Megérkezett az ingatlanpiaci fordulat

Tavaly, 2019 második felében még érezhetőbbé vált a fővárosi újlakás-piac - első félévben már tapasztalható - visszaesése a korábbi évekhez képest: az ingatlanpiacon 30 százalékkal csökkent a forgalom, az újonnan piacra kerülő kínálat pedig 20 százalékkal maradt el a 2018-as évitől. Újra kalibrálják az árakat, amit egyrészről a szuperkötvény forráselszívása, valamint a lakásáfa emelkedése is lefelé hajthat a növekvő kínálattal.
Szabó Dániel, 2020. január 27. hétfő, 13:16
Fotó: Pixabay - Illusztráció.

Az OTP legfrissebb Budapesti Újlakás Értéktérképe alapján, bár a piac nem fagy be, tartósnak ígérkező konszolidáció látható a megelőző évek szárnyalása után - kezdi közleményét a cég. Az látszik a friss adatokból, hogy 2019-ben 5800 új, kétlakásosnál nagyobb társasházi lakás talált gazdára Budapesten, ami csaknem harmadával kevesebb, mint a 2018-as forgalom.

Elmaradt viszont a roham, amit a tehát a beruházók látványos akciói ellenére sem pörgették fel a forgalmat. Pedig előzetesen ezt lehetett várni, miután az év végén kifutott az 5 százalékos áfakulcs és januártól már 27 százalékos áfával kell számolni.

"Amit most látunk, csak korrekciója az elmúlt évek túlfűtöttségének, nincs szó arról, hogy teljesen leállna a piac" - idézik Valkó Dávidot, az OTP Jelzálogbank vezető elemzőjét. "Ezt jelzi, hogy a tavalyi második félévben, az OTP projekt adatbázisa szerint 130 új projekt keretében 3400 lakás értékesítése indult meg, ami nem jelent trendszerű visszaesést a megelőző félévekhez képest. A legtöbb, 23 beruházás a III. kerületben jelent meg a kínálatban, ugyanakkor ezek jellemzően kis lakásszámú társasházak, így csak alig 350 új lakást tartalmaznak. Mindeközben a XIII. kerületben tíz új beruházás keretében 1400 lakás került piacra, amelyet jócskán lemaradva a IX. kerület követ 430 lakással" - összegezte az adatokat az elemző.

Az, hogy nem fogytak a lakások, most azt eredményezheti, hogy az eladatlan lakások bővítik a kínálati oldalt. Ennek már vannak jelei is: a korábbi évek 2-300 lakásos mélypontja után a januári adatfrissítéskor 550 azonnal költözhető, de egyelőre eladatlan új lakást tartalmaz az OTP adatbázisa. A csúcs tíz éve volt, akkor 3-4 ezres készletállomány volt, de a növekedés így is érezhető. A magas árak miatti kereslet-csökkenés már tapasztalható, aminek egyik okozója, hogy az újlakás-árak már olyan szintet értek el, aminél a lakások - ideális esetben hitel nélküli megvásárlásukkal és - kiadása egyre inkább csak 4 százalék körüli bérleti hozamot érhet el.

A befektetési ingatlanvásárlók, ha csak a kiadásra figyelnek, az értéknövekedésre nem, akkor egyre kisebb kínálattal találkozhatnak az ideálisnak tekintett, frekventált elhelyezkedésű kislakásoknál.

Összességében pedig komoly forrást szív el a piacról a befektetési célú lakáspiacnak egyértelmű versenyt támasztó magyar állampapír plusz (MÁP+) is.

A piacképes ár megállapítása most amúgy is nagy fejtörést okoz a beruházóknak. Jelenleg ugyanis együtt vannak a piacon 5 és 27 százalékos áfa-tartalommal értékesített lakások. (Egy 2018 végi döntés értelmében azokban a beruházásokban, melyek 2018. november 1. előtt kaptak jogerős építési engedélyt, 2023 végéig 5 százalék áfa terheli a lakások nettó vételárát, míg a többi eladása nyomán 27 százalék áfát kell az államkasszába fizetni.) - magyarázzák a további trendeket a lakáspiacon, ami a már idézett Valkó szerint azt jelenti, hogy kivárás jellemzi a piacot.

"Az idei évből eltelt négy hét alapján az látszik, hogy a nagy beruházók mintha egymásra várnának az új árak közlésével, próbálják a versenytársakhoz árazni a saját lakásaikat. Van ugyanakkor olyan magabiztos lakásépítő is, aki a honlapján közölt lakáslistában - egyszerűen átszámítva az áfa-értéket 5-ről 27 százalékra - nagyjából 21 százalékkal emelte meg egyik napról a másikra a lakások árát. Még az is elképzelhető, hogy a következő hónapokban, amíg tart a bizonytalanság, a vevők sok év után újra alkuhelyzetben lehetnek a beruházókkal szemben" - tette hozzá az OTP Jelzálogbank vezető elemzője. A még el nem kezdett 5 százalékos projektek piacra dobásával pedig egyelőre kivárhatnak a szerencsés cégek.

Maradt a lendület a lakásátadásoknál

Lakásátadásokban mindeközben a korábban vett lendület viszi előre a piacot: míg tavaly 8800 új társasházi lakás épült meg Budapesten, idén 11 ezer átadása várható. Ez 2021-ben - a jelenlegi adatok alapján - harmadára eshet majd vissza.

A legtöbb lakás, szám szerint 2800 - immár hagyományosan - a XIII. kerületben épülhet meg idén; ez 20 százalékos csökkenést jelent tavalyhoz képest. A pesti városrészt a XI. kerület követi 2300 lakással (80 százalékos növekedés egy év alatt), majd a XIV. kerület 1500 ingatlannal, a tavalyi volumen többszörösével. Jövőre - a nagy arányú és komoly csúszások miatt egyelőre hangsúlyozottan csak előzetes információ alapján - a IX. és a XI. kerületek állhatnak majd a lista élén. Értékesítésben jelenleg szintén a XIII. kerület áll az élen, 2019-ben 1600 eladott lakással, majd 700, illetve 600 ingatlannal a XI. és a IX. kerület következik.

A szembetűnő lassulás ellenére korai még vészharangot kongatni az újlakás-piacon. A kínálat és a kereslet közötti egyensúly nem bomlott meg látványosan. Jól mutatja ezt, hogy az OTP adatbázisa szerint az idei átadású ingatlanok 68 százaléka már mostanra, az év első hónapjára gazdára talált, és a jelenleg ismert tervek szerint 2021-ben megépülő 4200 lakás 36 százaléka is elkelt már. Izgalmas kérdés lesz idén, hogy hogyan alakulnak az árszintek az áfa-módosítás nyomán, ugyanakkor erről még korai jóslatokba bocsátkozni. Mindenesetre fogódzót adhat, hogy a 2020-as átadású fővárosi lakásoknál nagyjából 860 ezer forintos átlagos négyzetméterárral kalkulálhatnak a vevők, ami jövőre - a már most látott kínálat alapján - 960 ezerre ugorhat.

HOZZÁSZÓLÁSOK