Az elmúlt hónapokban a bankok az egyre hosszabb futamidőre fixált hitelek felé irányítják a lakáshitel-felvevők figyelmét – az OTP Bank például már nem kínál az új szerződőknek sem 5, sem 10 évre fix törlesztőrészletet biztosító konstrukciót, csak a futamidő egészére fix kamatú lakáshitelt lehet igényelni a banknál.

A végig fix hitelek felé történő elmozdulás jól látszik a folyósítási adatokból is – hívja fel a figyelmet Gergely Péter, a BiztosDöntés.hu hitelszakértője. Egy éve a hitelfelvevőknek folyósított piaci kamatozású hitelek 71 százalékát a 10 évre fix törlesztést biztosító konstrukciók tették ki, s az adósok alig 15 százaléka vett fel a futamidő végéig azonos törlesztésű kölcsönt. Idén nyáron (június-augusztusban) ugyanakkor már az emberek 28-39 százaléka váltott olyan kölcsönre, amelynél nem kell aggódni amiatt, hogy a futamidő alatt valamikor változik a törlesztőrészlet, miközben a 10 évre fixált kölcsönök részaránya 54-60 százalékra csökkent.

Első ránézésre a bankok az ügyfelek érdekeit nézik. Egy évvel ezelőtt ugyanis a lakáshitelek kamatát alapvetően befolyásoló referenciakamatnak számító bankközi kamatláb, a BIRS 10 éves futamidőre 25 bázisponttal alacsonyabb értéket mutatott, mint a 20 éves mutató. A két kamatszint idén áprilisban ért össze, mára a helyzet megfordult, azaz ma a 20 éves végig fix hitelek referenciakamata áll negyed százalékponttal alacsonyabb szinten, mint a 10 éves BIRS. A helyzet a november elejétől tapasztalt pénzpiaci hozamesés során sem változott: november 15-én a 10 éves BIRS mutató 8,6, a 20 éves 8,36 százalékon állt.

Jobban emelkedik a végig fix kamat

A kamatokat nézve ugyanakkor azt láthatjuk, hogy a végig fix hitelek még ma is drágábban érhetőek el a piacon, mint a 10 éves kamatciklusú társaik. Ráadásul az elmúlt napokban történt kamatemeléseknél a bankok ceruzája sokkal vastagabban fog a végig fix hitelek esetében, ami a referenciakamatok változását figyelembevéve semmivel sem indokolható. A hitelajánlatok kamata és így a törlesztőrészletek közötti különbözet 2022 áprilisa óta – amikor összeért a két referenciakamat – újra növekedésnek indult, amire Gergely Péter szerint nincs észszerű magyarázat.

Egy 20 millió forintos 20 éves futamidejű hitelre egy 500 000 forintos havi nettó jövedelemmel bíró ügyfélnek a legjobb 3 banki ajánlat teljes hiteldíj mutatója (THM) ma 10 éves kamatciklusra a BiztosDöntés.hu lakáshitel-kalkulátora szerint 8,57 és 9,2 százalék között mozog. Ezzel szemben a ma már alacsonyabb referenciakamattal bíró végig fix kölcsön esetében a legjobb 3 ajánlatot adó bank THM-je 8,95 és 9,48 százalék között szóródik.

A törlesztőrészletekben ez 2-3 százalékos, 4-6 ezer forintos különbséget jelent - 10 éves kamatperiódusra 168 500 és 177 500 között mozog a top 3 ajánlat törlesztője, míg végig fix hitelnél 174 700 és 181 700 forint közötti ajánlatot ad a 3 legkedvezőbb feltételeket kínáló bank. A két hitel teljes hitelterhe közötti különbség a futamidő végéig elérheti az 1,5 millió forintot, a végig fix kölcsön esetében a legjobb ajánlat is a 42 millió forintot közelíti, míg a 10 évre fixált kölcsönnél 40,5 millió alatt marad a teljes visszafizetendő összeg.

Magasabb kockázatot futnak, mégis többet fizetnek

 

A szakember szerint persze a bankok érvelhetnek úgy, hogy a mostani piaci lakáshitelkamatok mélyen a referenciakamatok szintje alatt vannak, s ez nem volt így egy évvel ezelőtt. Ugyanakkor az aktuális BIRS értékekhez képest épp a 10 éves kamatciklusú hiteleken veszítenek többet a bankok a kiajánlott kamatokkal, hiszen ott most magasabb a referenciakamat.

Ehhez képest a végig fix hitelek bevállalása a mostani magas kamatszinteken az ügyfeleknek jelent komolyabb kockázatot, hiszen az ezt a terméket választó ügyfelek így a futamidő végéig vállalják a mostani magas kamatszint miatti magasabb törlesztőrészleteket. Ettől pedig csak egy költséges hitelcserével tudnak megszabadulni, ha az infláció és a pénzpiaci kamatok csökkenésével a lakáshitelkamatok is mélyebbre mennek a következő években. A végig fix hitelek kiszámítható bevételt és a rövidebb kamatciklusú társaikhoz képest kisebb kockázatot jelentenek mostanság a finanszírozóknak – ezt a bankoknak sokkal komolyabban kellene értékelniük.