Nagy a gond a plázákban - küszöbön az új pénzügyi válság?

Elmaradt a kormányzati beavatkozás a kereskedelmi ingatlanok bérleti díjainak rendezését illetően, így az egyéni alkuk rendszere terjedt el a bevásárlóközpontokban. A kisebb üzletek bérlői jelentős forgalomvisszaesés mellett sem tudnak tudnak érdemi kedvezményeket elérni a jövő évre. Az egyik ágazati képviselet szerint, ha rövidesen nem születik átfogó megoldás, akkor az hosszú csődhullámot, tömeges ingatlanleértékelődést és végső soron pénzügyi válságot idézhet elő.
K. Kiss Gergely, 2020. december 1. kedd, 07:08
Fotó: Pixabay

Idén márciusban történelmi csúcson, 335 forinton forgott az euró, ezért egyes szereplők már ekkor tárgyalásokba kezdtek a bevásárlóközpontokkal a bérleti díjak enyhítése kapcsán. Ilyen helyzetben érte az ágazatot a koronavírus-válság, amely során a forintgyengülés újabb és újabb mélypontokat produkált. A magyar tulajdonú kereskedelmi cégek viszont az árbevételüket forintban realizálják, miközben a beszerzéseikért és a bérgyártásért euróban, vagy dollárban fizetnek. De a legkényesebb kérdés, hogy minden egyes hazai bevásárlóközpontban euróalapon fizetik a bérleti díjakat és nagyon nagy mértékben - a plázák felében - az üzemeltetési költségeket is - magyarázta lapunknak Csordás Norbert, az elsősorban ruházati kkv-kat, és az ételudvarok vendéglátós cégeit tömörítő Bevásárlóközpontok Bérlőinek Érdekvédelmi Egyesülete szóvivője.

A tavaszi kijárási korlátozások ellehetetlenítették az üzletek működését: technikailag szinte mindenki csődbe ment két hónapra, amit elismertek a bevásárlóközpontok tulajdonosai is. Ekkor az illetékes minisztérium asztalára került egy javaslat, amely úgy igyekezett volna védeni a bérlőket, hogy a tulajdonosokat kollektíven a bérleti díj - megállapodás híján - 50, más esetben 90 százalékos elengedésére kötelezte volna, valamint megtiltotta volna a veszélyhelyzet ideje alatt a bérleti szerződések felmondását és a bérleti biztosítékok bérbeadó általi lehívását is. Ám ez az általános és egységes szabályozástervezet elbukott.

Ezzel a kormányzat hagyott egy nagy jogrést, rábízva a bérbeadókra és a bérlőkre, hogy a díjakról egyéni alkuk során egyezzenek meg. Ez a folyamat rendkívül bonyolult, hiszen a magyar bevásárlóközpontok tulajdonosi szerkezete sokrétű - a kereskedőknek számtalan tulajdonossal, befektetővel, üzemeltetővel kellett egyeztetni és maguknak a bérbeadóknak is nagyon sok beruházóval és bankkal kellett tárgyalniuk, hogy eredményt érjenek el. Ezek a megbeszélések sok esetben a mai napig nem zárultak le - emlékeztetett a szóvivő.

Javarészt azonban sikerült a bérlőkkel megállapodni. Nagyon eltérő egyezségek születtek, hiszen rengeteg tényező számít - például a lokáció, az üzletnagyság, hány azonos tulajdonosú bevásárlóközpontban van jelen egy adott üzletlánc, mikor jár le régebben aláírt bérleti szerződése - így a bérbeadók lényegében minden céget egyesével kezeltek, és éppen csak annyi kedvezményt adtak a bérlőknek, amennyi megakadályozta, hogy a vállalkozók azonnali csődöt jelentsenek - ezzel elkerülve a tömeges üzletbezárásokat. Ezek a megállapodások azonban nem helyettesíthetik a kkv-knek nyújtott állami mentőövet és csak ideig óráig kezelik tünetileg a kialakult krízis helyzetet - fogalmazott.

Az egyezkedés nagyon sok időt, energiát rabolt el mindkét féltől, ami sok esetben a munka rovására ment. A divat, áruadminisztráció, az új kollekciók tervezése, a minőségi problémák, vagy az üzletház jövője helyett mindenki válságmenedzsmenttel foglalkozik bérbeadó és bérlői oldalról.

Más most a pláza, gyorsan be, gyorsan ki

Az eltérő tulajdonosi hátterű befektetői csoportok euróalapú banki hitelből fejlesztették, vagy vásárolták meg a bevásárlóközpontokat - eltérő megtérülési rátákkal számolva, a megtérülés pedig a bérleti díjaktól függ. E bérleti díjak alapján árazzák a befektetők az egységeket és ennek megfelelően jutnak hitelcsomaghoz a finanszírozó intézményektől az üzletházak megvásárlásához.

A bérlők az elmúlt hónapokban nagyon rövidtávú, jellemzően 1-4 hónapos, 20-50 százalék körüli méltányossági kedvezményeket igyekeztek kiharcolni az életben maradásért. A kkv-k esetén az elmúlt hónapokban e kedvezmények ára az volt, hogy

a bevásárlóközpontok változatlan feltételekkel meghosszabbították a bérleti szerződéseket, némelyik egységnél pedig még emelték is a bérleti díjakat, hogy ne változzon nagyban a házak és a befektetések értéke - legalábbis a könyvekben

- magyarázta Csordás Norbert, aki a Devergo cégcsoport ügyvezető igazgatója is.

Mindeközben a bevásárlóközpontok már tavasszal elveszítették szórakoztató funkciójukat, mostanra pedig a "plázázás", a "shoppingolás", mint szokás végleg eltűnt. Az emberek csak célirányosan érkeznek az egységekbe: gyorsan bevásárolnak, majd elmennek, ennek megfelelően kevesebbet is költenek. Ezzel az átmenőforgalom, vagyis a látogatószám nagy mértékben visszaesett, amely óriási forgalomvisszaesést eredményez.

A nyári hónapok ugyan hoztak némi enyhülést, ám szeptembertől - amióta a kormány elkezdte kommunikálni a magasabb koronavírus-esetszámokat - a kereskedők végső soron ugyanolyan helyzetbe kerültek, mint tavasszal, csak a krízis elnyújtva jelentkezik. Az egyesület tagjaitól szerzett információk alapján az őszi hónapokban 30-60 százalék körüli a forgalomvisszaesés, ami a forintgyengülés mellett a vállalkozások létét fenyegeti. Mostanra több ruhaipari márka - így a Vagabond és a Promod - befejezte tevékenységét, míg az egyik széles körben ismert - neve elhallgatását kérő - magyar divatárulánc üzletei 80 százalékának bezárására kényszerült a korlátozó intézkedések miatt. Elbocsátások a cégek túlnyomó többségénél történtek - magyarázta a szóvivő.

Lényegében mindenki a bankokat menti

A legnagyobb visszaesés a korábban nagy forgalmú és drága bérletű díjú  fővárosi plázákban érhető tetten, ahová korábban vidéki vásárlók és külföldi turisták is jártak.

A bérbeadók nagy része jelen pillanatban nem hajlandó hosszabb távú bérletidíj engedményekkel már ma beárazni az egészségügyi és gazdasági világválság következményeit a 2021-es és 2022-es évekre. Teszik ezt annak ellenére, hogy tudják, hogy a járványhelyzet okozta bizonytalanság várhatóan a jövő nyár előtt nem fog véget érni és a mai egészségügyi krízis okozta forgalomvisszaesést elkerülhetetlen módon a gazdasági problémák miatti keresletcsökkenés fogja követni.

A bérbeadók és a bérlők azon dolgoznak, hogy ne következzen be egy ismételt pénzügyi válság. Azért hozunk áldozatot, hogy a befektetőknek ne kelljen azt kommunikálniuk a finanszírozók felé, hogy az ingatlanok 1-2 évre jelentősen veszítenek értékükből, ezzel pedig a bankok könyveiben se jelenjen meg ez a veszteség, amely tőzsdei eredményeiket ronthatja.

- értékelt a szóvivő, aki szerint mindehhez a legnagyobb áldozatot a lánc végén álló bérlőknek kell meghozniuk.

A kormányzati mentőöv elmaradt

Az egyik nemzetközi üzletlánc pénzügyi igazgatója megemlítette, hogy a tavaszi és nyári időszakban kormányzati és bérbeadói szinten 1 millió eurónyi segítséghez jutottak a kelet-közép-európai régiós piac többi országában. Majd nevetve mutatta Excel táblája alján Magyarországot, amelynél 20 összesen ezer euró "fityegett" - elevenítette fel Csordás Norbert.

A koronavírus-válság nyomán kialakult bérleti díj-problémát a többi EU-országban állami szinten, egységesen rendezték. Példaként nem csak a nyugat-európai országok rendkívül bőkezű támogatásai szolgálnak, hanem Lengyelországban, Csehországban és Szlovákiában is meghozták ezeket az intézkedéseket - a hazainál szigorúbb járványkorlátozások mellett. A cseheknél például a konstrukció úgy festett a március 1 és június 30 közötti időszakban, hogy a bevásárlóközpontok bérbeadóinak 30 százalékkal csökkentett bérleti díjakat, míg a díjfizetés 50 százalékát az állam állta, a bérlők pedig a díj fennmaradó 20 százalékát fizették.

Magyarországon a bérleti díjak tekintetében semmilyen közvetlen kormányzati segítség nem érkezett. A Bevásárlóközpontok Bérlőinek Érdekvédelmi Egyesülete döntéshozói szinten is lobbizott - legalább a jogviszonyok rendezése érdekében, ám tárgyalásokra nem kerülhetett sor. Így csak a hiteltörlesztési moratórium jelentett némi könnyítést a cash flow tekintetében, hiszen lényegében az összes bevásárlóközpont rendelkezik kölcsönökkel. Hogy a bérbeadóknak nem kellett fizetniük a törlesztőket - eladósodottságtól függően - segítséget jelentett abban, hogy hol kisebb, hol nagyobb kedvezményeket adhassanak bérlőiknek - mondta a szóvivő.

Mindnyájan veszélyben vannak

Az egyesület szerint a kisebb, rövidtávú kedvezmények vajmi kevés segítséget nyújtanak majd a kkv-knak. Hiába zárt jó évet 2019-ben a hazai kiskereskedelem, a bérlők üzleti modellje nem tette lehetővé, hogy ebből sokat profitáljanak. A ruhaipari szereplők jellemzően nulla cash flow-val, nulla készpénzállománnyal és nagyon alacsony profitszinttel zárták a tavalyi évet, illetve vágtak neki 2020-nak.

Mivel hazánkban a textilipar leépült, az alapanyagot és a kész termékeket szinte minden esetben devizáért kell megvásárolni. A gyenge forint miatt a beszerzések és a bérleti díjak, továbbá az emelkedő fizetések felemésztették a profitokat.

A jellemzően 5-30 üzletet működtető, kis alapterületű egységeket bérlő cégeknél a személyes kiszolgálás a működési modell alapja, ezért létszámleépítéssel nem lehet a költségeket lefaragni. Fizetéscsökkentéshez nyúlni a növekvő infláció miatt lehetetlen, hiszen így a boltok nem tudnák megtartani kulcsfontosságú dolgozóikat. Az ágazatban egyetlen dologhoz lehet hozzányúlni: ez pedig a bérleti díj. Mivel forgalom ténylegesen ugyanolyan mértékben esik vissza, mint tavasszal a bérbeadóknak rövidesen szükségszerű lesz megszólalnia jövőbeni terveikről.

A tárgyalásokat hamarosan meg kell kezdeni, máskülönben nagy bajban lesz az ágazat. Ha a bérbeadók nem adnak az első hullámhoz hasonlóan komolyabb segítséget, akkor a kkv-k nem lesznek képesek jövő tavaszi-nyári árukészletüket megvásárolni, így nem fogják túlélni az elkövetkező időszakot. Ezt tetézi, hogy a cégek túlélése jelentősen függhet a karácsonyi időszaktól, amely a korlátozások szempontjából még rengeteg rizikót tartogat.

Amennyiben a devizában fizetett költségek problémája tovább gyűrűzne: az euróárfolyam 370-380, vagy mi több 400 forintos szintre kúszna, az egy nagyon hosszadalmas csődhullámot vonna maga után nem csak az üzletek, hanem végső soron a plázák esetében is.

Ez elbocsátásokkal, munkanélküliséggel járna, ami további keresletcsökkenést hozhat a kereskedelem számára. Ezeket az összetett kockázatokat előbb-utóbb be kell áraznia a nagyrészt külföldi tulajdonú bevásárlóközpontoknak és a bankoknak. A segítséget fölösleges hosszú távon elodázni és ezzel bizonytalanságban tartani a kereskedőket a jövőjüket illetően, hiszen az elkerülhetetlen veszteségek előbb utóbb meg fognak jelenni a könyvekben is - figyelmeztetett Csordás.

A multikat kisebb mértékben érinti a gond
Mivel a multinacionális kereskedelmi láncok több európai országban vannak jelen, ahol a bérleti díjak problémáját jobban orvosolták, ezért kisebb magyarországi kitettségük miatt könnyebben le tudják nyelni a veszteségeket.
A ruházati ágazatban az úgynevezett mágnes bérlők - például a H&M vagy a Zara - jelenléte gyakran létfontosságú a bevásárlóközpontok számára, nélkülük ugyanis a finanszírozó bankok könnyűszerrel kihátrálhatnak a projekt mögül. Emiatt a nagy alapterületű üzleteket működtető nemzetközi cégek jellemzően alacsonyabb bérleti díjakat fizetnek, mint a szűkösebb üzletekben értékesítő magyar kkv-k.
Kulcspozíciójukból eredően a multik jóval könnyebben képesek kedvezményeket elérni a mostani veszélyhelyzetben: van rá példa, hogy nem négyzetméter alapján, hanem árbevétel-arányosan állapodnak meg a plázákkal a bérleti díjakról.

Az érdekképviselet szerint jó lenne, ha a kormányzat hosszabb távon elgondolkodna a bérleti díjak forintban való meghatározásának szabályozásán - mint tették a lakossági piacon a hitelek terén - melynek egyértelműen inflációgátló hatása lenne. Valamint a veszélyhelyzet fennállása alatt megakadályozhatnák a bérleti szerződések felmondhatóságát és a bérleti biztosítékok lehívását is, mely időt adna bérbeadókkal való tárgyalások folytatására és megnyugtató lezárására, amely mindkét fél érdeke.

Van, ahol még a kedvezmények is elmaradtak

A bérleti díjak tekintetében a kereskedőknél még rosszabb pozícióba kerültek a pénzváltók. Mivel pénzügyi vállalkozásnak minősülnek, ezért a tavasszal meghozott korlátozó rendelkezések nem érintették őket, így a bevásárlóközpontokban - a bankok, a posták, a patikák, és a drogériák mellett - nyitva lehettek. Annak ellenére, hogy a látogatottság a töredéke volt a pandémia előtti időszakban tapasztaltnak, a plázák bérbeadói ragaszkodtak a teljes bérleti díjhoz - mondta a Napi.hu-nak Taraczky Andrej, a Magyar Pénzváltók Országos Egyesületének (MPOE) alelnöke. A szereplők a mai napig nem tudtak megállapodásokat kötni, vagy komolyabb kedvezményeket elérni a bérbeadókkal szemben.

A bevásárlóközpontokkal szemben nagyobb kompromisszumkészséget tapasztaltak az egyéni bérbeadóknál - vagyis a utcai pénzváltók esetében - és az önkormányzatoknál, amelyeknél könnyebb volt kedvezményhez jutni. A pénzváltók esetében fontos költségelem az üzletek bérlése: az alelnök becslése szerint egy átlagos egységnél a működési költségek körülbelül 65 százalékát a bérek, 25 százaléknyi részét pedig a bérleti díjak teszik ki, az összes többi elem pedig elhanyagolható. A külföldi turisták elmaradása miatt azonban az ágazat bevételei megcsappantak, Budapesten átlagosan 60-70 százalékkal visszaesett a forgalom tavaly novemberhez képest.

Taraczky a bérleti díjaknál is hiányolja az egységes állami beavatkozást, már csak azért is, mert a pénzváltók a pénzügyi rendszer kiszámítható működésében játszanak szerepet, még egy ilyen nehéz időszakban is. Működésük fontos a vásárlóerő érvényesítése szempontjából, hiszen a járvány alatt nagyon sokan kényszerülnek devizában lévő megtakarításaikat forintra váltani.

HOZZÁSZÓLÁSOK
 

egyvilag, 2020.12.01 18:55

Amit a gazdasági válságokról tudni kell:

https://egyvilag.hu/temakep/099.shtml
A hozzászólások csak a Felhasználó véleményét tükrözik. Fórum moderációs elveinket itt olvashatja: https://www.napi.hu/info/adatvedelem.html

europeer, 2020.12.01 09:15

"Elmaradt a kormányzati beavatkozás a kereskedelmi ingatlanok bérleti díjainak rendezését illetően"
-----
Miért kellene a kormánynak beavatkozni?
Az élelmiszerárakba nem avatkozik be, pedig qrva drága, akkor ebbe pláne nem kellene.
Amelyik kereskedőnek drága vagy nem tetszik a pláza ár, az nyisson boltot máshol.
Tele vannak a város elhagyott üzlethelyiségekkel, azok olcsóbbak.
Nekem amúgy tele a tököm, hogy minden már csak a plázában kapható, a sok ténfergő nyafka cicababa között.
Minden város rohad és csúnyul a sok elhagyott üzlet miatt. Betört kirakatok, omladozó falak.
Akinek drága a pláza, nyisson ilyen elhagyott helyen üzletet.
Szerintem még jobban is jár, mert a sok bolt között elveszik a bába.
A vásárlókat kell védeni a mohó kereskedőtől, nem a kereskedőt az ingatlanostól
A hozzászólások csak a Felhasználó véleményét tükrözik. Fórum moderációs elveinket itt olvashatja: https://www.napi.hu/info/adatvedelem.html