A lakáspiaci ármélypontot jelentő 2013-as év óta közel megnégyszereződött az átlagos négyzetméterár Budapesten, a NAV forgalmi adatai szerint az akkori 234 ezer forintról 2022-re 871 ezerre nőtt.

A legdrágábbak klubját ma is ugyanaz a négy kerület alkotja (I., II., V., XII.), ám

míg tíz éve elegendő volt a 300 ezer forintot meghaladó négyzetméterár a listavezetéshez, addig ma már egymillió forint feletti átlagos árszint szükséges az élmezőnybe jutáshoz.

Csuda drága az otthonteremtés a legnépszerűbb fővárosi kerületben

Mutatjuk, melyik budapesti kerület bizonyult az érdeklődők kedvencének februárban. A városrészben 990 ezer forintos átlagos négyzetméteráron lehetett használt ingatlant vásárolni tavaly, míg az idei eladások alapján 1,4 millió forintra nőtt a négyzetméterár. Bővebben>>>

Változott a legdrágább kerületek sorrendje

Közöttük a sorrend is változott, a korábban vezető II. kerület hátrébb szorult, és a pesti belváros állt az élre.

Az V. kerület 1,265 milliós négyzetméterára jelentős előnyt mutat, több mint tíz százalékkal magasabb, mint az őt közvetlenül követő Budavár, azaz az I. kerület jellemző tarifája.

A mezőnyben megfigyelhető bizonyos tömörödés:

  • míg a drágább Buda kerületeinek átlagos árnövekedése 266 százalékos volt,
  • addig ez a pesti oldalon elérte a 284 százalékot, ám az árpaletta szélei így sem kerültek közelebb egymáshoz.
  • 2013-ban a legolcsóbb kerület (XXI.) átlagára a fővárosi átlagnak csupán 65 százaléka volt, míg a legdrágábbé (II.) annak a 143 százaléka.
  • 2022-ben szinte azonosak voltak a szélsőértékek: a XXIII. kerületben 65 százalékos, míg a V. kerületben 145 százalékos volt a relatív árszint.

Feltornászta magát egy olcsóbb kerület

Az egyes kerületek átlagos négyzetméteráraiból kialakuló rangsorban kevés volt az elmozdulás, a legtöbben legfeljebb 1-2 pozíciót léptek előre vagy csúsztak hátra. 

  • A legnagyobb nyertes egy északkeleti peremkerület, a XV. lett, amely tíz év alatt 6 helyet javított, ezzel az utolsó előtti helyről feljött a középmezőny 16. helyére;
  • három pozíciót tudott nyerni a X. kerület, amely így 18. lett;
  • valamint a III. és a VII., melyek így a 9. és a 10. helyre léptek előre;
  • velük együtt érdemes említeni még északról Újpestet és délről Csepelt;
  • bár a IV. kerület csak egy pozíciót javítva a 15. helyen végzett, de az árnövekedése arányát tekintve dobogós a maga 319 százalékával;
  • szorosan követi a 317 százalékot dráguló XXI. kerület, amely ezzel az árrangsor utolsó helyéről jött fel a 21. pozícióba.

A drágulás győztesei

A drágulási toplista első két helyén Rákospalota (338 százalék) és Kőbánya (323 százalék) végzett.

E kerületek előbbre törését csak részben magyarázhatja az, hogy alacsony bázisról indulva látványosabb lehet a felzárkózás.

Más olcsóbb kerületek ugyanis – például Pest keleti-déli külső karéjában – nem tudták ugyanezt elérni, sőt kicsit hátrébb is csúsztak a rangsorban. Utóbbi azért is tűnhet különösnek, mert a vizsgált évtizedben volt olyan időszak is, amikor a koronavírus miatt kifejezetten trendi lett kertvárosba költözni.

Ezek a kerületek profitáltak a drágulási trendből

Az összesített, évtizedes jó teljesítményre főleg azok a kerületek voltak képesek, amelyekben a különféle településrészek között rendre akadt olyan is, mely profitálhatott az aktuális trendből.

Kiváló példával szolgált erre most Rákospalota, Csepel, Újpest és Kőbánya is, ahol

az olcsóság és a kertvárosok mellett nagy lakótelepek is növelték a piac rezdüléseivel való konformitás képességét.

A milliárdosoknak is lakniuk kell valahol: mutatjuk a hazai piac legdrágább kecóit

Nettó hatmilliárd forintos irányárral egy Andrássy úti palota ma a legdrágábban kínált lakóingatlan Magyarországon, Lagzi Lajcsi mocsai kastélya pedig csak ezüstérmes a lakáspiaci toplistán. Bővebben>>>

Újépítéssel növelhetik az értéküket

Az árpozíciók megőrzésének-javításának fontos eszközei lehetnek az újépítések is.

 

  • Az általában drágább és nagyobb presztízsű Buda esete is ezt példázza: elsősorban azok a kerületei (III. és XI.) voltak képesek a 274 százalékos fővárosi átlagnövekedés körül-fölött növelni a négyzetméteráraikat, amelyekben bővebben voltak új építések is.
  • A XXII. kerület átlag feletti drágulását emellett az alacsony kiinduló árszintje is segíthette.
  • Velük ellentétben az I., a II. és a XII. kerület a drágulás ütemét tekintve a fővárosi mezőny végén végzett.

 

Kivételesnek tekinthető a pesti belváros helyzete, ahol ugyancsak eléggé egynemű a lakásállomány, olcsónak sem nevezhető, s új beruházásokra sincs különösebb hely, mégis az átlag felett tudott drágulni, így át is vette a fővárosi árrangsor vezetését.

Sokféleképpen hasznosítható egy pesti belvárosi ingatlan

Az V. kerület és a belváros kerületei iránt stabil az érdeklődés, mert azok sokféleképpen hasznosíthatók: jók lehetnek első lakásnak, vagy rövid- illetve hosszú távú kiadásra, befektetésnek, esetleg irodának is.

Nálunk ezen felül hajtja az árakat a külföldiek érdeklődése, akik általában kifejezetten Budapest belvárosában akarnak vásárolni, ezért olyan árat is megadnak, amit a magyarok már nem.

Az elmúlt évtizedben akadt olyan év is, amikor az V. kerületben lakást vásárlók nagyjából egyharmada külföldről érkezett.

Milyen irányba mutat a lakáskeresők érdeklődése?

A piac most nem mutat olyan irányt, mely egyértelműen jelezné, hogy mely fővárosi kerületek lehetnek a következő időszak nyertesei.

Valószínűsíthető az OTP elemzője szerint, hogy az energetikai korszerűség, illetve az üzemeltetés költségessége még jó ideig fontos szempont lesz az otthonkeresők szemében, ez pedig vonzóbbá teheti az olyan városrészeket, ahol több az újépítésű, illetve energetikailag is felújított vagy újszerű lakás.

Hosszabb távon a döntő az lehet, hogy mennyire sokszínű egy-egy városrész lakásállománya.

Ha az eléggé változatos, akkor többféle piaci trendből is hasznot húzhat, s azokat halmozva lépegethet előre a presztízslistán egy-egy kerület.