Elképesztő, mi megy most az irodapiacon

A második negyedévben 3 új irodaházat adtak át Budapesten, ezek összesen csaknem 60 ezer négyzetméterrel növelték a kiadható területet. Szükség is van a bővülésre, a bérleti piac ugyanis 64 százalékkal haladja meg az előző év hasonló időszakáét, ráadásul a szerződések 37 százalékát új területre kötötték - derül ki a Budapesti Ingatlantanácsadók Egyeztető Fórumának (BIEF) friss felméréséből.
Szepesi Anita, 2018. július 12. csütörtök, 16:50

A második negyedévben adták át a Váci úti folyosón a közel 22 ezer négyzetméter alapterületű  GTC White House és a majd' 23 ezer négyzetméteres Promenade Gardens irodaházakat. A harmadik új épület az észak-budai részpiacon található Graphisoft Park legújabb fázisa, a 13 ezer négyzetméter alapterületű Graphisoft Park South blokk.

A piacra lépő új irodaházak minimálisan, 0,3 százalékponttal növelték az üresedési rátát az előző negyedév rekord alacsony szintjéről, jelenleg a kiadható összes terület  7,6 százaléka áll üresen Budapesten és az agglomerációban a BIEF adatai szerint. Az elmúlt öt év alatt most fordul elő először, hogy nem a  dél-budai részpiacon a legtelítettebb, hanem Pest nem központi részei,  4,4 százalékos rátával. A legtöbb üres irodaterület továbbra is az agglomerációban található, ahol a bérelhető potenciál 30 százaléka nincs lekötve.

Az első negyedévben majdnem annyi irodát béreltek ki, mint tavaly, az első félév alatt

Ebben a negyedévben a bruttó kereslet közel 162 ezer négyzetmétert tett ki, ami 64 százalékkal magasabb az előző év azonos időszakában regisztrált értéknél. A teljes keresleten belül az új szerződések képviselték a legnagyobb arányt a bérbeadási volumen 37 százalékával, amit a szerződéshosszabbítások követtek 34 százalékkal. Az előbérleti szerződések részaránya 17 százalékot, a bővüléseké 12 százalékot tett ki.

Az előző negyedévhez hasonlóan a Váci úti folyosón volt a legnagyobb a mozgás, a szerződéses volumen közel 36 százalékát ebben a térségben hozták tető alá. Dél-Buda és Pest központi része 17 illetve 15 százalékkal részesedett.

A BIF összesen 196 bérleti szerződést regisztrált a negyedév során, a bérbe vett irodák átlagos mérete 824 négyzetméter volt, emellett 36 szerződést kötöttek ezer négyzetméternél nagyobb területre. A nettó abszorpció meghaladta a 40 ezer négyzetmétert, ez több mint az egy évvel korábbi azonos időszak alatti volumen.

Bajban a kisbérlők

A bérelhető potenciál folyamatos bővülése - 25 irodaház épül az elkövetkező években, közel 460 ezer négyzetméternyi kiadó területtel - dacára mégis bajban vannak a kis területigényű bérlők. Az új projektek irodaterületeinek jelentős részét ugyanis már előbérleti szerződésekkel lekötötték, a Ca Immo szakértője szerint a következő egy évben piacra lépő épületeknél a már foglalt területek aránya  a 70 százalékot is meghaladja.

Az ezer négyzetméternél kisebb területi igénnyel jelentkező bérlőkkel a fejlesztés alatt álló épületek közül kevesebb mint 10 projektnél hajlandóak tárgyalni, aminek a szakértő szerint az az oka, hogy a fejlesztők először a nagyobb igények kielégítésére koncentrálnak. Arról nem is beszélve, hogy az üresnek tűnő területekre az épületek nagy részében egy majdani bővülésben bízva opciós szerződéseket, előbérleteket kötöttek a már elköteleződött bérlők. Így egy több évre szerződő, néhány száz négyzetméteres igényt aligha tudnak, vagy mernek kiszolgálni ezek a tulajdonosok - állítja a szakértő.

A munkaerőhiány is átrajzolja az irodapiacot

Az irodabérlőknek azzal is számolni kell, hogy egy új épületbe költözés hatására a munkaerő egy része továbbáll, ám amíg korábban az épületváltást 10 százalékos lemorzsolódás kísérte Budapesten, addig mára több mint a duplájára emelkedett ez az arány, ami jelentősen megrengetheti az adott
vállalat működését. Ezt szintén figyelembe kell venni a költözési döntésnél, főleg mert a hatalmasra duzzadt munkaerőhiány most már azokat a cégeket is utolérte, amelyeknek korábban egyáltalán nem kellett számolniuk ezzel.

Ugyanakkor a Váci úti folyosó mellett más alternatívák is megjelentek. Az épülő irodaházak egy jelentős hányada - legalább is bérbe vehető terület alapján - Budára koncentrálódik. A kérdés persze az, hogy mennyi idő alatt fognak megtelni ezek az épületek, illetve hogy bevállalják-e majd a cégek a komoly munkaerővesztés lehetőségét. Ugyanakkor megjelent egy jelentős, 50 ezer négyzetméteres kínálat Biatorbágy és Törökbálint határában is.

A városon kívüli, ám a városhoz  szorosan csatlakozó minőségi irodaterületek bérbeadásának ugyanakkor lendületet is adhat a munkaerőhiány, hiszen az ott élők több mint kétharmada ingázik be naponta a fővárosi munkahelyére. Ez a kör azonnal váltana, ha az agglomerációban is találnak megfelelő, vonzó környezetet kínáló munkahelyet - állítják irodapiaci szakértők.

HOZZÁSZÓLÁSOK