember 1-jén lépne hatályba, de 2016. szeptember 30-ig csak azok kérhetnének adósságrendezési eljárást, akiknek a háza vagy a lakása kényszerértékesítés alatt áll.

Az MNB becslése szerint a magáncsőd bevezetése szigorú feltételekkel egy rendezett átstrukturálási opciót
jelenthet akár 25 ezer adós számára is.

Az MNB összesítése szerint az eladott lakásokon az utolsó fedezeti értékhez képest is átlagosan 20 százalékos diszkont valósult meg, továbbá az esetek csupán 25 százalékánál fordult elő, hogy az eladási ár meghaladta az utolsó fedezeti értéket. Mindez utalhat egyrészt a fedezetek nem megfelelő értékelésére, valamint arra is, hogy ugyan van már élénkülés a magyarországi lakáspiacon, de ez még messze van a normalizálódástól.

A nagyszámú fedezeti lakóingatlan pedig rejtett árnyomást jelent a lakáspiacra. A bankok és pénzügyi vállalkozások mérlegében a 182 ezer nemteljesítő jelzálog-hitelszerződés mögött jelenleg közel 115 ezer fedezeti lakóingatlan található. A kényszer értékesítési kvótarendszer 2014 végéig elméleti korlátot állított az ingatlanok egyszeri tömeges eladása elé. A bankok a kvótákat azonban nem használták ki teljes mértékben. Az elmúlt három évben közel 43 ezer ingatlant jelöltek ki kényszer értékesítésre a kijelölhető 64 ezerből. Ebből csupán mintegy 3500-at értékesítettek piaci alapon, a NET pedig több mint 12 ezer ingatlant vett át. Mivel a pénzügyi intézmények mérlegében lévő, és a jövőben értékesítésre váró ingatlanok száma 2014 végén csaknem 120 százalékát tette ki az éves lakáspiaci tranzakciószámnak, a piac ezt az állományt így csak lassan lenne képes felszívni.

 

QP | Quality Placement