Bár elsőre sokak számára elég egyértelműnek tűnhet, mégsem lehet elégszer hangsúlyozni: ahhoz, hogy biztosítva érezzük magunkat, muszáj egy jó szerződés. "Első és legfontosabb tudnivaló, hogy a lakásbérleti szerződés csak írásban érvényes" - árulta el a Napi.hu érdeklődésére Burján Zsuzsanna, a D.A.S. JogSzerviz szakértője.

És hogy mit tartalmazzon? A felek és a lakás pontos adatain túl minél részletesebben érdemes belefoglalni a megállapodás főbb pontjait, különös tekintettel a szerződés időtartamára, bérleti díjra, kaucióra, szerződésszegés eseteire és a szerződés megszüntetésére.

Kapcsolódó

Megelőzi a jogvitákat, ha előre megállapodunk abban például, hogy mely eseteket tekintjük súlyos szerződésszegésnek, tarthat-e a bérlő háziállatot, stb. - hívta fel a figyelmet Burján, aki szerint erre elsősorban a bérbeadónak érdemes figyelni, hiszen - bár a felek egyenrangúak - mégis általában a tulajdonos fél adja meg az alapfeltételeket.

Fontos tudni, hogy azokban a kérdésekben, amiket nem rögzítünk a szerződésben, a Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény) és a Lakásbérleti törvény (1993. évi LXXVIII. törvény) lesz az irányadó.

Érdemes közjegyzőhöz fordulni

Aki a teljes biztonságra törekszik, megteheti, hogy a bérleti szerződést közjegyző előtt közokirati formába foglaltatja - ajánlja a D.A.S. JogSzerviz szakértője. Ez nem kötelező, de így egy esetleges jogvita esetén kérhető a szerződés végrehajtási záradékkal történő ellátása, amivel megelőzhető egy hosszú és sokszor bizonytalan kimenetelű peres eljárás. (Itt az újabb durva albérletdrágulás.)

Nagyon nem mindegy, hogy kérünk-e ilyet, hiszen ennek hiányában egy esetleges bérlői szerződésszegéskor, amennyiben a bérlő nem hajlandó önként kiköltözni, ez csak a lakás kiürítése iránti bírósági eljárás útján kényszeríthető ki - a végrehajtás pedig csak ezután következhet.

MTI

Mire figyeljünk még?

A forma mellett talán az egyik legfontosabb kérdés a szerződés időtartama, mely lehet határozott és határozatlan. Ez befolyásolja a felmondás jogát, ugyanis ha határozott időre kötünk szerződést, alapvetően az mindkét félre kötelező lesz, a határozott idő lejárta előtt tehát sem a bérlő, sem a bérbeadó nem szüntetheti meg majd a szerződést nyomós ok nélkül - mondta Burján.

Ilyenkor csak szerződésszegés esetén van lehetőség felmondani (mint például a bérleti díj meg nem fizetése vagy éppen az ingatlan veszélyes állapota). Egyebekben a felek kaucióhoz szokták kötni a határozott idő alatti felmondást, sokba kerülhet tehát, ha nem vagyunk figyelemmel a szerződés tartamára.

A határozatlan idejű szerződéseket bármelyik fél a hónap tizenötödik napjáig a következő hónap végéig mondhatja fel. Ha ezt a határidőt a szerződést felmondó fél elmulasztja, a jogviszonyt a felmondás közlését követő második hónap végére lehet és kell felmondottnak tekinteni.

A gyakorlatban sok problémát okoznak a jogszerűtlen felmondások - árulta el Burján, aki a félreértések és az ebből eredő későbbi jogviták elkerülése érdekében az írásbeli formát javasolja a felmondás közlésekor is. Ha személyesen adjuk át a felmondást, célszerű aláíratni az átvételt a másik féllel, természetesen dátummal ellátva; ennek hiányában ajánlott, tértivevényes formában postázzuk.

Érdemes előre gondolkodni

Sajnos előfordulhatnak azonban olyan súlyos okok is, melyek fennállása esetén a felek még a felmondási idő leteltét sem akarják megvárni. Ilyen lehet, ha például a bérlő több alkalommal nem fizeti meg a bérleti díjat, rongálja az ingatlant vagy esetleg más célra hasznosítja, a bérbeadó engedélye nélkül albérletbe adja, stb.

Ha valamely esetet kifejezetten ki akarjuk zárni, érdemes eleve a szerződés részévé tenni - így később nem is lehet vitás, hogy milyen súlyú szerződésszegést tekintünk az azonnali hatályú felmondás alapjának. Vannak olyan esetek is, amelyeket maga a Lakásbérleti törvény nevesít és türelmi idő tűzését teszi kötelezővé a bérbeadó számára.

Például ha a bérlő a bérfizetésre megállapított időpontig a lakbért nem fizeti meg, a bérbeadó köteles a bérlőt - a következményekre figyelmeztetéssel - a teljesítésre írásban felszólítani. Ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondással élhet - ilyenkor azonban legalább 15 nap felmondási időt kell biztosítani. Ez a szabály akkor is, ha a bérlő vagy a vele együtt lakó személyek magatartása szolgál a felmondás indokául.

A Polgári Törvénykönyv pedig külön nevesíti azt az esetet, amikor a bérlő vagy a vele együtt lakó személy bérbeadóval vagy a szomszédokkal szemben az együttélés követelményeivel kirívóan ellentétes magatartást tanúsít; vagy a lakást vagy a közös használatra szolgáló területet nem rendeltetésszerűen vagy nem szerződésszerűen használja. Ilyenkor is kötelező azonban legalább 15 napos felmondási időt tűzni - kivéve, ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet elvárni. A felmondást a tudomásszerzéstől számított nyolc napon belül kell közölni.