Ez vár az ingatlanpiacra - friss elemzés érkezett

Az idei év a kockázatok növekedését hozta a hazai kereskedelmiingatlan-piacra, az ipari-logisztikai szektor kivételével minden szegmensben növekvő kínálat mellett csökkent a kereslet. Az irodapiac visszarendeződésre akár 5-6 évet is várni kell, a szállodaszektor sem tér vissza a 2019-es szinthez 2023-24 előtt. A koronavírus-járvány második hulláma elhúzódó kilábalási periódust vetít előre. A piaci igények változásának tartósságát szakértők sem merik egyelőre megbecsülni - derült ki az MNB legfrissebb kereskedelmi ingatlanpiaci jelentésének bemutatásakor.
Szepesi Anita, 2020. október 29. csütörtök, 16:02
Fotó: Getty Images

A járvány miatt érdemben változott a munkavégzés módja,  Budapesten jelenleg a foglalkoztatottak több mint 50-60 százaléka  százaléka dolgozik otthonról, a home office ilyen mértékű tartós fennmaradásával kapcsolatban egyelőre a szakértők sem mernek jóslatokba bocsátkozni. A irodabérlői kereslet az első félévben 2019 első félévéhez képest 40 százalékkal csökkent, ugyanakkor a kínálat 240 ezer négyzetméterrel bővült,  ami az év eleji 5 százalékos kihasználatlansági rátát szeptemberre 8 százalék fölé tolta.

2021-22- ben további 16 százalékkal nő a bérelhető irodaterület, ezzel érdemben megnő a túlkínálat kockázatának lehetősége - fogalmazott a jelentés bemutatásakor Nagy Tamás, az MNB főosztályvezetője. Megjegyezte ugyanakkor, hogy az idén belépő új terület 71 százaléka, a következő évi átadások több mint fele már előbéreltben elkelt.

A 2022 utáni időszakra 9 százalékos növekedést vetítenek előre az előkészített beruházások, ezek indítása azonban a járvány alakulása nyomán csúszhat. Az év hátralévő részére nem várható érdemi változás, a kihasználatlansági ráta további növekedésével azonban érdemes kalkulálni.

Válságálló szektor

Válságállónak bizonyult az ipari-logisztikai ingatlanok piaca, míg az irodapiacon 40 százalékkal csökkent, ebben szegmensben 50 százalékkal nőtt a bérlői kereslet. A kihasználatlanság alig emelkedett 2 százalék fölé.

A tavaszi első hullám alatti bezárás miatt kifeszített helyzetbe kerületek a kiskereskedelmi bérlők, a bérleti díj fizetése sok szereplőnél vált problémássá.

Hiányolták az állami szerepvállalást

A szerződéseket 100 százalékban újratárgyalták, azonban a végeredménnyel a bérlők nem voltak igazán elégedettek. A bérletidíj-mentes időszakokért és az átmeneti csökkentésekért cserébe futamidő hosszabbítást vagy forgalomarányos bérleti díj növekedést kellett bevállalniuk. A bérlői oldalon sokan hiányolták a csehországi megoldást, ahol a bérlő és a bérbeadó mellett az állam is részt vállalt a teherviselésből.

Tavasszal, kora nyáron bevétel nélkül maradtak a szállodák, a szektor a kapacitásai felét működtette, sokan ki sem nyitottak a járvány miatt. Ráadásul a hotelszektorban is fejlesztési csúcs van, 7 ezer szoba átadását tervezték, ebből közel 4 ezret Budapesten. Kiemelt fejlesztési régió még a Balaton térsége is. A 2019-es állapotok visszarendeződését azonban elemzők leghamarabb 2023-24-re teszik, így e szektorban is érdemi kockázata van a túlkínálatnak  - hangsúlyozta Nagy Tamás.

A járvány negatív hatása az építőiparban is érezhető, a szerződésállomány érdemben csökkent, ugyanakkor felszabadultak a kapacitások - a szektor most 90-95 százalékon működik - aminek a hatására újra verseny alakulhatott ki a kivitelezésben, az árak pedig 15-20 százalékkal csökkentek.

A Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (LITT) meglátása szerint a járvány terjedésének második hulláma nyomán a szállodákban és a kiskereskedelmi ingatlanokban a cél ismét a fenntartási költségek fedezéséhez szükséges forgalom elérése. Nő az otthoni munkavégzés jelentősége és az online kiskereskedelmi értékesítések forgalma, amivel tovább erősödhet ezek tartós, megnövekedett jelenlétének kockázata, előretekintve visszafogott keresleti feltételeket teremtve a szektor számára.

A befektetési hozamok évek óta tartó csökkenő tendenciája nem folytatódott, 2019  végéhez képest szegmensenként 25-75 bázisponttal emelkedtek az elsődleges hozamok. A befektetők számára leginkább bizonytalanságot okozó tényezők között - az eddig kiemelt kínálathiányhoz képest - 2020 első félév végén már a romló gazdasági kilátások, a bérlők fizetési képessége és a finanszírozási feltételek szigorodása kapták a legnagyobb hangsúlyt.

Nem tűnt el teljesen a befektetési kereslet

A befektetési kereslet nem tűnt el teljesen, az első félévben történt két nagy összegű tranzakció is, ugyanakkor a LITT véleménye alapján a kivárás, a befektetési döntések elhalasztása jellemzővé vált, a járvány előtti aktivitási szint a kilábalási pálya későbbi szakaszán térhet vissza. A kereskedelmi ingatlanok a kilábalás elhúzódásával leértékelődhetnek, ami a pénzügyi rendszer stabilitására több csatornán keresztül is hatást gyakorolhat. A bankrendszer tőkeellátottsága azonban megfelelő szintű, így a kereskedelmiingatlan-piacról eredő potenciális kockázatokat képes lesz kezelni.

A hazai nyilvános ingatlanalapok likviditási helyzete stabil, a járvány megjelenését a befektetési jegyek intenzívebb visszaváltása követte ugyan, de a második negyedév végétől már ismét nettó tőkebeáramlás jellemzi a szektort. Az alapok számára előretekintve - többek között a bérleti cash-flow megnövekedett bizonytalansága miatt - a befektetési hozamok emelkedése jelenthet kockázatot, ami ingatlanvagyonuk átértékelődéséhez vezethet. A nyilvános nyílt végű ingatlanalapok likviditási helyzetét az MNB is támogatja, 2020 áprilisától részt vehetnek a jegybank hosszú futamidejű, fedezett hiteltenderein.

Az üzleti ingatlanhitelek 55 százalékát érinti a moratórium

2020 első felében a koronavírus-járvány gazdasági hatásai következtében a bankok érdemben szigorítottak az üzleti célú ingatlanhitelek feltételein, amivel párhuzamosan ezzel párhuzamosan csökkent ezek kereslete. A szigorításában a bankok kockázati toleranciájának csökkenése és az iparág-specifikus kockázatok egyaránt szerepet játszottak. A kereskedelmiingatlan-hitelek kockázatain átmenetileg enyhít a 2020. márciusban bevezetett fizetési moratórium.

A hitelintézetek kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitel-állományának 55 százaléka volt moratóriumban 2020. június végén, az ingatlantípusok között a szállodafinanszírozási hiteleknél volt a legmagasabb, 77 százalékos a moratóriumba lépett hitelek aránya. A moratórium 2021. januártól hatályos célzott meghosszabbítása várhatóan számottevő segítséget jelent az ingatlanprojektek tulajdonosainak, mivel a program feltételéül szabott 25 százalékos árbevétel-csökkenést számos projekt teljesíteni fogja.

HOZZÁSZÓLÁSOK