Az országos lakásár-szint 2020-ban, az előző évihez képest fele olyan mértékben, nagyjából 9,1 százalékkal nőtt a NAV – egyelőre még nem teljes körű – ingatlanforgalmi adatai alapján. Az összesített éves drágulás azonban negyedévről negyedévre váltakozóan pozitív és negatív irányú árváltozások eredőjeként adódott. Minden településtípusban drágulást  mértek, de ennek üteme mindenhol mérséklődött, legszembetűnőbben Budapesten, ahol a korábbi évek töredéke, 3 százalék volt tavaly az áremelkedés mértéke.

Országos átlagban ötödével csökkent tavaly a forgalom

QP | Quality Placement

Az előzetes adatok alapján mintegy 19 százalékkal esett vissza 2020-ban az ingatlanforgalom. Legnagyobb mértékben, 23 százalékkal a kisebb városokban zsugorodott a piac, 20 százalékos volt a csökkenés a megyei jogú városokban, 16  százalékos  Budapesten, míg a községekben – minden bizonnyal a falusi csoknak köszönhetően – a legkevésbé, 15 százalékkal csökkent a tranzakciószám. A pandémia negatív hatását összességében tompították a 2020-ban tovább bővülő állami támogatások – fejtette ki az adatok kapcsán Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.

Tavaly minden megyében csökkent az adásvételek száma. Legkevésbé - mindössze 5 százalékkal - Somogy megyében, aminek az elemzés szerint a Balaton déli parti településeinek járvány miatt megugró keresettsége az oka.

A megyeszékhelyek közül is mindegyikben visszaesést mértek, legnagyobb mértékben, 40 százalékot meghaladóan Pécsett. A másik véglet pedig Szekszárd, ahol mindössze 5 százalékos a mérséklődés.

Mi a helyzet Budapesten?

Budapest átlagosan 16 százalékos a visszaesés, az előzetes adatok alapján, várhatóan 26-28 ezer közé csökkent tavaly a tranzakciók száma. A XI. kerület kivételével – ahol két nagy újlakás-projekt végszerződés szerint 2020-ban, százas nagyságrendben eladott lakásai hajtották a piacot – mindenhol kevesebb ügyletet hoztak tető alá.

A legkisebb mértékű, alig 1 százalékos csökkenést a XV. kerületben mérték, s még a XIX. és XIV. kerületben látszik 5 százalék alatti csökkenés. Feltűnő – ám a globális koronavírus-járvány hatására tavaly szinte lenullázódó Airbnb-forgalom miatti kereslet-átrendeződés fényében nem meglepő –, hogy a lista másik végén a belvárosi V., VI. és VII. kerületek állnak 35-45 százalék közötti tranzakciószám-csökkenéssel.

Kérdés, hogy a befektetési célú vásárlók milyen távon maradnak el a piactól, hiszen az árcsökkenés hamar visszacsalogathatja őket a korábban élénken pörgő belvárosi lakáspiacra - áll az elemzésben.

Egy év alatt egyharmados drágulás a Balatonnál

Az OTP Lakóingatlan Értéktérkép adatai alapján Somogyban tavaly átlagosan harmadával nőttek az árak. A piacot a járvány miatti növekvő érdeklődés mellett a nagy volumenű, és az átlagárnál jóval drágább lakásokat kínáló lakópark- és társasház építések is folyamatosan pörgették.

A 2020-ban 17 százalékos árnövekedést elkönyvelő Tolna megyében a Paks II. beruházás hatására élénk már évek óta a kereslet. Tíz százalék felett további hat megye (Veszprém, Komárom-Esztergom, Nógrád, Békés, Heves és Hajdú-Bihar) átlagára drágult. A legkisebb mértékben pedig, bő 4 százalékkal Vas megyében ment fel az átlagár.

Nagyvárosaink közül Szekszárdon (19 százalékkal) és Salgótarjánban (15 százalék) nőttek legnagyobb mértékben az árak. Visszaesés sehol sem látszik, az áremelkedés üteme egyedül Kecskeméten maradt 3 százalék alatt.

Eltérő kerületi mozgások

Budapesten tavaly is több olcsóbb, illetve peremkerület drágult a legnagyobb ütemben (17 százalékkal a XXIII. kerület, 10 százalék felett még a XX., IV. és X. kerület, illetve valamivel ez alatt a XVII. kerület).

Továbbra is a lista hátsó harmadában, 2 százalék alatti árnövekedési mutatóval állnak ugyanakkor a korábban befektetési céllal leginkább keresett pesti belvárosi kerületek (V., VI., VII. és VIII.).

Az V. kerület – mindössze 1,2 százalékkal – ismét sereghajtó lett a XV. és a XIX. kerületek mögött.

Az elemzéshez megfelelő számú tranzakciót felmutatni tudó, és nagy volumenű lakásépítések statisztikákat „megzavaró” hatásától mentes irányítószám-körzetek közül a 1125-ösben (Kútvölgy / Virányos / Istenhegy) nőtt legjobban, 25 százalékkal az átlagár.

Az átlagos négyzetméterárakat illetően a főváros V. kerülete még mindig messze vezeti a budapesti árrangsort 991 ezer forinttal. Ehhez képest a második legdrágább XII. kerület átlagára 16 százalékkal alacsonyabb, 829 ezer forint.

A 800 ezres szint fölé még az I. és a II. kerületek jutottak. A másik végletet, 500 ezres átlag alatt a XXIII., XXI., XX., XVIII. és XVII. kerületek adják. A legdrágább irányítószám-körzet hagyományosan a 1014-es (Budai Vár): tavaly itt hajszállal átlépte az 1,4 milliós szintet az átlagos négyzetméterár. A budapesti átlagár pedig 657 ezer Ft/m2-re nőtt tavaly.

Megyei és nagyvárosi ranglista

Döntően a Balaton-parti településeken tapasztalható jelentős áremelkedés hatására, 2020-ban a megyék árlistáján első helyre ugrott Somogy, elsőként átlépve a négyzetméterenkénti 400 ezer forintos határt 444 ezer forinttal. Győr-Moson-Sopron, Pest és Hajdú-Bihar tízezer forinton belül vannak a 400 ezres szint alatt. A legolcsóbb hagyományosan Nógrád megye, 118 ezer forintos fajlagos átlaggal.

A megyeszékhelyek ársorrendjének élbolya évről-évre kissé átalakul. A 2020-as adatok alapján a legdrágább megyeszékhely immár második éve Debrecen (429 ezer forint, s ettől alig néhány ezer forinttal lemaradva Székesfehérvár és Veszprém még a dobogósok. A 400 ezer  forintos  limitet még a 2018-ig hagyományosan az első helyen álló Győr lépi át – részletezte az adatokat Valkó Dávid. Az országos átlagár tavaly négyzetméterenként 436 ezer forint volt, míg a főváros nélkül számított vidéki átlag pedig 303 ezer forint.

Változó városfejlődési dinamika

A koronavírus-járvány egy év alatt több hosszabb távon ható folyamatot indított el, vagy erősített fel a lakáspiacon. Az OTP Ingatlanpont értékesítési tapasztalatai alapján, elsősorban az otthonteremtési program támogatási elemeinek köszönhetően, az idei első negyedévben, éves alapon, országosan a forgalom harmadával bővült. Míg azonban a pesti belváros fellendülése még várat magára, a fővárosi agglomerációban hosszú ideje nem látható pezsgés tapasztalható.

Jelenleg éppen változóban van ugyanis a (tágabb) belvárosok és a kertvárosok / agglomerációk korábbi években megszokott fejlődési dinamikája. A mostani kiköltözési hullám ugyanakkor nem visszafordíthatatlan, hiszen az ingatlanpiacra jellemző ciklikusság az elmúlt évtizedekben az otthonválasztási preferenciákban, fő „hívószavakban” is megfigyelhető volt.

Függetlenül az aktuálisan éppen zajló folyamatoktól, hosszú távon azok az ingatlanok bizonyulhatnak igazán jó választásnak és egyúttal értékállónak, amelyek kertvárosi jellegű lokációban fekszenek, de jó infrastruktúrával rendelkeznek és még a munkahelytől is elérhető távolságban találhatóak. A hibrid munkarend erősödésével ugyanis a munkahely közelsége továbbra is meghatározó lehet az otthonválasztásnál.

A várakozások szerint elmarad a lakáspiaci recesszió

Az elemzés szerint a lakáspiacon vélhetően elmarad a recesszió, noha még szűk egy éve is látszólag minden adott volt az egyértelmű lejtmenethez. Visszaesés az erős évkezdet után sem várható, hiszen a lakhatási minőség felértékelődött a járvány, és a home office következtében. Az így újra gondolt lakásigények kielégítésében egyrészt az otthonteremtési program elemeinek igénybevétele adhat erős támogatást, másrészt a munkaerőpiaci helyzet prognosztizált javulása is tovább szélesítheti a lakásvásárlásban reálisan gondolkodók bázisát - foglalják össze az elemzés készítői a rövid távú kilátásokat.

Ráadásul a háztartások növekvő (többnyire a tavalyi helyzetben kényszerből felhalmozott) megtakarításaikat a korábban megszokotthoz képest vélhetően kisebb arányban fordítják nyaralásra, vagy például autóvásárlásra, helyettük a nagy invesztíciók között az otthonteremtés kerülhet fókuszba. Végül pedig az inflációs félelmek, az alacsony kamatok, s így az olcsó hitelek is a lakáspiacra terelik a vásárlókat. Optimista várakozásaik mellett ugyanakkor kiszámíthatatlan tényezőként továbbra is ott van a lehetőség a visszaesés kockázatát magukban hordozó újabb járványhullámok megjelenésére - írják.