Ingatlanalapok: egy hét múlva jön a feketeleves

Május 15-től 180 napra nő a frissen kibocsátott ingatlanalap-befektetési jegyek visszaváltási határideje. A szigorítás részben a megelőzése egy 2008 őszihez hasonló helyzet kialakulásának, részben az állampapíroknak kedvez.
Herman Bernadett, 2019. május 8. szerda, 11:42
Fotó: Napi.hu

Még egy hetük van a befektetőknek arra, hogy olyan ingatlanalapot vásároljanak, amelynek visszaváltását néhány napon belül vállalják a forgalmazók. Május 15-től ugyanis a Magyar Nemzeti Bank (MNB) ajánlása alapján ugyanis az alapok legalább 180 napos határidővel vállalhatják a befektetési jegyek visszaváltását. A szigorítás a korábban kibocsátott befektetési jegyekre nem vonatkozik, az újonnan kibocsátottakra viszont igen.

Ez egy kissé felemás helyzetet is eredményez, a befektetők ugyanis naponta válthatják vissza most is a befektetési jegyeiket, és azok, akik ezekből a régebbi értékpapírokból újonnan vásárolnak, elvileg élvezhetik a 3 napos visszaváltási határidőt. Akinek viszont új befektetési jegy jutott, az, ha ki akar szállni, körülbelül fél évet várhat a pénzére. A befektetési alapkezelők nem örülnek az ajánlásnak, de persze betartják. "Elfogadjuk az MNB álláspontját, hogy szükség van a hosszabb visszaváltási határidőre, de nálunk sosem volt gond a likviditással, még a 2008-as válság idején sem" - mondta a Napi.hu-nak Pázmány Balázs, az Erste Alapkezelő elnöke.

Megverte az állampapírt

Az ajánlás egyik következménye lehet az ingatlanalapok növekedésének leállása. A konstrukciók vagyona március végén a Befektetési Alapkezelők és Vagyonkezelők Magyarországi Szövetségének (Bamosz) adatai szerint 1626 milliárd forint fölött volt már, holott tíz évvel ezelőtt, a válság idején 255 milliárd forintig csökkent a nettó eszközértékük. Az év első három hónapjában csaknem 65 milliárd forint friss megtakarítást vonzottak ezek az alapok, ezzel a legnépszerűbb lakossági megtakarításai lehetnek.

Ez idő alatt ugyanis lakossági állampapírokba az Államadósság Kezelő Központ (ÁKK) adatai szerint nem került friss pénz, sőt még a forint állampapírokból 18,5 milliárd forint távozott, Prémium Euró Magyar Állampapírba is csupán 14,2 milliárd forintnyi új megtakarítás került. A teljes lakossági állampapír-értékesítési volumen azonban mínuszos lett az első negyedévben. Ez pedig szomorú hír az ÁKK-nak, a központ ugyanis az idén 800 milliárd forintos nettó értékesítést tervez a lakossági állampapírpiacon.

Az ÁKK-nak segítene az MNB

Azt suttogják piaci berkekben, hogy az MNB valójában csak az ÁKK-nak akar segíteni ezzel, hogy még egy konkurenst kiiktat a lakossági megtakarítási piacon. Az MNB persze tagadja ezt, azt állítja, az a cél, hogy az ingatlanalapok biztonságosabban működhessenek. Ha ugyanis tömegesen rohanják meg a befektetők a forgalmazókat, mert ki szeretnék venni a pénzüket, a konstrukciók könnyen nehéz helyzetbe kerülhetnek.

Ez már megtörtént egyszer 2008 őszén, amikor a hirtelen megugró betétkamatok miatt annyi pénz távozott az ingatlanalapokból, hogy több konstrukció is likviditási gondokkal szembesült, így az akkori pénzügyi felügyelet (akkor még az MNB-től külön működő Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete) kénytelen volt 90 napra felfüggeszteni a befektetési jegyek visszaváltását, amivel komoly botrányt kavart a kisbefektetők körében.

Sok száz milliárdos alapok

A legnagyobb lakossági befektetőknek szóló ingatlanalapok hatalmasra duzzadtak azóta. Az Erste nyílt végű ingatlanalapban már több mint 541 milliárd forint van, ezzel a legnagyobb hazai ilyen eszköznek számít. Az OTP Ingatlan a második legnagyobb a piacon, abban 445,5 milliárd forint van. A Diófa Alapkezelő Magyar Posta Takarék Ingatlanalapjának (MPT) lakossági és intézményi sorozataiban összesen 235 milliárd forintot tartanak. Az Erste eurós ingatlanalapja is hatalmas méretűnek számít 412 millió eurós (133 milliárd forint) vagyonával.

A hozamuk ugyanakkor ezeknek az alapoknak szerény volt, az elmúlt egy évben 2-3 százalék között alakult, vagyis még az Egyéves Magyar Állampapírral (1MÁP) sem veszik fel a versenyt, amelyre most évente 3 százalékot fizet az ÁKK. Arra pedig esélyük sincs, hogy a júliustól már kamatadó-kedvezménnyel is támogatott állampapírokat megverjék, főleg a Nemzeti Kötvényt, amely öt évre csaknem 5 százalékos éves átlagos hozammal kecsegtet.

Magas ingatlanhányaddal nagyobb a hozam

Az ingatlanokon ugyanis az alapkezelők a legjobb esetben is 6-7 százalék körüli hozamot érhetnek el most, a lakossági alapok pedig körülbelül 50 százalékban nulla százalékos hozamú állampapírokat, vagy betéteket tartanak. Ez átlagosan maximum 3,5 százalékos hozamot jelent, de ezt is csökkenti még az alapok kezelési költsége.

Néhány alap, amelyiknél magasabb az ingatlanok aránya, mint a három nagy lakossági alapnál, ennél jobb eredményt ért el. A Raiffeisen ingatlanalapjának különböző sorozatai 8-11 százalékos hozamot értek el az elmúlt 12 hónapban. A Duna House lakóingatlanokba fektető konstrukciója több mint 13, az Európa Ingatlanalap pedig csaknem 8 százalékot fialt. Persze ha a nagy lakossági alapok befektetői elpártolnak, visszaváltják a befektetési jegyeiket, hogy állampapírt vásároljanak, az növeli majd az ingatlanok arányát az óriás alapokban is, így azok hozama is emelkedhet.

Ingatlanalapok egyéves hozama
IngatlanalapEgyéves hozam
Biggeorge 4. Ingatlanfejlesztő Alap47,94%
Capitol Ingatlan21,77%
Duna House Magyar Lakás Ingatlanalap13,05%
Raiffeisen Ingatlan U sorozat11,39%
Raiffeisen Ingatlan B sorozat10,95%
Raiffeisen Ingatlan C sorozat10,93%
Raiffeisen Ingatlan A sorozat8,83%
Raiffeisen Ingatlan D sorozat8,07%
Európa Ingatlan A7,75%
Q1 Ingatlanfejlesztő Befektetési Alap6,06%
OTP Prime Alap4,88%
MPT Ingatlan Alap I (intézményi) sorozat3,79%
OTP Ingatlan2,91%
MPT Ingatlan Alap A (lakossági) sorozat2,89%
Erste Ingatlan2,26%
Erste Euro Ingatlan1,73%
Forrás: Bamosz

Az ingatlanpiac is megérezheti

Ha nem nőhetnek tovább az ingatlanalapok, annak az ingatlanpiacra is lehet hatása. Jelenleg a hazai iroda-, kereskedelmi és logisztikai ingatlanpiac 60 százalékát vásárolják fel magyar cégek, és ennek a keresletnek a negyedét adhatják az ingatlanalapok - mondja Bíró Gergely, a Diófa Alapkezelő elnök-vezérigazgatója.

Az ingatlanalapok vásárolják fel tehát az ilyen ingatlanok 15 százalékát. A kereslet kiesését ugyan várhatóan megérzik majd a fejlesztők, de olyan veszély nem fenyeget egyelőre, hogy eltűnnek a vevők a piacról.

Tájékoztatás

A jelen oldalon található információk és elemzések a szerzők magánvéleményét tükrözik. A jelen oldalon megjelenő írások nem valósítanak meg a 2007. évi CXXXVIII. törvény (Bszt.) 4. § (2). bek 8. pontja szerinti befektetési elemzést és a 9. pont szerinti befektetési tanácsadást.
Bármely befektetési döntés meghozatala során az adott befektetés megfelelőségét csak az adott befektető személyére szabott vizsgálattal lehet megállapítani, melyre a jelen oldal nem vállalkozik és nem is alkalmas. Az egyes befektetési döntések előtt éppen ezért tájékozódjon részletesen és több forrásból, szükség esetén konzultáljon személyes befektetési tanácsadóval!

HOZZÁSZÓLÁSOK
 

DrNemoda, 2019.05.08 16:50

3 nap, 180 nap, aztán jön a sorsolás, aztán meg az ajánlat, hogy felejtsük el azt a pár forintot (két kiló krumpli árát, mire leírom már csak egy kiló).
A hozzászólások csak a Felhasználó véleményét tükrözik. Fórum moderációs elveinket itt olvashatja: https://www.napi.hu/info/adatvedelem.html