Van telke? Itt a rossz hír

Úgy tűnik, a telekpiac egyelőre kimarad abból a mozgolódásból, amit az ingatlanközvetítők a lakáspiacon érzékelnek, a nulla építési kedv továbbra sem kedvez a vásárlások beindulásának. A hatalmas családiház-kínálat és az alacsony árak miatt egyszerűen nem éri meg új építésbe kezdeni.
Szepesi Anita, 2014. május 19. hétfő, 09:31
Fotó: Napi.hu

Az építési telkek piaca jelenleg igen csendes. A tavaly kezdődött építőipari fellendülés alig érintette ezt a szegmenst, 2013-ban folytatódott a piac zsugorodása, de a szűkülés mértéke már nem volt számottevő. A telekpiac valódi élénkülésének legfontosabb feltétele a magánberuházások megindulása lenne, ez azonban egyelőre várat magára. A kedvezőtlen beruházási klíma és a továbbra is magas ország-kockázat a befektetésekre egyelőre negatívan hatnak - állapítja meg a GKI legutóbbi ingatlanpiaci elemzésében.

Az ingatlanokkal foglalkozó cégeknek az építési telkek piacára vonatkozó várakozásai az előző felméréshez képest egyik körzetben sem változtak érdemben. A beruházási klíma a lassan beinduló gazdasági növekedés ellenére sem kedvező igazán, így az ingatlanfejlesztések élénkülése tovább tolódik. A vállalati szférában a telekállomány növelését tervezők aránya valamelyest meghaladja a csökkentést tervezőkét. A felmérésben a válaszadók többsége az elkövetkező 12 hónapban a telekárak stagnálására számít. Az összesített prognózisok a fővárosi agglomerációban stagnáló, a vidéki körzetekben tovább csökkenő telekárakat valószínűsítenek.

Kire számíthat egy telekeladó?

Ma csak az épít, aki speciális szempontokat tart szem előtt, vagy igazi luxust szeretne teremteni - véli Nagy Tibor, az Otthon Centrum Investment Consulting vezetője. A hatalmas kínálatból ugyanis az ilyen ajánlatok hiányoznak. A luxusként definiált családi házak zöme az elmúlt 15 év, leginkább mediterrán stílusban megépített terméke, míg a kereslet ebben a szegmensben 80 százalékban a minimál dizájnt keresi. Az energiatakarékos épületek szintén hiányoznak a palettáról,  noha ez a szempont is egyre gyakrabban kerül előtérbe a vásárlásnál. Ebben az esetben is versenyképes lehet az új épület, ha a vevő számba veszi, hogy az olcsón megszerzett ingatlanra még mennyit kell rákölteni az A, vagy A pluszos kategória eléréséhez.

A budapesti telekpiac legdrágább kínálata változatlanul a II. és a XII. kerület panorámás részein található,s ezekben a kerületekben élesen szétvált az ársáv a panorámás és a nem panorámás parcellák árai között. Az unikális, a városra rálátást kínáló, mintegy kéttucatnyi utca - többek között a Szalamadra és a Verecke utca, a Széchenyi emlékút, az Óra utca, Lóránt utca, Mártonlak utca -  ingatlanainak négyzetméterenkénti ára 180-200 ezer forint is lehet, ha a telek adottságai, alakja, övezeti besorolása is megfelelő. Kevesen hajlandók 150-200 millió forintot fizetni egy ezer négyzetméteres telekért, de Nagy szerint még kevesebb az olyan terület, amelyik meg is felel az ilyen árral szemben támasztott elvárásoknak. Ha pedig mégis akad, szupergyorsan gazdát is cserél.

Irányítószám vs panoráma

Ugyanakkor az alig pár méterre lévő, de kockaházak közé szorult, a szomszéd kertjére vagy házára panorámás, bár szintén jól csengő irányítószámmal rendelkező telkek négyzetméteréért 40-70 ezer forintnál többet nem lehet kérni. S csaknem ugyanebbe  kategóriába tartoznak a II., XII. kerület hegyvidéki körzeteivel határos III. és XI. kerületi ingatlanok is.

A válság az átlagos budai hegyvidéki telkek árán jelentős nyomot hagyott, reálértéken eléri a 40 százalékot az árcsökkenés. Nagy szerint 5-6 éve még a nem panorámás, de egyebekben ideálisnak mondható, 1000 négyzetméteres telkekért is megadták a 100 millió forintot, szemben a mai, maximum 70 millióval. E telkekre az övezeti előírásoktól, beépítési lehetőségektől függően 2-4 lakásos társasházakat lehet építeni, s óriási túlkínálatból választhatnak a keresők.

Kertvárosi árak

A presztizskerületektől távolodva csökken az ár, az óbudai hegyoldalban 30 ezer forint körüli, Csillaghegyen 20-22 ezer forint egy négyzetméter, bár a különlegességekért a 40 ezer forintot is megadják, Békásmegyerre pedig inkább a 15 ezer forint a jellemző. Dél-Budán Budafok és Rózsavölgy a drágább, az átlagár 18-20 ezer forint, de a kuriózumok a 25-30 ezres sávban mozognak, míg Kelenvölgy, Nagytétény inkább a négyzetméterenként 9-10 ezer forintos átlagáras kategóriába tartozik.

Pesten a XVI. kerületi Ómátyásföld a legdrágább és a legkeresettebb, itt 40-50 ezer forint is lehet az extra építési telek négyzetmétere, az átlagos ingatlanokért 35 ezer forint a reális - véli Nagy a nyélbe ütött eladások alapján. A XVI. kerületi átlagár 18-20 ezer forint közé esik. A peremkerületekben 8-16 ezer forintos négyzetméterárral lehet számolni, Kispest kertvárosa a felső, Soroksár az alsó határt közelíti.

Összességében nagyon kevés a tranzakció, a hirdetésekben pedig rendszerint jóval az előbb említettek feletti árak szerepelnek, de a tényleges üzletkötésekben kialkudott összegnek már nem sok köze van a hat évvel ezelőtti árszintnek -  fogalmaz a szakértő.

A fejlesztési telkek piacáról szólva Nagy elmondta, a túlkínálat közepette a tulajdonosok 80 százaléka még mindig kitartja az árat egy közeli trendfordulóban reménykedve, pedig az a népszerű társasházépítő kerületekben is legalább a felére, azaz lakásnégyzetméterenként mintegy 30 ezer forintra csökkent az elmúlt öt évben Budapesten. A  bedőlt irodaházas projektek pedig negatív telekáron cseréltek gazdát, volt olyan ingatlan, amelyre a beruházó a területtel és a fejlesztés valamelyik fázisában megállt épülettel együtt 800 millió forintot költött, eladni viszont csak 500 millióért sikerült.

HOZZÁSZÓLÁSOK